Los precios o la escasa oferta: ¿Qué ralentiza la compraventa de viviendas en Málaga?

Si se abunda en los datos por tipología de vivienda, se ahonda en el fenómeno de que Málaga se está quedando atrás. Entre enero y junio las ventas de viviendas nuevas en la provincia fueron 6.050, una cifra un 28,45% superior a la del mismo periodo del año anterior. En España, el ascenso interanual es de un 30,5%. Aunque la brecha de verdad aparece cuando se analizan las transacciones con casas de segunda mano: en Málaga estas operaciones fueron 12.765 entre enero y junio, apenas un 4,88% más que un año antes; frente al ascenso de cerca del 17% registrado en el conjunto de España.

Más detalles: las ventas de viviendas libres subieron un 12% en Málaga y un 20% en España. En cuanto a las casas protegidas, las transacciones cayeron un 14,4% en la provincia (fueron sólo 570 operaciones en los seis primeros meses del año), al tiempo que crecieron un 13,36% en el conjunto del país.

Y uno más: si se analiza lo ocurrido estrictamente en el último mes, si el aumento de las compraventas en Málaga se limita a un 7,45%, en el conjunto de España el incremento se eleva hasta el 17,85%. Con ello, si las transacciones inmobiliarias en el país se encuentran en máximos desde el boom inmobiliario que terminó en 2008, en el caso de Málaga las 3.143 operaciones de junio de este año se ven superadas por las 3.884 del mismo mes de 2022.

El mercado inmobiliario malagueño muestra síntomas de ralentización y las ratifica y las explica Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de AIRE Partners: «El ritmo que venía sosteniendo Málaga no lo puede aguantar porque, para empezar, ya no hay producto. Y, además, la demanda interna está agotada, no puede responder a los precios que hay. Los valores que se están alcanzando en la provincia son ya difícilmente asumibles. Tras un acelerón tan importante de los precios es normal que se produzca un frenazo del ritmo de subidas; éstas continuarán, pero más reducidas».

Palomar precisa que la ralentización se centra especialmente en las zonas que han protagonizado en los últimos tiempos el grueso de la atracción de la demanda, es decir, la costa. El interior ofrece otra fotografía, quizás porque parte de los compradores se pueden estar desplazando a áreas más asequibles.

Este experto agrega otra circunstancia y es que la demanda extranjera parece estar siendo sensible al revuelo político del país, además de a los vaivenes y la incertidumbre sobre la regulación de las viviendas turísticas: «Aunque la ciudadanía de a pie no está atenta a lo que los medios publican sobre España, los brokers sí lo están». Así que puede que la inversión foránea también se esté replegando ligeramente. Un indicio se observa también en la propia estadística: entre las provincias en que la subida de las transacciones inmobiliarias se colocan por debajo de la media, se encuentran otras de las que tienen el 'ladrillo' más caliente, como Baleares, Valencia o Alicante. Y también en Madrid las transacciones crecen por debajo del promedio nacional.

Esta situación es coherente con la que hace unos días reflejaba el portal inmobiliario Idealista. Málaga es, junto con Baleares, la provincia en la que mayor porcentaje de la renta familiar se lleva el pago de la hipoteca: un 44%, catorce puntos porcentuales por encima de lo considerado razonable por los organismos internacionales.

Y es algo también con lo que coincide Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores: «Asistimos a una falla de demanda: se está estrechando la pirámide porque cuanto más sube el precio, menos gente puede comprar. Hay oferta, pero a unos precios... En definitiva, no hay casas a los precios a los que la demanda podría comprar. Además, si ya las operaciones no crecen tanto es porque ya veníamos de niveles muy elevados».

Pero José Antonio Pérez, profesor de Ecosistema Inmobiliario de la Real Estate Business School, tiene una visión muy diferente del panorama. Si Smerdou y Palomar ponen el acento sobre todo en la demanda, para la que el acceso a la vivienda a los precios actuales es difícil, Pérez centra la mirada en la oferta: «En Málaga y en todo el litoral mediterráneo hay más demanda que oferta. Lo que falta es producto, por eso cada día se producen menos operaciones y más caras».

A juicio de Pérez, la que existe entre la oferta y la demanda en la provincia es «una asintonía que no se ha vivido nunca». Así que anima a que se aligeren las licencias para reformas y para cambios de uso en la segunda mano: «Mientras la demanda pague, van a seguir subiendo los precios. Hay una insolidaridad tremenda en el inmobiliario: hablamos de que el producto nuevo no abastece el consumo, es el único mercado en que sucede eso. Además, los precios están en manos de los particulares; los compradores compiten en subastas al alza». Y zanja: «Van a seguir creciendo los precios mientras no haya oferta y la gente lo siga pagando. Aunque esto no significa que no haya personas que tienen problemas de acceso a la vivienda. Si hay un salario mínimo tiene que haber viviendas que cuesten un tercio de ese salario mínimo; ése es Estado del bienestar. Si en sanidad y educación hay oferta pública y privada, lo mismo tiene que suceder con la vivienda».