Así funciona la nueva plusvalía: Guía práctica con casos concretos

La primera y más llamativa es que nunca se deberá pagar la tasa si no he obtenido un beneficio con la operación. Si compré una casa por 300.000 euros hace unos años y la vendo por 280.000 no tendré que preocuparme por nada. Antes sí que era posible que hubiera que pagar y este fue uno de los principales motivos por el que lo tumbó el Tribunal Constitucional.

Pero la gran mayoría de las operaciones no cumplen este supuesto y aquí es donde entra otro añadido. El decreto impulsado por el Ministerio de Hacienda ofrece dos opciones diferentes para pagar la plusvalía. El importe se podrá calcular en función de la diferencia entre la compra y la venta o mediante unos nuevos coeficientes catastrales. En el primer caso, la base se extraerá de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por el beneficio. Y a este se aplicará la cuota, con un tipo máximo del 30%.

En el segundo caso, la base se extraerá de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por los coeficientes, que van del 0,13 en el caso de un año a 0,45 a partir de dos décadas, aunque no en todos los años es creciente al tener en cuenta la crisis económica. La portavoz del Gobierno incidió en que los mismos se actualizarán cada año ya que tienen que tener en cuenta la situación que vivía el mercado inmobiliario en ese momento.

Estas operaciones pueden resultar complicadas pero otorgan margen de maniobra para elegir lo que se adapta mejor a cada caso. Por ejemplo, si una vivienda fue adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende ahora por 260.000 con un valor catastral del suelo de 20.000 será más beneficioso el primer supuesto, ya que se pagará 600 euros en lugar de 720.

Un caso en el que sería más beneficioso optar por los coeficientes sería si adquirimos una vivienda en 2017 por 310.000 euros y se vende ahora por 350.000 con un valor catastral del suelo de 60.000. Así, se abonarían 3.060 euros por la plusvalía en lugar de 7.200 del segundo sistema.

Aunque esta es la norma general a seguir, los diferentes gobiernos locales tendrán cierto margen de maniobra y podrán quedarse con la base aprobada por el Gobierno o reducir ciertos márgenes. Contarán la posibilidad de rebajar los valores catastrales hasta un 15% y dispondrán medio año para adaptarse a la nueva normativa aunque se empezará a cobrar desde la publicación del mismo, que se espera para el miércoles. Así, se podrá adaptar el impuesto a cada circunstancia municipal, algo que ya se hacía con anterioridad.