Cuatro de cada diez viviendas las compran personas que residen fuera de Málaga

Si se comparan las compraventas de vivienda de 2007 (último año antes de la crisis inmobiliaria) con los de 2024, se observan dos cambios: ahora los no residentes compran más y los malagueños compran menos. No obstante, ya por aquel entonces el peso relativo de los compradores foráneos era importante, pues protagonizaban el 28% de las transacciones. La novedad es que esta demanda antes se focalizaba en la costa occidental y ahora también está muy activa en Málaga capital.

Hasta aquí, los datos oficiales. Para conocer con más detalle los perfiles de compradores de vivienda hay que acudir a los profesionales y expertos del sector. Esta es la visión desde una entidad financiera con nutrida presencia en Málaga: «Se puede establecer una clara diferenciación entre la capital y la costa. En Málaga capital, el comprador tiene mayoritariamente perfil nacional, con una fuerte demanda de primera residencia. Son familias de clase media-alta, que buscan vivienda entre 80 y 120 metros cuadrados, en zonas bien conectadas y dotadas de servicios en el entorno. La edad media de los compradores se puede situar en un rango de 35 a 45 años y el 70-80% de los compradores requieren de préstamo hipotecario».

En la Costa del Sol, añade este portavoz que prefiere el anonimato, el perfil de comprador cambia. «Cada vez está más consolidada como un destino de lujo y segunda residencia o, incluso, primera para no residentes de edad más avanzada. Podríamos cifrar que en torno al 90% de las transacciones en la Costa del Sol son realizadas por extranjeros, con una edad media en torno a los 50 años, de los que un alto porcentaje son jubilados o profesionales que trabajan en la distancia vía teletrabajo», apunta.

¿Compite la demanda foránea con la autóctona en el mercado de la vivienda malagueño? La conclusión que se extrae de las opiniones de los profesionales del sector inmobiliario y financiero consultados por SUR es que sólo se produce esa competencia en el segmento 'prime', de viviendas de más de 500.000 euros. Precisamente por esta competencia, en este escalón del mercado inmobiliario la demanda está «disparada», según Mario Garnica, director en Málaga de Engel & Völkers: «En nuestro mercado, que es el de gama media-alta y alta, hay entre un 65% y un 70% de compradores extranjeros. Y del total de extranjeros, algo más de la mitad eran ya residentes en Málaga o compran la vivienda para serlo». El resto tiene como motivación la inversión o la segunda residencia. Respecto a los compradores españoles, se reparten al 50% entre malagueños y gente de otras provincias. De este colectivo nacional, la gran mayoría «compra una vivienda para vivir», aunque lógicamente ese bien se considere a la vez una inversión.

En este mercado de gama alta, los compradores extranjeros compran, en un 60% de los casos, sin hipoteca; porcentaje que se invierte en el caso de los compradores nacionales. «Aunque tengan capacidad para asumir el pago íntegro, los españoles suelen pedir una hipoteca aunque sea pequeña; los extranjeros por regla general compran al contado», afirma Mario Garnica.

Saliendo del segmento alto y entrando en la clase media del mercado inmobiliario, acudimos a Tecnocasa. «El 73% de las operaciones que hemos realizado en la provincia en lo que va de año son para primera vivienda, y el porcentaje es algo más alto en la capital. El resto se divide entre un 9,5% de personas que buscan segunda residencia y un 17,5% de compras para inversión», explica el director de Tecnocasa en Málaga, Jesús Jiménez. El grueso de su clientela sigue siendo la pareja que va buscando su primera vivienda: el 54% tiene entre 24 y 44 años. Una parte de estos clientes acaban «desviándose» desde Málaga capital a otros municipios (Alhaurín, Cártama, Pizarra o Coín), donde encuentran «precios más asequibles».

La comparativa entre compraventas e hipotecas demuestra que la mitad de las viviendas se compran sin hipoteca. El porcentaje es inferior en el mercado de primera vivienda y en Málaga capital, «en torno al 30%» según los datos de Tecnocasa. En cualquier caso, ¿qué hay detrás de las operaciones al contado? ¿Pueden identificarse al 100% con compras por inversión o «especulación», como decía la portavoz de Con Málaga en el Ayuntamiento de Málaga, Toni Morillas, en su ya famoso intercambio dialéctico con la concejala de Urbanismo, Carmen Casero? Los profesionales del sector lo desmienten y apuntan a una realidad más compleja. «Detrás de muchas compras al contado lo que hay es un cambio de vivienda: alguien que vende su casa para comprarse otra», apunta José Antonio Pérez, director de la Real Estate Business School. El director de la consultora inmobiliaria Savills en Andalucía, José Félix Pérez-Peña, también destaca el alto peso de la «demanda por reposición» en esas compraventas que se producen sin financiación.

En las compras al contado también abunda el perfil de pequeño ahorrador-inversor local, que suele adquirir inmuebles de bajo precio -pequeños apartamentos o pisos en barrios- con la idea de reformarlos y revenderlos o alquilarlos.

Pérez recuerda que en este retrato de los compradores de vivienda en Málaga hay un perfil ausente: una «gran demanda insatisfecha» protagonizada por los jóvenes y no tan jóvenes que buscan su primera vivienda y no pueden acceder a la compra por no cumplir los requisitos para conseguir una hipoteca (los bancos exigen que el peso de la cuota en los ingresos del hogar no supere el 30%) o por no tener ahorros suficientes para pagar la entrada.