El Supremo respalda que las comunidades de vecinos prohíban las viviendas turísticas
Dos sentencias de la Sala Civil crean jurisprudencia sobre la potestad de las tres quintas partes de la cuota de propiedad para poner coto a esta actividad
El Tribunal Supremo pone por primera vez orden y sienta jurisprudencia sobre el poder de las comunidades de propietarios para prohibir las viviendas turísticas con ... las tres quintas partes de la cuota de propiedad. La Sala de lo Civil del Alto Tribunal deja clara la potestad de estas comunidades para poner fin a esta actividad sin necesidad de un voto unánime. Lo hace en respuesta a sendos recursos de casación tras varios dictámenes contradictorios a lo largo de los procesos iniciados contra las comunidades de propietarios, uno de ellos en Marbella, que acordaron limitar y condicionar los inmuebles de alquiler vacacional y sus posteriores recursos tras la actualización en 2019 de la Ley de la Propiedad Horizontal. Así, el Pleno de la Sala de lo Civil ha dictado, por unanimidad, dos sentencias en las que por primera vez se pronuncia sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por un real decreto de 2019. Ese precepto establece que «el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad (...) requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». Se descarta, por tanto, que la autorización deba ser por unanimidad.
La decisión judicial fija un coto más a la proliferación de los inmuebles vacacionales y genera gran expectación, aún más si cabe, en Málaga en la que este asunto está más que candente por tratarse de la provincia andaluza que concentra más de la mitad de las viviendas turísticas de toda Andalucía, con las nuevas limitaciones que están aplicando ayuntamientos como el de la capital de la Costa del Sol para ponerles freno y ante una crisis habitacional generada por la escasez de la oferta y por los altos precios.
Basta recordar que sólo en la provincia malagueña 41.038 inmuebles están dedicados al alquiler vacacional, de los 82.454 que hay en toda la Comunidad. Sólo la capital tiene operativas más de 8.000 viviendas destinadas a fines turísticos, según datos de la Asociación de Viviendas Turísticas AVVA-Pro.
Y si las normas que regulan la actividad y las medidas que toman las distintas administraciones para frenar la proliferación de esta modalidad de alojamiento, como la llevada a cabo recientemente en Málaga con la limitación a aquellos inmuebles que cuenten con entrada independiente y con servicios de luz, agua o calefacción con plena autonomía, son cuestionadas a diario, la situación se repite en los juzgados con la disparidad de sentencias que interpretan de una manera u otra lo fijado en la Ley de Propiedad Horizontal.
Fin a interpretaciones
Un debate que se zanja ahora al respaldar el Tribunal Supremo la mayoría de las tres quintas partes de la cuota de la propiedad, a pesar de las dudas que habían surgido en los últimos años en la interpretación de este punto de dicha norma, incluido mediante un decreto específico en 2019. De esta forma, unifica doctrina ante las discrepancias que habían mostrado distintas audiencias provinciales a las que habían acudido todo tipo de propietarios a los que sus comunidades les habían negado instalar una vivienda turística por controversias con las votaciones.
Así, la sentencia 1.233 de 2024, con fecha del pasado 3 de octubre y en base a un proceso focalizado en una urbanización de Marbella, recoge que «es perfectamente legítimo, en el régimen de propiedad horizontal, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer legítimas restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios; siempre que se trate, claro está, de un acuerdo adoptado conforme a derecho y con respeto a los límites impuestos por el art. 1255 del Código Civil, sin que los arts. 33 (derecho a la propiedad privada) y art. 38 (libertad de empresa) de la Constitución, veden unas limitaciones de tal clase». Es más, los magistrados consideran que «la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto» y, como razonamiento adicional, la Sala de lo Civil señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.
El Supremo analiza la expresión «limite o condicione» que contiene la ley que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos. Así, concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición. Y llega a más para señalar que «en definitiva, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición». Además, de forma explícita señala que «la voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa».
Los magistrados refuerzan su criterio en tanto que sean los vecinos los que tengan ese poder de prohibir los pisos turísticos en sus comunidades en base a la consideración de que «el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- como los que se exteriorizaron por el presidente de la comunidad de vecinos demandada y que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley».
Limitación máxima
La sentencia recalca que limitar el uso turístico supone su prohibición en tanto que no deja de ser una limitación, en este caso máxima. «Si nos movemos ahora en el estricto marco de la literalidad, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, limitar no sólo significa poner límites a algo, sino también, fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien. Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite», detalla en un dictamen clave para poner coto a la proliferación de viviendas turísticas por todo tipo de edificios que se ha convertido en un problema para muchas comunidades de vecinos, que han visto cómo parte de sus inmuebles son destinados a un negocio que les supone numerosas controversias diarias. Por ello, la votación en junta de vecinos es clave, cumpliendo los preceptos de esta sentencia.
Lo que queda en el aire son los efectos de retroactividad, a los que en una de las resoluciones sí hace mención pero en la otra no señala nada al respecto.
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