Este es el municipio donde más sube la vivienda nueva de toda Andalucía

Entre las capitales de provincia andaluzas, Málaga encabeza el aumento del precio de la vivienda nueva durante el último año (6,5%) por delante de Sevilla (4,1%), Granada (3,9%), Cádiz (3,6%), Córdoba (2,6%), Almería (2,4%), Jaén (2,1%) y Huelva (1,7%). Es la única, de hecho, que registra un crecimiento superior a la media España (4,3%).

Así, Málaga cierra junio de 2024 con un precio medio de vivienda nueva de 2.337 euros por metro cuadrado, alcanzando así su valor máximo de la serie que ofrece Sociedad de Tasación. Le siguen Sevilla (2.254 euros por metro cuadrado) y Cádiz (2.216), ambas por encima de la barrera de los 2.000 euros; y después Granada (1.959), Córdoba (1.865), Almería (1.675), Huelva (1.455), y Jaén (1.426).

Además, otros siete municipios de la provincia de Málaga registran aumentos interanuales por encima del 6%, destacando Benalmádena (7%), que también alcanza su máximo histórico: 2.187 euros por metro cuadrado. Este es, de hecho, el municipio de Andalucía dónde más ha aumentado el precio medio de la vivienda nueva. También destaca la evolución por encima del 6% interanual en otras siete localidades de la provincia: Marbella (6,9%) hasta los 2.374 euros por metro cuadrado; Estepona (6,5%) hasta los 1.859; Torremolinos (6,5%) hasta los 2.135; Fuengirola (6,4%) hasta los 2.035; Vélez-Málaga (6,3%) hasta los 1.712; Rincón de la Victoria (6,1%) hasta los 1.823; y Torrox (6%) hasta los 1.860.

El delegado general en Málaga de Sociedad de Tasación, Manuel Cerbán, explica: «El precio de la vivienda nueva en Andalucía mantiene una tendencia al alza similar a la registrada en el conjunto de España, siendo Málaga capital y algunos municipios turísticos de la misma provincia los que encabezan los incrementos en términos interanuales». «El mercado de la obra nueva presenta en Andalucía un stock limitado, que se concentra sobre todo en las capitales y en los municipios con mayor atracción turística. Esta escasa oferta de vivienda, unida a una demanda sostenida y unos costes de construcción que se mantienen al alza, está favoreciendo que el valor unitario de la obra nueva siga creciendo», señala.

Según el informe de Sociedad de Tasación, Andalucía ha cerrado el mes de junio de 2024 con un precio medio de vivienda de nueva de 2.055 euros por metro, tras una variación anual del 4,2%. Se trata de una subida ligeramente inferior a la registrada en el conjunto de España (4,3%), cuyo precio medio alcanzó los 2.930 euros por metro. A su vez, la variación semestral ha sido del 2%, también ligeramente inferior al 2,1% del conjunto de España. El valor medio de la vivienda nueva se consolida así en Andalucía por encima de la barrera de los 2.000 euros por metro —alcanzó esta cifra en diciembre de 2023—, todavía lejos de su máximo histórico: 2.270 euros por metro en diciembre de 2007.

El Estudio de Vivienda Nueva en Andalucía también incluye la evolución durante el segundo trimestre de 2024 de una serie de indicadores propios de Sociedad de Tasación. Uno de ellos es el Índice de Confianza Inmobiliario, que ha experimentado en Andalucía un incremento de 2,7 puntos durante los últimos tres meses y de 4,4 puntos durante el último año, hasta alcanzar los 52,3 puntos sobre 100 en el segundo trimestre de 2024. Andalucía vuelve así a estar por encima del punto de equilibrio (50 puntos) por primera vez desde diciembre de 2022, una tendencia que también se refleja en el conjunto de España, que vuelve a estar por encima del punto de equilibrio (52).

La mejora de este índice confirma la recuperación del optimismo en el sector inmobiliario de Andalucía, rompiendo así con la tendencia negativa del último año y medio, periodo en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha implementado una política monetaria restrictiva como herramienta para combatir las fuertes presiones inflacionistas en Europa. De hecho, la reciente desescalada de tipos de interés iniciada en el mes de junio por parte del BCE debería actuar como estímulo para reactivar de forma gradual la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de hipotecas para la adquisición de vivienda.

La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 7 y 20 de junio 2024. Ésta recoge la opinión de más de 544 tasadores sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).

Por otro lado, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,3 años en Andalucía, misma cifra que el trimestre anterior y dos décimas por debajo de la de hace un año (7,5). Andalucía mantiene un Índice de Esfuerzo Inmobiliario inferior al promedio de España (7,6 años en junio de 2024).

A su vez, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, indicador que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, se ha incrementado ligeramente hasta los 83 puntos en Andalucía en el segundo trimestre de 2024. Son tres puntos más que en el trimestre anterior y uno más que hace un año.

La evolución positiva de este indicador está influenciada sobre todo por el inicio de la bajada de tipos de interés anunciada recientemente por el BCE, así como por una mejora del tipo medio ofertado por los bancos en las nuevas operaciones para la adquisición de vivienda. Esto ha provocado un ligero abaratamiento de la financiación durante el segundo trimestre de 2024, que ha permitido que un segmento de la demanda —por el momento, contenido—, que el año pasado se había quedado fuera del mercado, en este nuevo escenario pueda acceder ahora a la compra de vivienda.

Andalucía es una de las diez autonomías cuyo índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio). Eso supone que un ciudadano medio de una comunidad como ésta que perciba un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.