Cuánto subirá la vivienda en Málaga este año: las previsiones de cinco expertos

SUR ha consultado a cinco expertos sobre sus previsiones. Entre ellos, domina la idea de que los precios continuarán al alza debido a la presión ejercida por una demanda que no se frena y una oferta que es escasa. En lo que difieren los analistas es en la dimensión de la subida que registrará la vivienda este año, porque hay algunos que sí atisban una moderación en el ritmo de ascenso o factores que pueden propiciarla.

Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de AIRE Partners, explica que en la capital malagueña este año se asistirá a una consolidación de los ascensos de los últimos años con un incremento que se parecerá a la tasa de inflación, es decir, se encontrará en el entorno del 3%. Más en concreto, espera aumentos de precios de entre el 3% y el 5% para la vivienda en áreas de la capital como Ciudad Jardín, Martiricos o Cruz del Humilladero. Algo más intensas considera que pueden ser las subidas en Carretera de Cádiz (de entre el 5% y el 6%), mientras que en áreas orientales como Cerrado del Calderón o el Limonar el ascenso puede superar el 6%, al igual que en las zonas occidentales más nuevas, como Teatinos o el Distrito Zeta.

En lo que a la provincia se refiere, Patricio Palomar prevé que las subidas pueden ser más intensas en la corona metropolitana, por el desplazamiento de la población desde una capital cada vez más inaccesible y con oferta limitada hacia Torremolinos, Benalmádena, Mijas, en el este, o Rincón de la Victoria, en el oeste. Asimismo, prevé más desarrollos urbanísticos en Cártama, que, anticipa, se va a convertir en una ciudad dormitorio muy importante.

Respecto a las zonas más vacacionales de la provincia, apunta a la estabilización de las valoraciones de la vivienda en Marbella, mientras que ve un mejor momento para Manilva y algunas zonas de Estepona, donde las subidas pueden superar el 7%.

«La responsabilidad de las subidas de precios en Málaga está en el desajuste entre la oferta y la demanda. A Málaga llega gente de toda España. Pero es que, además, los precios de construcción han subido mucho en la provincia, porque hay mayor actividad promotora que en otras zonas de España y hay déficit de trabajadores. Hasta tal punto esto es así que a veces se paran ventas de promociones hasta no saber cuánto va a costar su construcción. Los promotores están siendo muy prudentes con esto», explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Y estos factores, costes de construcción al alza y la potente demanda a la que contribuirán unos tipos de interés a la baja, continuarán contribuyendo a las subidas de precios tanto en la capital como en la provincia, sobre todo en las zonas hacia las que se está produciendo el desplazamiento de población porque ya hay niveles en la ciudad de Málaga inaccesibles para crecientes capas de la población.

Así las cosas, Smerdou dice que no le extrañaría ver subidas de precios este año del 10% e incluso superiores. Y eso, destaca, después de haber visto incrementos muy potentes en los últimos años. «Un 10% sobre precios ya de 400.000 euros supone un encarecimiento de 40.000 euros; no hablamos ya de 20.000 euros sobre 200.000. Esto implica que se está dejando fuera del mercado a mucha gente», expone. Pero, pese a todo, la gente continuará comprando viviendas. Y a ello contribuyen, dice Smerdou, sobre todo dos factores: por un lado, que más de la mitad de las viviendas se compran al contado, sin hipoteca, y, por otro, el desconocimiento generalizado de la existencia de alternativas de ahorro, lo que termina dirigiendo los recursos hacia la vivienda, «un activo que entiende todo el mundo».

«La demanda inversora se alimenta de personas que quieren poner su patrimonio en alquiler, pero también de quienes esperan una revalorización del activo para venderlo antes de haberlo terminado de pagar, para optimizar la rentabilidad. También hay gente que busca viviendas de reposición: compran a precios de hoy, en construcción, y esperan vender su primera casa dentro de un par de años ante la expectativa de que suban los precios, con lo que las cuentas les saldrán muy bien», razona Smerdou.

«El mercado de la vivienda está al rojo vivo», asegura Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona y experto en el mercado inmobiliario, que llena de contenido su incendiario diagnóstico: augura un incremento de precios del 12% para la vivienda usada y del 15% para la vivienda nueva, con un tirón de la demanda que protagonizará la clase media y media-baja, y especialmente los menores de 40 años. Porque pronostica que muchos jóvenes tratarán de salir «de la trampa del alquiler» este año comprándose una vivienda con ayuda de sus padres. «Los jóvenes se van a incorporar a la compra de vivienda de manera masiva», asegura. La oferta de vivienda nueva disponible no va a ser suficiente para absorber la demanda, por lo que los compradores se dirigirán al mercado de segunda mano.

A su juicio, la generación joven cuenta ahora con una mejor calidad en su empleo y salarios más altos: «Tienen más solvencia, más estabilidad, los tipos de interés están más bajos y sólo les falta el ahorro previo, que lo pondrán los padres». Aunque también observa que cada vez más entidades financieras dan hipotecas por más del 80% del valor de la vivienda.

Ello tendrá su traslación al mercado hipotecario. Bernardos prevé que el crédito concedido por los bancos crezca un 35% este año en comparación con el pasado mientras que el número de hipotecas suscritas puede subir un 25%.

Bernardos no pasa por alto las dificultades económicas de Francia y Alemania, mercados muy importantes para Málaga, tanto para su mercado inmobiliario como para su turismo. Pero considera que ello no va a tener impacto en la vivienda de la provincia: cree que los extranjeros van a seguir comprando casas en la provincia. Aunque también insiste en que la protagonista en este 'boom' inmobiliario -así lo califica- no es la vivienda turística, sino, reitera, «los jóvenes que van a salir de la trampa del alquiler».

José Antonio Pérez, profesor de Ecosistema Inmobiliario de la Real Estate Business School, incide en que en el mercado malagueño falta oferta y que ello convive con una fuerte demanda de residentes, trabajadores, turistas y un segmento del lujo al que hay que seguir atendiendo para que no desaparezca. «En Málaga se observa una tensión especial, por lo que hay que reactivar la oferta de vivienda nueva, la rehabilitación y la movilización de suelos disponibles, sobre todo de los públicos, para levantar vivienda asequible», describe Pérez.

De acuerdo con las previsiones del Pulsímetro Inmobiliario en el que participa el profesor Pérez y en el que colabora también la Universidad de Málaga, las viviendas terminadas en 2025 en la provincia serán cerca de 8.000, lo que supone un incremento del 10% respecto a las poco menos de 7.300 en que se estima la cifra para 2024. Pero el número de operaciones cerradas con vivienda nueva se acercarán a las 10.200, lo que implica un incremento del 18,5% en la cifra de compraventas, aunque las transacciones con vivienda usada retrocederán cerca de un 20%, lo que llevará a que el total de las operaciones se mantenga este ejercicio sin cambios respecto al anterior en el entorno de las 18.225.

Pese a este dispar comportamiento en las compraventas de viviendas nuevas y usadas, el informe que capitanea José Antonio Pérez anticipa subidas de precios para ambas tipologías. En concreto, prevé una subida del 18,7% en los precios de la vivienda nueva, hasta situarse el valor medio en los 535.770 euros frente a los algo más de 450.000 euros de un año antes. En lo que se refiere a la vivienda usada, estima un encarecimiento del 6,3%, hasta acercarse a los 320.000 euros desde los cerca de 300.000 estimados para 2024.

La hipoteca media firmada en Málaga, mientras tanto, se encarecerá un 2,4%, hasta superar los 228.000 euros.

Al tiempo, calcula que el crédito promedio en España se incrementará un 4,7%, hasta rozar los 150.500 euros. En el conjunto del país las subidas de la vivienda nueva y la usada serán similares y rondarán el 3,5%. Con ello, el precio medio del inmueble nuevo en España será de algo más de 286.600 euros a final de este 2025, mientras que el valor promedio del piso usado en el país se acercará a los 185.000 euros.

Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin, explica que el año 2024 ha contado con nuevos elementos dinamizadores de la demanda residencial que se mantiene en niveles robustos desde 2021: la bajada de los tipos de interés -y los consiguientes descenso del coste hipotecario y mayor facilidad de acceso al crédito- y la reducción de la inflación. «Este alto nivel de actividad se apoya en la resistencia del empleo y en la recuperación del poder adquisitivo de los hogares, factores que han contribuido a mantener la solvencia de una demanda que ha aumentado a causa de la inmigración y de las compras de no residentes. La reducción de los tipos de interés moviliza a esta demanda solvente», continúa Arias.

Esto, para el año 2024. ¿Y para 2025? Arias cree que con vistas al nuevo ejercicio, el Banco Central Europeo continuará bajando los tipos de interés. Y que ello, en un contexto de resistencia del empleo, ahorro elevado, normalización del poder adquisitivo de los hogares y restablecimiento de la confianza del consumidor, continuará estimulando tanto la demanda residencial como la inversión para ampliar el parque de vivienda. Así que las compraventas continuarán en niveles robustos.

Aunque también observa posibles factores que pueden favorecer la moderación en la tendencia al alza en la demanda y en los precios: por ejemplo, el elevado nivel en que se encuentran ya las transacciones; la escasez a corto plazo en la oferta de vivienda en las zonas de mayor concentración de la demanda, lo que limita la creación de hogares; y el precio residencial en esas zonas, que también se tensiona ante la falta de oferta y dificulta el acceso para una parte relevante de la población.

En este sentido, Arias pone de relieve que la contribución de la demanda vacacional y de las compraventas de extranjeros contribuyen a acelerar el crecimiento de los precios residenciales hasta el punto de que la tasa de esfuerzo teórico de compra en Málaga provincia es de las más altas del país (58% de la renta disponible del hogar medio), aunque se dispara hasta el 74% en Marbella. «Estos niveles de esfuerzo reflejan una alta dificultad de acceso para la población local, que pierde relevancia frente al comprador extranjero y los turistas», concluye esta experta.