Convivencia turística

Una comunidad de propietarios se establece para definir el uso de lo bienes comunes, sin tener título para afectar a un derecho constitucional tanbásico como la propiedad privada

Carlos pérez-lanzac
CARLOS PÉREZ-LANZACPresidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucia

El hospedaje es de los oficios más antiguos de la humanidad, nada más básico que ofrecer una cama a alguien que va de paso. Hoy el concepto se mantiene pero nos encontramos ante un contexto sin paradigma afectado por procesos de cambio en tantos aspectos de nuestra vida, que resulta complejo adaptarse y encontrar nuevas soluciones al nuevo 'normal'. Y es que este aumento de conectividad física y digital; este cambio energético, en la movilidad, comunicación, y al fin y al cabo, esta mejora del bienestar, implicará una nueva realidad en la forma de convivir como vecinos y como turistas. Porque eso sí, el vecino cuando viaja se convierte en turista y quiere seguir disfrutando con su familia de un alojamiento en la playa, la montaña o el campo. Y hoy, si lo desea y como nunca antes en nuestra historia, puede abrir las puertas de su casa, alquilarla y rentabilizarla mientras lo hace.

Europa absorbe el 80% del turismo receptivo de los flujos turísticos generados en el planeta según la OMT. Uno de los grandes motivos es la seguridad y las garantías jurídicas que ofrecemos. Algo que no puede cambiar. España lo está haciendo particularmente bien, habiendo superado a EE UU en número de visitantes a nivel mundial y sólo por detrás de Francia. Aún así, estos cambios a los que hacía referencia están generando retos a la hora de regularizar la convivencia con los nuevos modelos. Esta semana pasada hemos conocido la propuesta del Gobierno Central de modificación de la L.P.D.H., planteando la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan prohibir el arrendamiento de viviendas turísticas con mayoría de 3/5 de los propietarios, como solución a posibles problemas de convivencia con las VFT.

No debemos olvidar que una comunidad de propietarios se establece para definir el uso de lo bienes comunes, sin tener título para afectar a un derecho constitucional tan básico como la propiedad privada. Por lo que la medida podría resultar igualmente desproporcionada, constituyendo de facto una suerte de expropiación parcial de una modalidad del derecho a ceder el uso y disfrute de la vivienda a cambio de precio. Sin embargo la propuesta entraña mayores complejidades y consecuencias.

Aquellos propietarios que, por aplicación de la prohibición, vean impedido su derecho a arrendar turísticamente sus viviendas, podrán reaccionar denunciando otras actividades desarrolladas en los inmuebles en contra, por ejemplo, de la normativa urbanística municipal –véase, despachos de abogados, estudios de arquitectos, notarías, consultas médicas o dentistas, pensiones u hostales, localizados en plantas no autorizadas–. Porque la ley no puede vulnerar el derecho de igualdad. Por ende, se debería establecer de modo general al resto de modalidades de arrendamiento, Ley de Arrendamientos Urbanos y arrendamiento de temporada. De igual manera, la reforma planteada no se encuentra justificada por necesidad alguna, pues como consta reconocido por varios informes objetivos, la conflictividad generada por los arrendamientos de viviendas turísticas resulta muy residual, no constando en modo alguno acreditado que sea superior a la de los arrendamientos regulados por la L.A.U.. Como dato de referencia conocemos el Informe del Síndic de Greuges (Defensor de Ciudadano en la ciudad de Barcelona) donde las quejas respecto el volumen de estancias en el año 2017, únicamente representan el 0,22% de las mismas.

En definitiva, con la normativa proyectada, el Estado está trasladando la solución del problema a los administradores de fincas, quienes tendrán que lidiar con un nuevo tipo de conflicto entre vecinos. Y no sólo puede constituir un notable incremento en la carga de trabajo para los administradores de fincas, sino que adicionalmente supondrá un agravamiento en las relaciones entre propietarios, con el consiguiente crecimiento de la conflictividad inter-vecinal y, por extensión, con los administradores de fincas.

Lamentablemente en el sector del alojamiento tanto hoteles como viviendas turísticas recibimos en ocasiones, un perfil de turista no deseado para ninguno, por supuesto tampoco para el destino. Pero al igual que no planteamos cerrar todos los hoteles de una ciudad o modificar su normativa ante casos de 'balconing' o el mal comportamiento de los turistas de borrachera que hemos visto en Benidorm, Magaluf, etc, tampoco podemos penalizar a toda una industria por esos malos actores. Desde la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) y desde la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), entendemos que debe plantearse una solución que pase por realizar una modificación de la L.P.D.H. en la que se pudieran articular mecanismos de evacuación sin necesidad de unanimidades de aquellos malos actores indistintamente de la naturaleza de su contrato de arrendamiento, alquiler residencial, turístico, comercial.

He compartido algún coloquio con un representante del Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas y confirmaba que cuando existe una vivienda turística estando gestionada a través de un profesional o una agencia, las incidencias con vecinos son inexistentes. Para la propia industria es prioritario y tenemos clara la defensa de la legalidad y la buena convivencia vecinal. Precisamente la oferta ilegal tiende a ser la que genera esos conflictos.

Entendiendo esta nueva realidad, cualquier solución legislativa que se plantee debe atender a criterios de necesidad y proporcionalidad, allanando el camino hacia una unificación de criterios y evitando la judicialización de éstos procesos. En materia de turismo, España no puede permitirse trasmitir mensajes que generen incertidumbre a la inversión, especialmente en lo que ahora es el I+D de la industria del alojamiento.

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