Qué ocurre con el mercado del alquiler en Málaga

Por eso, posiblemente, esta ciudad es uno de los primeros escenarios de la protesta por la carestía de la vivienda que ha empezado a salpicar la geografía española: para mañana, sábado, se ha convocado una manifestación que partirá a las once y media de la Plaza de la Merced bajo el lema 'Málaga para vivir, no para sobrevivir'. Y si bien a la reivindicación se han adherido medio centenar de colectivos de todo tipo –desde la asociación de los trabajadores sociales hasta Greenpeace–, el cariz de la fuerza convocante, el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Málaga, da muestra de cuál es la principal preocupación o el mayor motivo de malestar: la situación del mercado del alquiler.

En su comportamiento, sobre todo en el de los precios, confluyen numerosas realidades de la ciudad: la proliferación de las viviendas turísticas; el desarrollo de la Málaga tecnológica; el interés que suscita este lugar del mundo a los nómadas digitales; además de las nuevas leyes que buscan proteger a los más vulnerables de los desahucios pero que corren el riesgo de demostrarse contraproducentes, además de los escapes que la propia normativa ofrece a quienes quieren eludir las limitaciones a las revisiones excesivas de las rentas, como la firma de contratos de alquiler al margen de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Con datos de Idealista, el precio del alquiler en Málaga ha subido más de un 40% desde que pudo darse por superada la pandemia: en diciembre de 2021 se alquilaba por 9,9 euros por metro cuadrado y mes en la provincia, pero el último informe del portal inmobiliario informa de que los propietarios ya piden 14,2 euros por metro cuadrado y mes. Esto significa, según otra fuente de información, Fotocasa, que el precio medio de un estudio o un pequeño apartamento de una habitación ronda los 1.040 euros; el de un piso de dos habitaciones se acerca a los 1.400 euros; el de una casa de tres habitaciones alcanza los 1.645 euros; y el de más de tres habitaciones rebasa los 1.660 euros.

Todos estos datos implican, de nuevo según Idealista, que alquilar una vivienda en la provincia se lleva más de la mitad de la renta disponible de un hogar medio. Y eso en el mejor de los casos, en el de quienes sí pueden hacer frente a su pago. Porque son muchos los que no llegan. Aunque, de acuerdo con las recomendaciones de los organismos internacionales, para hablar de un grado de esfuerzo razonable el coste de la vivienda no debería suponer más del 30% del ingreso familiar.

Los expertos consideran que los precios de los alquileres pueden seguir al alza en Málaga. Patricio Palomar, de AIRE Partners, apunta como clave para pensar así el hecho de que el mercado del alquiler en la provincia no viva sólo de los lugareños, de los malagueños, sino que lo hace sobre todo de personas procedentes de otras latitudes con un mayor poder adquisitivo. Se dice que los precios de la vivienda en venta no tienen techo, o lo tienen más lejos, porque para su adquisición se cuenta con el apoyo de la financiación bancaria cuya amortización se puede extender en años. Lo lógico es pensar que el alquiler sí tiene un límite más claro en lo que marcan los salarios. Pero esta ley se ha roto. «El mercado del alquiler en Málaga no tiene que ver con lo que pueden pagar los de aquí, sino sobre todo con el poder adquisitivo de la población móvil», agrega el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. Y esa población móvil, con su mayor poder económico, desplaza a la local. Palomar incide en este fenómeno que observa en Málaga: los expatriados se van ubicando en las zonas más atractivas de la ciudad, desplazando a los lugareños que vivían ahí a la siguiente corona, que sustituyen a su vez a quienes ahí residían que se tienen que ir al siguiente anillo de la ciudad, proceso que termina llegando a los municipios de alrededor; a Cártama, a Torremolinos, a Benalmádena.

Al tiempo que se produce esta sustitución de población, la subida de precios se va extendiendo como una mancha de aceite desde el centro hacia la periferia y a los pueblos limítrofes, porque el que desplaza gana al ocupante previo porque puede pagar más. Es una dinámica a la que alude también Curro Machuca, portavoz del Sindicato de Inquilinas: observa el desplazamiento de la población local porque su poder adquisitivo ensombrece frente al de los nómadas digitales o los empleados más sofisticados de la Málaga tecnológica. De ahí su metáfora: Málaga es una fábrica en la que sus trabajadores no pueden vivir.

Otro ingrediente que el estadístico y experto inmobiliario Julio Rodríguez señala como responsable de la subida de las rentas es el aumento del número de viviendas destinadas al alquiler turístico, puesto que reduce la oferta de casas a disposición del alquiler permanente –fenómeno que no se compensa con más vivienda pública–: de hecho, se estima que parte de esos inmuebles puestos al servicio de los turistas se han detraído del mercado de arrendamiento de larga estancia, por su mayor rentabilidad y porque, aunque requieren mayor gestión, se les supone menos riesgo. Rodríguez señala que si bien los ingresos procedentes del alquiler residencial gozan de una bonificación del 60% o del 50% en la Declaración de la Renta, según se hayan firmado los contratos antes o después del 1 de enero de 2024, este beneficio fiscal no actúa como reclamo para los propietarios, porque además se calcula que un 40% del total de los alquileres no se declaran a Hacienda. A los caseros, por tanto, dice Rodríguez, les termina saliendo a cuenta el alquiler vacacional: en una semana sacan lo que con el de larga estancia les costaría un mes, pese a que luego tengan que someter a tributación todos los ingresos recibidos y no la mitad, como sucede con el alquiler convencional si se declara.

Valentín Pich, a su vez, señala: «Si el núcleo central de la ciudad no puede crecer, si aumenta la presión turística y parte de la oferta, ya escasa, se va a una alternativa más rentable, el precio sube». «Es necesario buscar un punto intermedio entre la liberalización absoluta, porque ello tiene efectos a largo plazo no del todo deseables en el urbanismo, y la prohibición total, porque se trata de gente que quiere rentabilizar su dinero y que paga impuestos», agrega Pich. Desde el Sindicato de Inquilinas sí se quiere acabar con el alquiler turístico, porque aboga por desmercantilizar totalmente la vivienda.

En este punto Gonzalo Bernardos discrepa de la opinión mayoritaria: cree que la cifra de pisos turísticos no es tan abultada como para que haya tenido incidencia en los precios de los alquileres a nivel general en España.

Otro elemento que se ha detectado –por ejemplo, desde la red de inmobiliarias que Tecnocasa tiene en toda España– ha sido el creciente uso de contratos de alquiler de nueve u once meses –de menos de un año, en definitiva–, con objeto de esquivar que se les aplique la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Vivienda.

Estas normas marcan, como recuerda Curro Machuca, que la vigencia de los contratos es de cinco o de siete años, según el propietario sea una persona física o una persona jurídica, respectivamente, medida con la que se pretende dar estabilidad al inquilino y cierta certidumbre sobre la evolucion de las rentas que habrá de pagar. Ello porque, mientras duren esos contratos, la revisión anual de las mensualidades está limitada. En 2022 y 2023, al 2%; en 2024, al 3%, para evitar que la actualización se hiciera con el IPC, disparado por la invasión rusa de Ucrania.

A partir del año que viene se prevé que la revisión de los alquileres se rija por un nuevo índice de referencia que tendrá que evitar, según indicación del Gobierno, «incrementos desproporcionados de la renta». Pero parece que hay propietarios que han encontrado una vía de escape en los contratos de menos de un año que no tienen obligación de prorrogarse hasta los cinco o hasta los siete ejercicios. Tal y como recuerda Julio Rodríguez, el Ejecutivo mostró la intención de regular también esos contratos que quedan al margen de la LAU, pero aún no lo ha hecho. Bernardos advierte de que el uso de esta modalidad de contratos tiene que ser necesariamente limitada, ya que con uno de ellos alguien no puede censarse. Sea como sea, incluso con estos límites, los precios de los alquileres no han dejado de subir en los últimos años: aunque la únicas estadísticas que hay son las de los portales inmobiliarios, que son de precios de oferta, de lo que piden los caseros a los nuevos inquilinos.

El mercado está muy desequilibrado, con muy poca oferta de viviendas y mucha demanda: «Nos llegan clientes del barrio buscando piso, pero no hay», dice Lázaro Cubero, de Tecnocasa. «Cuando nos entra una vivienda, hay tal demanda, que el propietario puede elegir», añade. Los caseros tienen todo el poder a la hora de escoger a quién alquilar. Así que, según Bernardos, asesorados por las inmobiliarias, tratan de no arrendar el inmueble a quien más fácilmente se pueda declarar vulnerable –y casi indesahuciable–, como inmigrantes con bajos ingresos, familias que van justas y personas solas con niños –máxime cuando la ley impide dejar a un menor a la intemperie–. «Los propietarios escogen a quien más garantías ofrece y a quien menos problemas potenciales puedan dar», añade Cubero. Y lo hacen a veces no directamente sino por la vía de la exigencia de garantías inasumibles como avales, ahorros en el banco...

El espectro de la familia que no puede pagar la renta y a la que no se puede echar se cierne como una amenaza que quita el sueño a muchos propietarios. Una norma que pretendía proteger a los más débiles se ha vuelto contraproducente, dice Rodríguez. «Si hay un problema de familias vulnerables, el responsable es el Gobierno. A los ciudadanos no les corresponde hacer política asistencial. Si se interioriza que puede haber un okupa, la gente quita la vivienda del mercado de alquiler», concluye Pich.