Por qué baja la firma de hipotecas en Málaga

La primera hipótesis que puede explicar la menor firma de hipotecas reside en la fuerte subida de los precios inmobiliarios registrada en la provincia de Málaga. En concreto, la capital ha sido la segunda de España -tras Palma de Mallorca- en marcar cifras récord, por encima de los niveles del pico del ciclo anterior alcanzado en el año 2007. En concreto, cerró el mes de febrero con el precio del metro cuadrado en los 2.932 euros, un 5% por encima del nivel registrado en la burbuja de 2007, cuando su valor era de 2.778 euros. Ello, después de haber firmado un encarecimiento del 18% en los últimos doce meses, el más intenso de la historia.

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No es una circunstancia que únicamente afecte a la capital de la provincia. Otros municipios también han alcanzado precios récord: Benahavís, Estepona, Casares, Torremolinos y Fuengirola, también tras subidas interanuales que o han superado o han rondado el 20%.

La subida de precios ha coincidido con un intenso incremento del euribor. Si en diciembre de 2022 se situaba en el 3,018%, en enero -fecha a la que corresponde la última estadística de hipotecas del INE- había escalado hasta el 3,337%. Y en febrero, último mes del que hay disponibles datos medios de cierre, había saltado hasta el 3,534%. En diciembre de 2021 se situaba en terreno negativo, en concreto, en el -0,502%. Eso significa que en apenas catorce meses se ha producido un endurecimiento del euribor de casi cuatro puntos porcentuales.

Durante gran parte de este mes de marzo, el euribor continuó al alza. Llegó a rozar el 4% el 9 de marzo en tasa diaria. Pero a partir de ahí comenzó a aflojar hasta situarse en el entorno del 3,3% entre el 16 y el 21 de marzo. Este descenso fue una de las consecuencias de la crisis bancaria que primero tuvo Estados Unidos como escenario y, a continuación, Europa. De acuerdo con los analistas de Bankinter, la que califican como «mini-crisis bancaria» ha servido de «aviso» a los bancos centrales sobre las «contraindicaciones» que tiene subir los tipos rápidamente, junto con una dialéctica «constantemente agresiva». De esta manera, esta entidad financiera considera que es probable que el ciclo de incrementos en el precio del dinero acabe en mayo. Esto significa que los tipos de interés del BCE se situarían entre el 3,25% y el 3,75%.

El euribor aflojó, por tanto, porque la quiebra de Silicon Valley Bank a mediados de marzo, las dudas sobre el sistema financiero estadounidense y las incertidumbres respecto a algunas entidades del Viejo Continente, como Crédit Suisse -que acabó comprando UBS- o Deutsche Bank, animaron a los mercados a pensar que los bancos centrales echarían el freno a las subidas de tipos, pese a la intensidad que aún persiste en la inflación.

Sin embargo, desde Funcas consideran que, a pesar de las turbulencias en el sector bancario, el consenso prevé que los tipos de interés subirán hasta llegar al 4% en el segundo trimestre del año y que se mantengan en ese nivel hasta mediados de 2024. Por tanto, Funcas estima que el euribor podría alcanzar su máximo en la segunda mitad del este año en el 4%, para situarse por debajo del 3,5% a finales del próximo ejercicio. Ulrike Kastens, economista de DWS, tras la última reunión a mediados de marzo del Eurobanco en que subieron los tipos otros 50 puntos básicos, apuntaba: «El mandato del BCE es la estabilidad de precios. No es el caso ni en la actualidad ni sobre la base de las previsiones para los próximos años. Por lo tanto, es probable que el BCE no pueda evitar seguir subiendo los tipos de interés oficiales».

De esta manera, el euribor diario, tras haber retrocedido hasta el 3,32% el pasado 21 de marzo, el día 24, el pasado viernes, había repuntado y rebasado de nuevo la cota del 3,5%. De esta forma, pese a la tregua momentánea favorecida por la crisis bancaria, el euribor medio de marzo cerrará por encima de la cifra de febrero, de lo que derivará un nuevo encarecimiento de las hipotecas. De hecho, la media mensual a 24 de marzo ya se situaba cerca del 3,7%.

En la situación del mercado hipotecario malagueño también hay que introducir otra variable: la importante proporción de operaciones que se cierran al contado, sin apelar a financiación bancaria. De esta manera, si de acuerdo con las cifras que ha publicado el INE este lunes en enero se suscribieron 1.847 hipotecas -lo que supone un recorte interanual del 12,5%-, el número de operaciones de compraventa ascendieron a las 3.228 -cifra que también supone un recorte del 11% interanual-. En cambio, a nivel estatal el número de operaciones de compraventa de viviendas siguió creciendo a razón de un 6,5% interanual.

En Málaga, las cifras de enero muestran que por cada 100 compraventas de viviendas, 43 se efectúan sin hipoteca; mientras que en el conjunto de España, por cada centenar de transacciones, son 34 las que se realizan sin apelar a la financiación bancaria. El mercado inmobiliario malagueño depende menos del crédito hipotecario que el del conjunto de España.

Esta cuestión está relacionada con otra variable: el 34% de las compraventas de viviendas que tienen lugar en la provincia de Málaga están protagonizadas por extranjeros.

Ferrán Font, de Pisos.com, interpreta que el freno en la demanda viene de la mano de las personas que sí requieren de hipoteca: son ellas las más sensibles a la evolución de los precios, los tipos de interés y también al incremento de la inflación.