Nueva ley hipotecaria: Guía para no perderse al pedir el préstamo de la casa

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI), conocida también como la ley hipotecaria y que entró en vigor el 16 de junio de 2019, establece que los notarios tienen que asegurarse de que quien pide una hipoteca (en este caso personas físicas que sean consumidores; no empresarios) sabe lo que va a firmar y que la entidad financiera le ha explicado detalladamente todas las condiciones. «Está obligada a hacerlo», recalca Ramón Blesa, vocal en la junta directiva del Colegio Notarial de Andalucía por Málaga. Se trata de evitar que los consumidores firmen algo, que les va a atar económicamente gran parte de su vida, sin saber muy bien a lo que se están comprometiendo y las consecuencias de esa decisión, tal y como ocurrió en la crisis financiera de 2008 y que derivó en reclamaciones por malas prácticas, por ejemplo, con las participaciones preferentes, cláusulas suelo o las hipotecas multidivisas.

Esta ley, «que marca un antes y un después en la defensa del deudor hipotecario», subraya el notario, llega con cinco años de retraso y después de que la UE en su sentencia de 14 de mazo de 2013 dijera que la legislación española vulneraba la normativa comunitaria porque no garantizaba una protección suficiente a los ciudadanos frente a las hipotecas con cláusulas abusivas. De ahí que encargue a los notarios las comprobaciones que sean necesarias para que la elevación del crédito a escritura pública sea el final de un proceso regido por la transparencia y que en el futuro nadie pueda impugnar alegando desconocimiento. «Los tribunales nunca dijeron que los notarios no explicaban las escrituras, pero sí dejaban constancia de que la lectura de las condiciones del préstamo el mismo día de la firma de la compraventa de la hipoteca era insuficiente. Advertían de que el cliente debía haber tenido una información previa y haber dispuesto de un periodo de tiempo suficiente para reflexionar y asimilar todos los datos», apunta Blesa.

Por eso, para proteger al consumidor, los notarios tienen que velar ahora por que haya transparencia en la información y una seguridad jurídica. Tienen que cerciorarse de que el cliente ha sido informado por el banco de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que contiene todos los datos del préstamo y tiene carácter vinculante para el banco. ¿Y qué incluye? Las condiciones generales del préstamo, como el tipo de interés, la duración de la hipoteca, el número de pagos, el importe de cada cuota, las comisiones (por ejemplo, por amortización anticipada, ya sea parcial o total), las consecuencias de un impago y las bonificaciones a las que se haya acogido el cliente, como por ejemplo, que la contratación de un seguro o la domiciliación de una nómina le rebaja el diferencial. «Sin embargo, ha de quedar muy claro que ninguno de estos últimos productos son obligatorios suscribirlos con el banco. Solo puede estar vinculado a la concesión y aprobación del préstamo la indicación de una cuenta donde cargar la cuota mensual y que el inmueble esté asegurado contra posibles daños», subraya Blesa.

Además de la FEIN, la documentación debe incluir también la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que son las cláusulas y condiciones más relevantes, como por ejemplo, las consecuencias de que suba el euríbor (en el caso de que se trate de una hipoteca variable) o la posibilidad de que el banco active la llamada 'cláusula de vencimiento anticipado', que es cuando la entidad da por vencido el préstamo tras el impago de varias cuotas por parte del cliente. Blesa explica que antes de la Ley 1/2013 podía darse por vencido el préstamo y ejecutar la hipoteca por el impago de una cuota; después de la entrada en vigor de dicha ley era necesario haber dejado de pagar al menos 3 cuotas, y con la LCCI se ejecutará con el impago del 3% del capital prestado o 12 cuotas durante la primera mitad del plazo y también en el caso de no haber abonado el 7% del capital prestado o 15 cuotas durante la segunda mitad.

No obstante, advierte el experto que la mayoría de los bancos tienen un código de buenas prácticas, que se aplica sobre la vivienda habitual y se prevé para personas que se encuentren en el «umbral de exclusión». «Dan una moratoria de cinco años y con intereses muy reducidos. Si pasados estos años, la deuda persiste, se contempla la dación en pago, si el valor de la vivienda es igual o superior al de la deuda y va acompañado de un alquiler de la misma vivienda en condiciones muy favorables», recalca Blesa.

La documentación que se entrega al cliente se completa con el proyecto de contrato de préstamo hipotecario; la distribución de gastos de la hipoteca, «donde el cliente solo tendrá que pagar los gastos de tasación del inmueble»; un documento que advierte al cliente de la obligación de recibir asesoramiento gratuito por parte del notario que elija libremente antes de la firma, y en el caso de las hipotecas variables, otro documento que resume las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Es decir, ejemplos de cuánto pagaría al mes si el euríbor estuviera en el 2%, en el 3%, en el 4%... En este sentido, asegura Blesa que la nueva ley prohíbe establecer las polémicas cláusulas suelo, que tantas cuestiones judiciales han suscitado.

En esta fase precontractual, que es la principal novedad de la nueva ley hipotecaria, el banco tiene que entregar al cliente la documentación con diez días antelación (se llama 'periodo de reflexión'), durante el cual no se puede firmar la escritura de hipoteca. «Es más, no cuenta en el cómputo el día de la entrega ni el día de la firma, por lo que desde que recibe la documentación el solicitante hasta que se firma, en la práctica han de transcurrir 12 días», aclara el experto.

Igualmente, la entidad financiera tiene que enviar toda la documentación al notario a través de una plataforma telemática homologada. Una vez recibida, el notario tendrá que citar al cliente para que acuda a la notaría para firmar el acta de transparencia, un documento gratuito, que debe formalizarse, al menos, un día antes que la hipoteca, sin que esté presente ningún representante del banco y, además, es requisito previo e imprescindible para formalizar la escritura.

En esa reunión a solas con el notario, que puede prolongarse entre 30 o 45 minutos, éste tiene que verificar que el banco ha entregado al cliente toda la documentación asociada al préstamo y que lo ha hecho en el plazo establecido. En ese encuentro, explica y resuelve cualquier duda. «Principalmente, preguntan por lo que tienen que pagar cada mes, el tipo de interés y lo que deben de suscribir con el banco (seguros de vida, etc), aunque con lo que más sorprendidos se quedan es cuando les recalco que tienen que responder con todos sus bienes en la devolución del préstamo y no solo con el bien hipotecado. Muchos piensan que si dejan de pagar, el banco se queda con la vivienda y listo. No reparan en que también podrían tener que responder con su nómina y resto de ingresos», advierte el notario.

Por último, se realiza un test al cliente y también a los avalistas, en caso de que los haya, de unas diez preguntas y con respuestas afirmativas o negativas, como por ejemplo, si ha recibido toda la documentación (se enumera), si la ha tenido diez días, si la entidad financiera le ha explicado la documentación antes de acudir al notario, si le informó de que era libre para elegir notario, si sabe si su préstamo es a interés fijo o variable, si conoce el importe y el número de la cuotas, si sabe que puede cambiar de banco (subrogación de acreedor) o si es consciente de que en caso de retraso en el pago, la entidad financiera le podrá cobrar interés de demora.

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