Consejos para pedir el cambio de hipoteca de tipo variable a fijo

Para tener éxito en la misión de cambiar una hipoteca del tipo variable al tipo fijo, el consejo en el que coinciden todos los expertos es no limitarse al propio banco, sino pedir ofertas a otras entidades. Así el cliente podrá comparar las distintas opciones, pero no sólo eso, sino dar a entender a su entidad que es 'deseado' en otro banco y, así, propiciar que le concedan condiciones más ventajosas para el cambio.

A la hora de comparar ofertas y de hacer números para saber si nos conviene la oferta de cambio que nos ofrece cada entidad, hay que hacer cálculos y no cegarse por el tipo de interés nominal que nos ofrezcan, sino fijarse en la TAE, que incluye los productos vinculados. "Podemos creer que noss ahorramos dinero por una bonificación del 0,1% a cambio de contratar el seguro de hogar, pero puede que el sobrecoste que vamos a pagar por éste no lo compense, así que hay que comparar también el precio de los productos vinculados", explica Verónica Rodríguez, portavoz de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

¿A partir de qué precio deja de interesar cambiarse al tipo fijo? "En general, creemos que el cambio merece la pena siempre que se pueda conseguir un interés fijo inferior o igual al 3%, que es un tipo históricamente competitivo. Si al cliente le ofrecen un interés superior, tendrá que valorar si está dispuesto a pagar más a cambio de estabilidad", contesta Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash. Hay que valorar también otros factores, como los años que restan por pagar de la hipoteca (en el sistema francés, que es el que se sigue en España, al principio del préstamo se pagan más intereses que al final, de forma que si quedan pocos años de hipoteca la subida del euríbor afectará menos y es posible que no merezca la pena cambiarse), las condiciones de la hipoteca que se tiene (no es lo mismo tener un diferencial del 0,3% que del 1,5%) y, no menos importante, el perfil de riesgo del usuario.

Hay varias fórmulas para cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo:

- Una novación: consiste en llegar a un acuerdo con tu banco para que cambie el interés de tu hipoteca y lo pase del variable al fijo. A veces el banco exige tasar de nuevo la vivienda (que cuesta entre 300 y 400 euros y según la Ley Hipotecaria corre a cargo del cliente) y formalizar la novación ante notario (gasto que debe pagar la entidad, al igual que la gestoría y el registro). Si la novación es sólo para cambiar de tipo variable a fijo, por ley la comisión máxima que puede cobrar el banco es del 0,15% sobre el importe pendiente. Además, si la modificación la formalizas a partir del cuarto año de vida del préstamo, esta comisión no se te puede aplicar. Por eso si el propio banco ofrece unas condiciones competitivas para cambiar de tipo variable a fijo, es la opción más ventajosa.

- Una subrogación: consiste en cambiar tu hipoteca a otro banco que acepte sustituir tu actual interés variable por uno fijo. Exige sí o sí una nueva tasación y formalizar la subrogación ante notario (que pagaría el banco). La comisión por subrogación si te cambias del tipo variable al fijo es de solo el 0,15% sobre el importe pendiente. Además, si tu préstamo se firmó hace más de tres años, no te podrán cobrar ninguna comisión. Si tu hipoteca se contrató a partir del 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva ley, esta comisión debe aparecer en el contrato o si no, no te la pueden cobrar). Y si la firmaste antes, el banco tendrá que aplicarte obligatoriamente los límites mencionados, ponga lo que ponga en la escritura.

- Cancelar la hipoteca y contratar una nueva: Es la opción más cara a priori, ya que exige varios trámites burocráticos con sus correspondientes costes y pagar la comisión de cancelación, si existe. Hay que solicitar el crédito, tasar la vivienda, formalizar la contratación de la nueva hipoteca fija ante notario, liquidar la hipoteca variable preexistente con el dinero de la nueva hipoteca, tramitar su cancelación registral e inscribir la nueva en el Registro de la Propiedad.

La principal ventaja de las hipotecas fijas es su estabilidad. Como su interés no depende de índices cambiantes como el euríbor, el cliente paga siempre las mismas cuotas. Este tipo de préstamos puede acabar saliendo más barato que uno variable si el euríbor se mantiene alto a medio o a largo plazo.

Como inconveniente, el interés que exigen las actuales hipotecas fijas es más alto que el de las actuales hipotecas variables, por lo que sus cuotas van a ser más caras durante el futuro más próximo. También pueden salir más caras a la larga si el euríbor se mantiene bajo a medio o a largo plazo.

En cuanto a las hipotecas variables, su ventaja es que a corto plazo, tienen un interés más bajo que las fijas a corto plazo. Es decir, que sus primeras cuotas son más baratas. A la larga, saldrán más a cuenta que las fijas si el euríbor se mantiene bajo a medio o a largo plazo.

El gran inconveniente de las hipotecas variables es que si el euríbor sube, sus cuotas también se encarecen y pueden llegar a costar más que las de una hipoteca fija. Por ejemplo, los préstamos que se revisen en octubre se van a encarecer una media de 180 euros mensuales. De hecho, si este índice se mantiene alto a medio o a largo plazo, una hipoteca variable saldrá más cara que una fija.