Alquileres: negociar Vs. litigar

Sorpresivamente, la declaración del estado de alarma ha traído consigo una consecuencia que no estaba prevista: la lucha encarnizada entre arrendadores y arrendatarios, siendo las armas, en este caso, las diferentes comunicaciones que se están cruzando a cada lado de las trincheras, en forma de burofax, email, telegrama o cualquier otro medio. Se trata de una guerra epistolar.

La base argumental de cada bando es simple, pero no por ello sencilla. Por parte de los arrendatarios existe una máxima del siguiente tenor: «si no puedo abrir mi negocio, no tengo obligación de pagar la renta». Por su parte, los arrendadores, sorprendidos ante tal afrenta, esgrimen que no existe disposición alguna que declare suspendidos los contratos de arrendamiento y que, en consecuencia, el pago de la renta es una obligación debida, al igual que el arrendador hace frente a todas sus obligaciones fiscales, como la correspondiente declaración y liquidación del IVA.

El conflicto está servido y no se trata de un problema menor, teniendo en consideración que nuestro país, comercialmente hablando, se divide entre arrendatarios (ya sea de locales, hoteles, oficinas o industrias) que buscan una opción atractiva para emprender negocios sin consumir capital al no tener que comprar activos inmobiliarios; y arrendadores que buscan en el sector inmobiliario una inversión refugio y la rentabilidad correspondiente a través de su arrendamiento.

No es intención del que escribe estas líneas postularse a favor de una posición u otra, aunque si bien es cierto que no parece que sea de ayuda para salvar el conflicto los argumentos tan interesados como escasamente rigurosos que se están esgrimiendo.

Cabe recordar que nuestro Código Civil establece para el arrendamiento de cosas, que la obligación del arrendador es dar a la otra el goce o uso de la misma por tiempo determinado y la del arrendatario es pagar un precio cierto. Parece claro que el arrendador en ningún caso, con motivo de la pandemia, está privando al arrendatario del uso o goce de la cosa arrendada, por lo que, en principio, la suspensión del contrato no parece la solución más adecuada.

Otro argumento que se está lanzando cual arma arrojadiza es el del incumplimiento por causa de fuerza mayor. A este respecto, se ha de señalar que nuestro Tribunal Supremo dejó sentado que la imposibilidad sobrevenida de cumplir una obligación, por fuerza mayor, únicamente es asumible en las obligaciones de hacer o entregar una cosa, pero no en las meramente pecuniarias, como es el pago de la renta.

Consideración diferente merece la posible aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus, con objeto de moderar las obligaciones de la arrendataria. Esta es una de las vías que los arrendatarios deberán explotar para ver satisfechas sus pretensiones de modificación de las condiciones contractuales, siempre basándose en la existencia de una alteración de la base del negocio y desproporción de las prestaciones para una de las partes, todo ello como consecuencia del Covid-19 y el consecuente cierre temporal del negocio y posterior descenso de ventas, en su caso.

En caso de no existir un acuerdo entre las partes, este camino que los arrendatarios deberán andar en los juzgados no será corto (la duración mínima de un procedimiento como este será de un año) ni fácil, y tendrán como misión cambiar la posición de nuestros tribunales, que son tradicionalmente poco dados a aplicar la cláusula rebus sic stantibus. No obstante, no son pocos (entre ellos varias voces autorizadas en la materia) los que están pidiendo abiertamente una flexibilización de los tribunales en este aspecto e incluso una regulación específica que dé claridad a la aplicación de la cláusula.

Sin embargo, estos cambios no serán inmediatos por lo que, entre tanto, a las partes en conflicto tan solo les cabe una vía, si quieren encontrar una solución satisfactoria y rápida a la cuestión. Esta solución no es otra que sentarse a negociar un acuerdo que permita a ambas partes continuar su relación sin mayores fricciones. No obstante, a esa mesa de negociación es necesario acudir con una propuesta realista, alejada de posicionamientos que pretendan ligar el devengo de la renta a la marcha del negocio, ya que, al igual que el arrendador no participó de los beneficios de la actividad, no puede, ahora, cargar con las pérdidas.

Para llegar al acuerdo no hay más límites que los de la buena fe y la moderación, es decir, hay que pedir lo que es justo y no intentar aprovechar la situación para sacar un rédito económico. Hay que recordar que se han puesto a disposición de los arrendatarios múltiples herramientas para intentar minimizar el impacto de la crisis sanitaria y que no repercutan el mismo a los arrendadores.

Por todo lo expuesto, existen motivos más que fundados para que los contendientes en liza bajen las armas y, convenientemente asesorados por un profesional, se presenten dispuestos a llegar a una posición en la que no haya vencedores ni vencidos, obteniendo un acuerdo definitivo que les permita continuar una relación en términos de igualdad para que, al final, esta situación no sea más que una anécdota en una próspera y fructífera relación contractual.

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