Guía completa a la hora de pedir una hipoteca a tu banco

Antes de firmar la hipoteca

¿Cuánto dinero necesito y cuánto me darán?

A la hora de plantearte cuánto dinero vas a solicitar, debes tener en cuenta que las entidades suelen conceder préstamos por el 80% del valor de tasación de la vivienda y que seguramente te pongan problemas si la cuota mensual a pagar supera un tercio del total de tus ingresos, que es el límite recomendado por el Banco de España.

¿Qué es la tasación y quién la paga?

La tasación es un documento elaborado por un profesional competente en el que se establece el valor del inmueble. El banco lo necesita para hacer su propuesta de hipoteca y lo normal es que tengas que costearla tú. Si finalmente no firmas la hipoteca con esa entidad, está obligada a devolverte el informe para que puedas presentarlo ante otra.

Busca, compara y quédate con la mejor opción:

Es fundamental comparar entre las hipotecas que ofrecen los distintos bancos. Para ello puedes solicitar en cada entidad la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y posteriormente la Ficha de información personalizada (FIPER), documentos no vinculantes en los que se incluyen las características básicas del préstamo (importe máximo, plazo de amortización, tipo de interés, vinculaciones...).

Elige un índice de referencia. E

Es el indicador que se aplica en las hipotecas a tipo variable y del que dependerá el tipo de interés que pagues durante la vida del préstamo. Normalmente se utiliza el euríbor a un año, que actualmente está en mínimos, aunque existen otros como el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), nada recomendable según el coordinador del Instituto Andaluz de Estudios Financieros, Ángel Yagüe, que explica que es un índice más opaco que el euríbor, que históricamente siempre ha sido el más bajo respecto al resto.

Busca el diferencial más bajo.

Es un porcentaje que la entidad suma al índice de referencia de la hipoteca, normalmente el euríbor, y que en la práctica supone el beneficio que obtiene el banco. Si el diferencial es del +0,50%, cuando el euríbor esté al 1,40%, el interés que pagarás será del 1,90% (euribor + 0,50 de diferencial). En la actualidad casi todas las entidades se han atrincherado en el 2% de diferencial, pero hay algunas que ofrecen algo menos con el objeto de ser competitivas, detalla Yagüe, que considera que un euríbor +1,75% es barato en la actualidad. Lógicamente, se debe buscar el diferencial más bajo.

Debes fijarte en la TAE y no en el tipo de interés.

El tipo de interés es el porcentaje sobre el capital que cobra el banco por prestar el dinero y no existe ninguna limitación legal para fijarlo. Pero en las ofertas de hipoteca que te proporcionen los bancos debes fijarte en la Tasa Anual Equivalente (TAE), que indica el coste real de la hipoteca el primer año, ya que incluye intereses y comisiones, por lo que es la que permite comparar. Tal vez una entidad te ofrece un préstamo con un diferencial más bajo pero las comisiones de estudio y apertura son mucho más altas y en términos globales resulta más caro.

¿Qué plazo de amortización es el más adecuado?

Es el tiempo que tardarás en devolver todo el dinero prestado. Para calcular el más apropiado debes tener en cuenta tanto tus ingresos actuales como los futuros, ya que los intereses pueden subir. Además, ten presente que la entidad seguramente no permitirá que la cuota mensual supere un tercio de tus ingresos y esta irá en función del índice de referencia elegido (normalmente es el euríbor), el diferencial y el plazo de amortización. En cada cuota se paga una parte de intereses y otra de capital, y cuanto más se alargue el plazo mayor será el pago de intereses porque estos se calculan sobre el capital pendiente. Aunque si el plazo de devolución es excesivamente corto, la mensualidad puede ser muy elevada.

¿Hipoteca a tipo fijo, mixto o variable?

Si la hipoteca es a tipo fijo, la cuota es siempre la misma, y si es variable, esta cambiará cuando toque la revisión del índice de referencia, que normalmente es el euríbor. En la actualidad hay numerosas ofertas de hipotecas mixtas que proponen una cuota fija durante los primeros años y después variable. Estas propuestas hay que revisarlas con detenimiento porque pueden resultar menos ventajosas.

Ojo con las comisiones.

Como en toda operación financiera, aquí también hay comisiones. No existe limitación legal para ellas siempre que la hayas aceptado tras haber sido informado. Algunas de las más habituales son la comisión de estudio, la de apertura del préstamo, o por amortización o cancelación anticipada, es decir, cuando devuelves con antelación todo o parte del dinero que la entidad te ha prestado. Todo esto debes tenerlo en cuenta por si en un futuro tu situación económica te permite ir reduciendo la deuda antes de lo previsto.

¿Tengo que contratar algún otro producto?

Lo normal es que el banco te exija la contratación adicional de productos como seguros de vida, planes de pensiones o seguro del hogar para concederte la hipoteca. Puede hacerlo siempre que te informe de ello, aunque es conveniente que sepas que ningún producto es obligatorio por ley salvo un seguro que cubra la vivienda, pero solamente el continente (el inmueble en sí), ni siquiera el contenido (los enseres que hay en su interior). Sin embargo, debes barajar si es conveniente contratar algún otro seguro como el tradicional de hogar o uno de vida para reducir o cancelar la deuda si algún miembro de la pareja fallece.

Cuidado con las cláusulas suelo y techo.

Son cláusulas que han dado no pocos quebraderos de cabeza a numerosos hipotecados y que limitan las bajadas del tipo de interés o las posibles subidas. En este último caso sale ganando el cliente, pero pierde si el euríbor baja al no traducirse el descenso en una bajada de la cuota a pagar. Si el préstamo tiene estas cláusulas, debe mencionarse de forma específica en la información personalizada que debe facilitarte la entidad antes de su contratación. Además, deberás dejar constancia por escrito en notaría de que has sido advertido de los riesgos.

Cláusulas abusivas que peden pasar desapercibidas.

Debes tener cuidado con aquellas cláusulas que fijan el redondeo al alza del tipo de interés; las que establecen el vencimiento anticipado de la hipoteca por impago de una cuota, por el embargo de bienes o por no hacer frente a obligaciones como el pago del IBI o el seguro de la vivienda; o las que te prohíben alquilar o vender el piso sin el consentimiento del banco.

Swap, un producto de riesgo.

Son unos seguros que amortiguan durante un tiempo el impacto de una subida del euríbor, pero es un producto complejo que puede conllevar costes muy altos por su cancelación anticipada. Si lo contratas, debe quedar por escrito ante el notario que has sido informado de sus riesgos.

¿Tu hipoteca está en euros?

Lo habitual es que en España es que el cliente contrate la hipoteca en euros. Sin embargo, en ocasiones las entidades pueden ofrecer un préstamo en una divisa diferente porque en ese momento los tipos de interés en esa moneda son más bajos. Hay que tener en cuenta de que se trata de un producto complejo, ya que cada vez que se paguen las cuotas deberá comprarse la divisa correspondiente, por lo que las mensualidades también oscilarán en función del tipo de cambio respecto al euro. Eso quiere decir que si esa moneda extranjera sube respecto al euro, las cuotas en euros se incrementarán en la misma medida.

Si ya te has decidido por un banco... Puedes pedir una oferta vinculante que, salvo excepciones, tendrá validez al menos durante 14 días naturales desde su fecha de entrega. Si no la solicitas, el banco no tiene por qué dártela.

Aval

El avalista es la persona que responderá por ti si no pagas la hipoteca. En general los bancos exigen avalistas solidarios, es decir, que responden como si ellos mismos fueran los deudores, pero puedes intentar negociar un aval temporal para los primeros años de la hipoteca y que luego, puesto que deberás menos y la operación conllevará menos riesgo para el banco, baste con tu garantía personal, liberando así al avalista.

Tienes derecho a elegir notario y revisar el contrato.

El cliente tiene derecho a elegir la notaría para formalizar la hipoteca, así como a examinar la escritura del préstamo al menos durante los tres días hábiles anteriores a la firma, pero tiene que ser en el despacho del notario, no puedes llevarte el documento a casa.

Despuer de firmar la hipoteca

Carencia.

Es un periodo durante el cual la cuota de la hipoteca se reduce porque sólo se pagan intereses y no capital, y en algunos casos tampoco capital. Pero no pases por alto que los intereses siguen generándose y tendrás que abonarlos cuando termine este periodo, así que se van acumulando y por tanto las mensualidades posteriores serán más altas. La carencia puede negociarse tanto antes de firmar la hipoteca como en el futuro si, por ejemplo, pierdes tu trabajo y no puedes hacer frente a las cuotas.

¿Puedo cambiar mi hipoteca una vez contratada?

En cualquier momento de la vida del préstamo puedes plantear al banco una negociación para intentar modificar las condiciones de tu hipoteca (lo que se llama novación) o acudir a otra entidad en busca de mejores condiciones (subrogación por cambio de acreedor). No olvides que ambas operaciones normalmente dan lugar a gastos por comisiones.

Amortización anticipada

Es la devolución total o parcial de capital prestado antes del plazo establecido. En ambos casos la entidad suele establecer una comisión porcentual sobre la cantidad amortizada, aunque supone un ahorro de intereses a lo largo del préstamo. Si decides amortizar capital, puedes elegir entre reducir la cuota o acortar el tiempo de vida del préstamo.