La venta de una vivienda turística en Andalucía incluye también el permiso para su alquiler vacacional

El abogado Jacob Salama explica en Linkedin que esta resolución «asegura la continuidad del derecho a explotar viviendas turísticas, protege la inversión inmobiliaria y refuerza la seguridad jurídica de los propietarios. Con esta doctrina, se evita que el simple retraso administrativo impida el alquiler turístico legal y se reconoce la verdadera naturaleza de la licencia: un atributo del inmueble que incrementa su valor y estabilidad».

El dictamen se produce tras el recurso presentado por el propietario de una vivienda turística de Torremolinos contra el Registro de la Propiedad al suspender la asignación de un número de registro único de alquiler de vivienda turística porque dicho inmueble está inscrito a nombre de una persona distinta al que figura como titular en el Registro de Turismo de Andalucía. Tras varias interpelaciones, es la propia registradora la que el pasado mes de mayo emite una nueva valoración en la que mantiene su posición y eleva el expediente a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que en su resolución contradice la valoración del Registro de la Propiedad y respalda que el ejercicio del alquiler vacacional está vinculado a que la vivienda cumpla con los requisitos establecidos en la norma no con la persona. Defiende esta tesis con jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo y Tribunales Superiores de Justicia, que diferencian claramente entre licencias personales o ligadas a cualidades del solicitante y licencias reales, que son las ligadas a las condiciones objetivas del inmueble. Entre otras, destacan las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1994 y 19 de marzo de 1997, que afirman que la alteración subjetiva en la titularidad no extingue la licencia mientras subsistan las condiciones objetivas.

Una decisión que contraviene lo que hasta ahora han mantenido responsables de Turismo de la Junta de Andalucía en cuanto a que el permiso para ejercer la actividad de alquiler turístico no es transferible cuando se lleva a cabo la venta del inmueble en cuestión.

Es más, la resolución de esta dirección general recoge que «…esta obligación de actualización de información o de comunicación de cualquier modificación que les afecte no determina que la licencia esté vinculada a la persona a quien inicialmente se concedió, como parece entender la registradora. Por el contrario, el análisis conjunto de la legislación autonómica, de la normativa de bases de régimen local y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo revelan que tal licencia no tiene naturaleza personal, sino real, y, por ello, su validez y eficacia no están vinculadas a las circunstancias personales del titular de la misma, sino a las características objetivas de la vivienda sobre la que recae».

El presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA-Pro), Juan Cubo, valora «muy positivamente» esta resolución de la que destaca que «confirma un criterio esencial para el sector: la inscripción turística está vinculada al inmueble. Consideramos que refuerza la seguridad jurídica en el plano administrativo y registral, pero el ejercicio de la actividad sigue sujeto al marco jurídico comunitario aplicable en cada caso». Destaca que «gracias a la Declaración Responsable, se puede iniciar la actividad turística de forma ágil, y cuando la propiedad se transmite, basta con comunicar el cambio de titularidad a la administración. No es necesario reiniciar el procedimiento, siempre que se mantengan las condiciones del inmueble». Eso sí, recuerda que «el nuevo titular debe respetar los posibles acuerdos de la comunidad de propietarios, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que puede haber limitado o condicionado el uso turístico en ese edificio».

La resolución, de la que Cubo señala que es vinculante, recoge que «la licencia de uso turístico debe (...) no está vinculada a las cualidades del solicitante, sino a las condiciones de una obra (la finca o unidad alojativa en la que pretenda desarrollarse la actividad turística) y, en consecuencia, debe considerarse vigente mientras subsistan tales condiciones, con independencia de las circunstancias personales de su titular».

La resolución llega en un momento en el sector del alquiler vacacional no para de crecer en la comunidad andaluza. Los datos del Registro de Turismo de Andalucía a fecha del pasado 26 de agosto constatan que la oferta ha superado ya la barrera de los 150.000 inmuebles destinados al alquiler vacacional. Unas viviendas que elevan el volumen de plazas a 789.596 en el global de la región. La provincia de Málaga se lleva la palma con 86.557 inmuebles, que suman 457.262 plazas. En esta provincia es Marbella el municipio con más alojamientos de este tipo, con 15.322 viviendas que cuentan con 89.279 camas. Le sigue la capital con 12.876 viviendas de uso turístico con 65.480 camas.

Tras la provincia malagueña, se coloca la de Cádiz con 21.178 viviendas y 115.057 plazas; la de Almería con 12.815 con capacidad para 63.139; Sevilla que suma 11.481 inmuebles destinados al alquiler vacacional, con 57.525 plazas; Granada con 9.587 inmuebles y 51.040 plazas; Huelva, con una oferta de alquiler a viajeros de 4.073 viviendas; Córdoba, con 3.731 inmuebles para alojar turistas; y Jaén, con 928 viviendas inscritas.

Contra esta resolución cabe recurso ante el Juzgado de lo Civil en Málaga.