La mayoría de los grandes municipios de la provincia tienen la vivienda más cara que la capital

Málaga es una provincia cara. Pero en su seno hay mucha diversidad. El informe del Ministerio de Vivienda informa de las cifras de los municipios de más de 25.000 habitantes. Y en este territorio, el precio del metro cuadrado más caro no corresponde a la capital. De hecho, ésta se encuentra entre las más baratas –o menos caras– de las principales ciudades de la provincia. Así, el precio de la vivienda en la ciudad de Málaga está en los 2.605,2 euros el metro. Por encima de esta cifra se encuentra Marbella, que es la localidad más cara (3.324,6 euros); seguida de Torremolinos (3.095,1 euros); además de Benalmádena (2.918,8 euros); así como Fuengirola (2.876,1 euros); Rincón de la Victoria (2.782,7 euros); Estepona (2.727,7 euros); y hasta Mijas (2.634,1 euros). En definitiva: de los doce municipios de más de 25.000 habitantes de la provincia, hay siete en los que la vivienda es más cara que en la capital; es decir, Málaga está octava en el ránking y sólo hay cuatro en los que el metro cuadrado es más bajo: Alahurín de la Torre (2.236,2 euros), Vélez-Málaga (1.965,7 euros), así como Ronda (1.283 euros) y Antequera (1.213).

Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, lo que explica estas cifras reside en la tipología de demanda que hay en unos municipios o en otros:en los que hoy por hoy son más caros, pesa mucho el componente vacacional, afirma. A su vez, José Antonio Pérez, profesor de Ecosistema Inmobiliario de Real Estate Business School, incide en que detrás de las localidades de mayor precio medio que la capital lo que hay es «la codiciada primera línea y vistas al mar» además de la «mayor proporción de compras por no residentes nacionales, europeos y extranjeros por motivo de turismo (cultural, climático, salud, ocio, gastronómico, educativo, etc.), así como inversión o nomadismo digital. Agrega que ya que el 80% de las operaciones se dan entre particulares, se trata de precios que determina sobre todo la segunda mano, es decir, los particulares.

Si se pone en relación el precio de la vivienda de los municipios malagueños con los del resto de las localidades españolas de más de 25.000 habitantes se obtienen también conclusiones interesantes. Porque Marbella, la más cara de la provincia, se sitúa en el puesto 17 en el ránking español; Torremolinos, en el puesto 21; mientras que a la capital no se la encuentra hasta el puesto 45. Así las cosas, si Málaga es la sexta provincia de España más cara, si hablamos de la capital, es la séptima en valor del metro cuadrado por detrás de Madrid, San Sebastián, Barcelona, Palma de Mallorca, Bilbao y Cádiz.

La capital malagueña tampoco es la ciudad de la provincia donde más han subido los precios de la vivienda en el último año. Si bien su incremento supera la media provincial (ese citado 9,4%), al haberse encarecido un 13,6%, el avance es superior en Torremolinos (18,3%), además de en Rincón de la Victoria o Estepona (por encima del 16%), así como en Vélez o en Mijas (15,4% y 14,2%, respectivamente). En este caso, llama la atención que en Marbella el incremento del valor de la vivienda haya sido el más discreto de toda la provincia, con un avance del 4,2%.

El precio del 'ladrillo' de la provincia de Málaga está en máximos históricos: en el segundo trimestre se superaron los 2.348,3 euros en que se había marcado el récord previo en el primer trimestre de 2008, antes del estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria. Con datos del tercer trimestre, el valor medio en la provincia está casi un 4% por encima de los niveles del boom del ladrillo de hace quince años. Aunque los actuales 2.605 euros por metro cuadrado de la capital están un 7,4% por encima de las cotas de la burbuja no es la localidad malagueña en la que por mayor margen se han superado los niveles alcanzados en el pico del ciclo anterior, en 2007 y 2008.

La situación es más llamativa en Torremolinos, donde los cerca de 3.100 euros actuales baten por más de un 17% los máximos que se alcanzaron entre 2007 y 2008 en el entorno de los 2.640 euros. En Marbella hoy la vivienda es cerca de un 15% más cara que en el boom. Y en Rincón de la Victoria, los precios actuales rebasan en más de un 13% los que se pagaban hace tres lustros. También en Fuengirola, Benalmádena y Alhaurín de la Torre las valoraciones son más altas que en 2008 y por mayor distancia que la que se registra en la capital de la provincia. El profesor José Antonio Pérez apunta que si además se aportan los datos de Torrox y Nerja, que también están marcando niveles récord, cobra más fuerza la sensación de saturación de la costa occidental.

¿Son las nuevas promociones de lujo las responsables de subir la media? Pérez señala que son pocas las operaciones protagonizadas por las nuevas construcciones como para tirar del promedio.

Dentro de la docena de localidades más grandes de la provincia, hay en cuatro en las que aún no se han alcanzado los niveles récord y la que más lejos se encuentra es Antequera, donde la vivienda ahora es un 37% más barata que en 2008: entonces se llegaron a rozar los 2.000 euros el metro, cuando ahora apenas se superan los 1.200 euros. Mientras, en Ronda el récord se marcó en el entorno de los 1.815 euros y ahora el precio está en los 1.283, cerca de un 30% por debajo. Por su parte, en Vélez-Málaga, el precio medio actual (1.965 euros el metro cuadrado) es un 13,65% inferior al del pico del ciclo. ¿Qué pasa para que se queden tan atrás? «Más oferta disponible y menor demanda», contesta José Antonio Pérez. Aunque en Estepona tampoco se han repetido los máximos de tres lustros atrás.

¿Qué esperar a partir de ahora de los precios? Smerdou confiesa: «Hace un año no pensaba que pudieran seguir subiendo tanto, pero creo que continuarán al alza: la demanda sigue potente, no hay oferta y el euríbor ha bajado».