Mapa del alquiler de viviendas turísticas en Málaga

Mapa de calor con la distribución del alquiler vacacional en la provincia. :/José María Marín
Mapa de calor con la distribución del alquiler vacacional en la provincia. : / José María Marín

La provincia tiene capacidad para albergar a 250.000 turistas en un solo día, de los que el 60% lo puede hacer en alquileres turísticos. 102 de los 103 pueblos ofrecen ya esta modalidad de alojamiento

Jon Sedano
JON SEDANOMálaga

«La gente compra pisos directamente para alquilar». La frase se repite como un mantra entre el gremio inmobiliario, que ya habla de una nueva burbuja. Burbuja que en la Costa del Sol, así como en otras grandes capitales o lugares turísticos, tiene un cariz especial: el de las viviendas de alquiler vacacional. El consejero de Turismo de la Junta de Andalucía, Francisco Javier Fernández, pedía hace unos meses al Gobierno que regulara este tipo de negocios, ya que se estaba asistiendo a «una sustitución de alquileres comunes por otros de menos tiempo, con carácter turístico».

Cada vez es más difícil encontrar una vivienda de alquiler de larga estancia. En Málaga capital hay más de 600 personas que tienen concedida la ayuda para el alquiler y no son capaces de encontrar un lugar donde residir. Las ventajas de plataformas como Airbnb, donde los usuarios votan y comentan sus experiencias, así como las ganancias diarias que se pueden obtener, hacen que los arrendadores prefieran esta fórmula frente a la tradicional. Con la media de la provincia, el dueño de una vivienda turística puede llegar a ganar en un mes completo 4.500 euros. 2.000 euros en el caso de una habitación y 1.300 euros si esta es compartida. Una auténtica fiebre del oro que está rompiendo el mercado.

ALQUILER VACACIONAL EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA
Datos :: DataHippo || Gráfico :: José María Marín

Pero no es algo nuevo. La Junta regula desde hace años este tipo de ofertas, exigiendo que se cumplan una serie de parámetros, como la disposición de aires acondicionados en cada habitación o la ventilación directa al exterior, un par de características que han tumbado la viabilidad de un gran número de alquileres. Aun así, las más de 30.000 ofertas de Airbnb que hay en la provincia, unidas a los establecimientos hoteleros, pueden llegar a albergar a 250.000 turistas en un día. Eso sí, el 60% se quedaría en viviendas de alquiler vacacional.

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Las noticias indican que el modelo está en alza. El portal DataHippo, que recopila datos de plataformas digitales de alquiler como Airbnb, sitúa a Barcelona como líder en España con 24.029 alquileres en la mencionada web, seguida por Madrid (22.909), Valencia (8.120), Sevilla (6.973) y Málaga (5.762), aunque esta última está casi empatada con Marbella (5.721). A estas cifras hay que sumar los alquileres que ofertan otras tantas plataformas similares, como HomeAway, HouseTrip u Only-Apartments.

ALQUILER VACACIONAL EN MÁLAGA CAPITAL
Datos :: DataHippo || Gráfico :: José María Marín

DISTRIBUCIÓN DE VIVIENDAS TURÍSTICAS
EN MARBELLA Y ESTEPONA
Datos :: DataHippo || Gráfico :: José María Marín

El mismo portal arroja datos que demuestran una descompensación: Mijas tiene 13.000 plazas en viviendas de alquiler vacacional, frente a las 2.000 de los establecimientos hoteleros, y 20 municipios de la provincia solo tienen este tipo de ofertas en sus posibilidades de alojamiento. En el caso de que todos los turistas decidieran dormir en Frigiliana, el pueblo pasaría de 3.000 a 5.000 habitantes. Benahavís sería el segundo que más crece en proporción, pasando de 7.300 a 12.200. Eso sí, el precio medio para hospedarse en estos pueblos también varía, desde 122 euros para el primero, hasta 344€ para el segundo, la media más cara de la provincia.

Pese al 'boom', en lo que a competencias se refiere las cosas no están tan claras. Los ayuntamientos de Madrid, Bilbao y San Sebastián tienen, desde hace unos días, una cita con los Tribunales Superiores de Justicia. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha presentado una queja por las normativas que estos consistorios habían establecido en sus ciudades, ya que estiman que perjudican a consumidores y usuarios. Aunque no son los únicos que lo han hecho.

Palma se convirtió en abril de 2018 en la primera ciudad en prohibir el alquiler de viviendas a turistas, donde solo un 6% están registradas. Su alcalde, Antoni Noguera, aseguraba que este hecho «marcaría tendencia a la hora de entender la ciudad habitable». Y así ha sido. Un mes después, el Gobierno de Canarias presentaba un borrador donde prohibía el alquiler vacacional en zonas turísticas.

En junio, Rincón de la Victoria también se quiso sumar a este tipo de limitaciones cuando puso sobre la mesa una ordenanza con la que quiere restringir los alquileres vacacionales. «El motivo son las dificultades que nos trasladan los vecinos y las que sufrimos en el propio Ayuntamiento a la hora de buscar un hogar para gente desahuciada, que ha sufrido violencia de género o exclusión social. Los precios se han disparado. Alquileres que antes estaban en 200 euros, llegan ahora a 600 y 700, y al final, lo pagamos todos con los impuestos», explica Francisco Salado, alcalde del municipio. El regidor añade que él no está en contra de este tipo de alquileres, pero que ve necesario «regular su uso por el bien de la convivencia».

Las competencias para regular, el caballo de batalla

Frente a esto, Carlos Pérez-Lanzac, presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), se muestra tajante: «Ahora mismo, ningún ayuntamiento de Andalucía tiene competencia para limitar las viviendas con fines turísticos. Ningún alcalde, sea del partido que sea, puede quitarle derechos a la propiedad privada o a los ciudadanos».

Los municipios junto a la costa son los que más pendientes están de una solución, ya que ninguno baja de las 2.000 plazas de alquiler vacacional. En el interior, el atractivo turístico de Ronda logra el equilibrio entre plazas hoteleras y viviendas en Airbnb con la misma cifra que los pueblos costeros. Antequera o Álora le siguen en lo que a reclamo se refiere, aunque solo cuentan con 1.000 plazas cada una.

Francisco de la Torre también se posiciona desde el Ayuntamiento de Málaga y pide a los vecinos «que denuncien a la policía con rapidez las viviendas ilegales o las conductas inadecuadas», una de las quejas que más abundan sobre este tipo de alquileres.

Para De la Torre, el auge que viven este tipo de alquileres tiene una razón lógica: «La oferta de vivienda turística crece para completar la hotelera, que no va al mismo ritmo». Declaración con la que discrepa el gremio hotelero, que se queja de intrusión.

Por otro lado, Pérez-Lanzac se muestra positivo ante el futuro de la regulación, ya que esperan conseguir que este año «las plataformas solo publiciten viviendas regularizadas», siendo uno de los primeros hitos la reciente entrada en vigor del modelo 179, mediante el que todas las ofertas son declaradas en Hacienda. Asimismo, hace hincapié en el incremento del impacto de las viviendas con fines turísticos en España, que llega a los 124.000 millones de euros, siendo el 85% de usuarios extranjeros. «Esto, unido a la oferta regularizada, hace de la Costa del Sol un destino competitivo», añade.

Este crecimiento de oferta choca con algunos ayuntamientos, como el de Marbella. Según Lanzac, la situación preocupa, porque la ciudad, al no tener un plan urbanístico, impide que muchas viviendas se puedan acoger a la norma.

Alfarnate es el único pueblo de la provincia que carece de viviendas de alquiler vacacional y de establecimientos hoteleros

Todo ello lleva a que ahora, quien tiene un alquiler, tiene un tesoro. Las nuevas viviendas que salen al mercado están por encima de los mil euros, situando a Málaga como la capital andaluza más cara. Para paliarlo, el Gobierno pretende construir 20.000 viviendas sociales en España con las que abaratar los alquileres, mientras que ayuntamientos como el de Benalmádena ofrecen una bonificación del 95% del IBI a quienes alquilen por larga temporada.

Solo hay un pequeño pueblo que por ahora se mantiene al margen de toda esta problemática. Alfarnate, con sus 1.113 habitantes, carece de viviendas de alquiler vacacional y de establecimientos hoteleros. Junto a este municipio están los colindantes a Ronda, donde apenas hay plazas de este tipo.

Para Lanzac, el mercado ya se está regulando: «Ha habido un efecto llamada, pero hay muchas viviendas que no tienen justificación a nivel rentabilidad». Mientras esto ocurre, la palabra burbuja sigue estando en la palestra y titulares como 'El precio del alquiler crece 12 veces más que el de los salarios' están muy presentes en el día a día.

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