El TJUE aclara hasta cuándo se pueden reclamar los gastos hipotecarios de una vivienda comprada antes de 2019: notario, registro y tasación

En diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo consideró «nulo» que los bancos impusieran a sus clientes la totalidad de los gastos de formalización, pero no concretó el porcentaje que debía asumir cada parte, con lo que quedó al criterio de las diferentes audiencias provinciales, que en su mayoría consideraron que los bancos tenían que pagar todos los gastos de la operación.

Después de varias sentencias del propio Tribunal Supremo y una del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en enero de 2019 se fijaron definitivamente los gastos que los bancos deben devolver a los clientes: por un lado, deben abonar la totalidad de las cantidades pagadas en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación y, por otro, también tienen que asumir la mitad de los gastos notariales.

Según la normativa, el plazo de prescripción para poder reclamar judicialmente es de cinco años, aunque inicialmente surgieron dudas sobre la fecha en la que debía empezar a contar ese plazo. Para su aclaración, el Tribunal Supremo elevó una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y desde entonces ha habido diversas interpretaciones.

Así, algunas entidades estuvieron denegando las reclamaciones que presentaban los clientes, alegando que el plazo de reclamación ya había prescrito. Desde la OCU defendieron que el plazo de cinco años empezaba a computar desde el día en que el Tribunal Supremo estableció que las cláusulas que atribuían al consumidor el pago de todos los gastos del contrato eran abusivas y fijó el criterio de cómo debían distribuirse esos gastos, es decir, el 23 de enero de 2019. Por tanto, el plazo para reclamar hubiera finalizado el día 23 de enero de 2024.

Sin embargo, hubo dudas sobre si los periodos procesales que quedaron suspendidos durante el estado de alarma en 2020 había que sumárselos a ese plazo o no y, por tanto, prorrogar 82 días el periodo de reclamación. De haber sido así, el plazo habría llegado hasta el próximo 14 de abril de 2024.

Sin embargo, ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha aclarado la controversia y ha fallado que a la hora de calcular el plazo para reclamar los gastos de un préstamo hipotecario debe tenerse en cuenta el momento en que el usuario conoce la abusividad de la cláusula que fijaba los gastos, es decir, desde que dispone de una sentencia firme. Además, debe tener tiempo suficiente para preparar e interponer un recurso para hacer valer esos derechos (y no se le puede exigir que esté al día de la actualidad jurisprudencial como profesional).

Desde la OCU aseguran que la Justicia europea se ha puesto de parte de los consumidores y desde Facua creen que esta sentencia «desmonta» los argumentos por los que jueces españoles consideraban que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios estaba prescrito. «El TJUE resuelve que a día de hoy cualquier consumidor al que le cobrasen gastos de forma ilícita, esté o no cancelada su hipoteca, puede reclamar, y podrá hacerlo igualmente aunque hayan transcurrido los cinco años desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2019, siempre que no hubiera sido conocedor antes de la abusividad de la cláusula», subrayan desde Facua.

Hay que tener en cuenta que con la aprobación de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en 2019, a la hora de contratar un préstamo hipotecario, las entidades financieras obligaban a sus clientes a pagar todos los gastos derivados de la operación. Sin embargo, a partir del 16 de junio de 2019, con la entrada en vigor de esa nueva normativa, se estableció la imputación de los gastos hipotecarios a los bancos, por lo que ya no procedería la reclamación de gastos para hipotecas firmadas después de esa fecha.