Hipoteca fija o variable: ¿qué elegir en plena escalada del euríbor?

Nuria Triguero

MÁLAGA

Jueves, 29 de septiembre 2022, 13:27 | Actualizado 13:59h.

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El mercado hipotecario está revuelto. El euríbor, que viene de una fase bajista muy larga -de hecho, empezó el año en negativo- está en una escalada brutal, camino de acabar el año por encima del 2%. En consecuencia, los bancos están quitando las hipotecas fijas de su escaparate para colgar agresivas ofertas de hipotecas variables. En este escenario de transición, el consumidor se encuentra en medio de mensajes cruzados. ¿Es mejor apostar por una hipoteca fija o variable? ¿Es posible encontrar todavía hipotecas fijas asequibles? ¿Cuánto más puede subir el euríbor? ¿Se puede cambiar de una hipoteca variable a una fija, una vez se ha contratado ya? Preguntas como ésta rondan la cabeza de quienes se enfrentan ahora a la decisión financiera más importante de su vida: elegir una hipoteca.

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Es de perogrullo: la principal ventaja de las hipotecas fijas es su estabilidad. Como su interés no depende de índices cambiantes como el euríbor, el cliente paga siempre las mismas cuotas. Este tipo de préstamos puede acabar saliendo más barato que uno variable si el euríbor se mantiene alto a medio o a largo plazo.

Como inconveniente, el interés que exigen las actuales hipotecas fijas es más alto que el de las actuales hipotecas variables, por lo que sus cuotas van a ser más caras durante el futuro más próximo. También pueden salir más caras a la larga si el euríbor se mantiene bajo a medio o a largo plazo.

En cuanto a las hipotecas variables, su ventaja es que a corto plazo, tienen un interés más bajo que las fijas a corto plazo. Es decir, que sus primeras cuotas son más baratas. A la larga, saldrán más a cuenta que las fijas si el euríbor se mantiene bajo a medio o a largo plazo.

El gran inconveniente de las hipotecas variables es que si el euríbor sube, sus cuotas también se encarecen y pueden llegar a costar más que las de una hipoteca fija. Por ejemplo, los préstamos que se revisen en octubre se van a encarecer una media de 180 euros mensuales. De hecho, si este índice se mantiene alto a medio o a largo plazo, una hipoteca variable saldrá más cara que una fija.

Ahora mismo, según la información recopilada por Helpmycash, la mayoría de las hipotecas fijas tienen un interés de entre el 2,5% y el 3%, normalmente a cambio de cumplir ciertas condiciones de bonificación como domiciliar la nómina y contratar uno o dos seguros (hogar y vida). Hay entidades que ofrecen tipos más bajos, pero son una minoría.

Estos intereses son sensiblemente más altos que los que se ofrecían a principios de año, que eran de en torno al 1,50%. Esto es así porque como el euríbor está disparado, los bancos prefieren incentivar la firma de sus hipotecas variables, así que han encarecido mucho sus hipotecas fijas.

Aun así, Miquel Riera considera que un interés de entre el 2,50% y el 3% todavía es competitivo si se compara con el que se ofrecía hace cinco años o más por las hipotecas fijas (de más del 3% o del 4%). Por ello, el experto cree que firmar una hipoteca fija es una buena opción para los clientes que buscan estabilidad, especialmente ahora que el euríbor está disparado. «Desde HelpMyCash, eso sí, aconsejamos cerrar la contratación cuanto antes, porque los bancos seguirán subiendo sus tipos fijos y no tardarán en situarlos en niveles poco competitivos (más del 3,50%)», insiste Riera.

Ahora mismo, la mayoría de las hipotecas variables que se encuentran en el mercado tienen un interés de entre euríbor más 0,60% y euríbor más 0,80%, con las mismas condiciones de bonificación que se exigen para las fijas (domiciliar la nómina y contratar uno o dos seguros). Son diferenciales más bajos que los que se ofrecían a principios de año (la media era de euríbor más 1%), aunque al final, salen más caros que entonces por la subida del euríbor.

Miquel Riera se moja: «En estos momentos, con un euríbor al alza, firmar una hipoteca variable no parece la mejor opción. Desde HelpMyCash creemos que este índice acabará el año al 3% o por encima y que seguirá al alza en 2023, por lo que los hipotecados a tipo variable asumirán una buena subida de sus cuotas el año que viene». Para este experto, las hipotecas fijas todavía están en una banda de precios asumibles, pero es importante tomar la decisión lo antes posible, ya que los bancos no van a tardar en ponerlas más caras y llegará un momento que no saldrán a cuenta.

Ahora bien, el experto recuerda que es imposible saber qué pasará dentro de dos, tres, cinco o diez años. Nadie tiene una bola de cristal, así que la decisión no debe basarse tanto en lo que creemos que va a pasar, sino en si podemos asumir lo que puede llegar a pasar. Así, si el cliente cree que el euríbor bajará en unos años y está dispuesto a asumir más riesgo, quizás sí le convenga optar por un interés variable. Eso sí, debe tener capacidad para afrontar una gran subida de sus cuotas por si el euríbor sigue cotizando al alza. Si el usuario tiene un empleo con proyección y cree que cobrará bastante más en el futuro, podrá asumir el riesgo de que el euríbor encarezca sus cuotas. Pero si no se espera una subidas de sueldo significativo, la opción más inteligente será optar por una hipoteca fija cuya cuota sea cómoda de pagar a lo largo de todo el préstamo, aunque con eso estemos pagando un sobrecoste ahora.

Hay otro factor que se debe tener en cuenta al elegir hipoteca: el plazo de devolución. En España, las hipotecas se rigen por sistema francés, con el que la mayor parte de los intereses se pagan durante el primer tercio del plazo de devolución. En cambio, las cuotas que se abonan durante el último tercio se componen mayoritariamente del capital pendiente. Por eso si el cliente tiene la capacidad de devolver su hipoteca en 15 años o menos, probablemente una hipoteca variable sea la opción más ventajosa (a menos que el euríbor se dispare de manera muy acusada). Si el plazo de devolución es más largo, ya entrará en juego la tolerancia al riesgo de cada cliente.

En definitiva, la decisión no debe tomarse en base sólo atendiendo a un factor, sino a varios: el punto en el que está el euríbor y su evolución probable (sabiendo que es imposible predecirla con fiabilidad total), las condiciones que ofrecen las entidades para cada tipo de préstamo, el plazo de devolución que vamos a elegir y, sobre todo, nuestro perfil de riesgo.

Según el experto de Helpmycash, hay bancos dispuestos a pasar hipotecas de sus clientes al tipo fijo o a asumir hipotecas de clientes de otras entidades para llevar a cabo esta operación. «En general, les ofrecen un interés de entre el 2,50% y el 3%, aunque sabemos de algunos bancos que ya ofrecen tipos sensiblemente superiores (de alrededor del 4%)», expresa Riera.

Para conseguir un buen interés fijo, se aconseja pedir una oferta al propio banco y a otras entidades. Así, el cliente podrá comparar las distintas opciones, negociar rebajas y quedarse con la propuesta más atractiva.

Hay varias fórmulas para cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo:

- Una novación de hipoteca: consiste en llegar a un acuerdo con tu banco para que cambie el interés de tu hipoteca y lo pase del variable al fijo. Hay que tasar de nuevo la vivienda y formalizar la novación ante notario, pero es una opción más barata porque no implica tantas comisiones.

- Una subrogación: consiste en cambiar tu hipoteca a otro banco que acepte sustituir tu actual interés variable por uno fijo. Exige una nueva tasación y formalizar la subrogación ante notario.

- Cancelar la hipoteca y contratar una nueva: Es la opción más cara a priori, ya que exige varios trámites burocráticos con sus correspondientes costes y pagar la comisión de cancelación, si existe. Hay que solicitar el crédito, tasar la vivienda, formalizar la contratación de la nueva hipoteca fija ante notario, liquidar la hipoteca variable preexistente con el dinero de la nueva hipoteca, tramitar su cancelación registral e inscribir la nueva en el Registro de la Propiedad.

Existe también una tercera modalidad que combina ambos intereses: la hipoteca mixta. Esta tiene un interés fijo durante los primeros años (normalmente los primeros 10) y uno variable para el resto del plazo. Son ventajosas si el euríbor sube a corto plazo y baja a la larga, pero pueden salir más caras si el euríbor se estabiliza o baja a corto plazo y sube a la larga.