Andalucía avalará con fondos públicos el 15% de las hipotecas a los menores de 35 años
La Junta prepara un plan para que los bancos concedan a los jóvenes hasta un 95% del precio de las viviendas, y no un 80% como hasta ahora
El pago de la entrada de un piso supone una de las principales barreras de acceso de los jóvenes a una vivienda. Los bancos limitan ... la concesión de hipotecas al ochenta por ciento del precio de una casa, de modo que la compra exige unos ahorros en muchos casos inasumibles: el veinte por ciento restante más otro diez por ciento en concepto de impuestos. La adquisición de un inmueble de 250.000 euros, por ejemplo, requiere un desembolso aproximado e inmediato de 75.000 euros. Pero la inmensa mayoría de jóvenes, especialmente castigados por la precariedad e inestabilidad laborales, carece de esa capacidad de ahorro. A menudo ni siquiera la ayuda familiar, cuando la hay, alcanza. Esta situación, agravada por las sucesivas crisis sufridas desde 2007, eleva la edad de emancipación y constituye uno de los grandes retos sociales y demográficos de la sociedad actual.
La presión sobre las administraciones para que tomen cartas en el asunto resulta cada vez mayor. Murcia y Madrid, esta última desde el verano, ya tienen convenios con varias entidades bancarias para facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda. Ahora es la Junta de Andalucía la que ultima un plan para avalar con fondos públicos el quince por ciento de las hipotecas que contraten los menores de 35 años, según ha podido saber este periódico. Esto permitirá que los bancos concedan hasta el 95 por ciento del precio de un piso, lo que reducirá los gastos iniciales (la entrada) que en muchos casos imposibilitan la compra por falta de ahorros. El Gobierno autonómico lleva meses cerrando los detalles jurídicos con la vista puesta en aprobar la medida este mismo año. La iniciativa parte de una propuesta de la Federación Andaluza de Empresarios de Construcción (Fadeco), con la asesoría de la Fundación Unicaja, que ha elaborado informes relativos al impacto económico, la población que se beneficiará de este plan y su posible morosidad, entre otros indicadores.
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No se trata de una subvención, sino de un aval. La Junta no pagará ese quince por ciento de hipoteca, pero bloqueará una partida económica que aún no ha trascendido para que los bancos concedan hasta un 95 por ciento del coste de la vivienda, en lugar del 80 por ciento prestado ahora como máximo. La medida está dirigida a menores de 35 años, aunque se estudia su ampliación a menores de 40 años en casos excepcionales. Son jóvenes «con capacidad de pago pero no de ahorro», como insiste Ignacio Peinado, presidente de Fadeco, que recuerda que la iniciativa resulta atractiva para las administraciones «porque las posibles pérdidas por morosidad se verán compensadas con creces por los ingresos por impuestos que genera la compra de inmuebles».
Al convertirse en avalista, la Junta tendría que responder en caso de impago. Pero desde Fadeco explican que el plan está destinado «a personas solventes» a quienes los bancos ya concederían un préstamo de hasta el 80 por ciento del precio de un piso. Los promotores andaluces sostienen además que, en el escenario más desfavorable, la tasa de morosidad estaría por debajo del 6,32 por ciento, dato correspondiente al pico histórico de impago registrado por el Banco de España, que se produjo en 2014. Ahora la tasa de morosidad es ligeramente inferior al cuatro por ciento. Pero el aval tampoco se prolongaría durante toda la vida hipotecaria, sino que desaparecería una vez pagado el quince por ciento del precio del inmueble.
Desde la Consejería de Economía confirman que trabajan «desde hace meses» en este plan junto con la Consejería de Fomento, aunque no dan más detalles sobre la iniciativa, «que se presentará en su momento». El aval estará condicionado a una serie de condiciones que aún no han trascendido, aunque otras iniciativas similares aprobadas en Europa hacen pensar que habrá un límite de precio (en Madrid, por ejemplo, está fijado en 390.000 euros) y requisitos evidentes como que se trate de la primera vivienda y su beneficiario no tenga otros inmuebles en propiedad.
Como ocurre con cualquier otro aval, la última palabra la tendrán los bancos, aunque fuentes consultadas aseguran que entidades como Unicaja, CaixaBank y Santander ya habrían mostrado su voluntad de adherirse a este plan, llamado 'Mi primera vivienda en Madrid' y en Andalucía aún sin nombre. La medida sería especialmente efectiva en Málaga, la provincia donde más ha subido el precio de la vivienda en el último año en España, un crecimiento que no ha ido acompañado de un aumento de las rentas ni los salarios.
La amenaza demográfica: el 65% de los jóvenes andaluces no está emancipado
Más de un millón de jóvenes de entre 18 y 35 años sigue viviendo en casa de sus padres. Se trata del 65 por ciento de esta población, según datos aportados por Fadeco. De ellos, más de 400.000 tienen trabajo pero no pueden permitirse pagar un piso. Es un problema reconocido por todos los agentes sociales y económicos. El Banco de España ya advirtió de que las condiciones de acceso a una vivienda en propiedad «son muy exigentes para los jóvenes, que no han podido acumular el ahorro necesario para cubrir la parte del coste de la adquisición que no pueden financiar con un crédito». También la comisión permanente del Consejo Económico y Social de la Junta de Andalucía instó a considerar «por el legislador» figuras de carácter financiero, como los avales, «que faciliten al adquiriente ese 20 por ciento del precio de su viviendas, al menos parcialmente».
Europa ya ha puesto en marcha iniciativas similares. Países como Francia, Reino Unido, Bélgica, Holanda, Noruega y República Checa, entre otros, tienen en vigor políticas de créditos públicos para la compra de primeras viviendas. En el caso británico, por ejemplo, se avala hasta el 20 por ciento del valor de estos pisos, siempre que su precio no supere las 600.000 libras. Fue una iniciativa denominada 'Help to buy' (Ayuda para comprar) y aprobada en 2013. Desde entonces ha contribuido a la concesión de decenas de miles de préstamos para jóvenes.
Pero no será un camino de rosas, al menos sin la adopción de más políticas que eviten una nueva burbuja inmobiliaria. Expertos alertan de que muchos propietarios pueden usar estas medidas para elevar los precios de sus viviendas y recuerdan que la iniciativa tampoco debería ser utilizada por los bancos como barra libre de hipotecas, un error que ya se cometió en el pasado hasta provocar la mayor crisis del ladrillo conocida en España.
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