Las ejecuciones hipotecarias de particulares subieron un 5% en Málaga en 2022, pero aún son cuatro veces menos que en 2014

La caída de las ejecuciones hipotecarias registrada en la provincia de Málaga se encuentra entre las más importantes de Andalucía. Le supera, y por mucho, eso sí, Huelva, donde el descenso fue de un 55%. Mientras tanto, en Sevilla y en Cádiz la bajada rondó el 12% y en Granada, el 8%. Aunque hubo también provincias de la región en las que las ejecuciones hipotecarias aumentaron el año pasado: por ejemplo, en Almería, donde la subida fue de un 20%, hasta alcanzar las 915 en total; en Jaén, que registró un incremento del 7,7%; así como en Córdoba, donde subieron algo más de un 3%.

Pero hay que profundizar un poco más en las cifras para tener una aproximación más certera a lo que está ocurriendo en el mercado hipotecario. Porque la suerte que están corriendo los particulares y las empresas es un tanto dispar. De esta manera, de las 579 ejecuciones hipotecarias que tuvieron lugar en Málaga el año pasado, 493 correspondieron a personas físicas. Esto significa que los particulares sí sufrieron en 2022 más procesos de este tipo que en el año precedente: en concreto, un 5% más, al saltar de los 471 a los 493. En el conjunto de España, en cambio, se produjo un retroceso del 7%, al pasar de los 15.138 de 2021 a los 14.148 de 2022.

Pese a todo, el número de ejecuciones que afectaron a particulares en Málaga en 2022 es cuatro veces inferior a la cifra de 2014, año del que parte la estadística del INE empleada. Y una de las razones es la ley hipotecaria de 2019, más exigente con los bancos y más garantista para los clientes.

Todo esto implica que, en particular en Málaga, el descenso del número de viviendas con ejecución hipotecaria iniciada se debe a la caída registrada en aquellas de las que son titulares personas jurídicas, que fue de un 58% interanual hasta las 86. En el conjunto del país, las ejecuciones hipotecarias de viviendas de personas jurídicas retrocedieron un 51,3% hasta un total de 2.703.

Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja de Granada, esboza las razones que puede haber detrás del aumento de las ejecuciones hipotecarias de particulares en Málaga: la subida de los tipos de interés junto con el incremento de la inflación que merma la renta disponible de las familias en una provincia en la que los precios de la vivienda son elevados y, por tanto, también lo son las cuotas hipotecarias. En este sentido, de acuerdo con cifras de Tinsa, la letra media que se paga en Málaga asciende a los 770 euros, lo que la convierte en la cuarta más cara de España tras Barcelona, Madrid y Baleares. En Málaga también se firman las cuartas hipotecas medias más elevadas del país. Y, por ello, la tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje de renta requerida para pagar la hipoteca, también es muy elevada.

En el mismo sentido se expresa Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com, que afirma que Málaga se enfrenta a ciertas descompensaciones por la fuerte presencia de inversores extranjeros y una elevada población flotante, que mete presión al precio de la vivienda.

Fuentes financieras indican que el incremento de ejecuciones hipotecarias registrado en algunas provincias puede responder, asimismo, a la composición del mercado inmobiliario de cada una de ellas. Defienden que los bancos están procurando no iniciar procesos de ejecución y de desahucio de viviendas habituales, pero que no ocurre lo mismo con las segundas residencias. Por ello, explican, mayor peso de las segundas residencias o de propietarios extranjeros puede llevar a una mayor incidencia de las ejecuciones hipotecarias. Pero las cifras del año 2022 a nivel nacional -no hay este nivel de detalle en las provinciales- lo que indican es que prácticamente el 70% de las ejecuciones hipotecarias de viviendas corresponden a residencias habituales de particulares.

Según aclara el propio Instituto Nacional de Estadística, no todas las ejecuciones de hipoteca que se inician terminan necesariamente con el lanzamiento (es decir, con el desahucio) de sus propietarios. También hay que tener en cuenta que un procedimiento judicial puede dar lugar a varias certificaciones por ejecución de hipoteca.

Así las cosas, las 579 ejecuciones hipotecarias de 2022 en Málaga contrastan con los 332 lanzamientos (o desahucios) derivados de este tipo de procedimientos en la provincia que reveló el pasado viernes el Consejo General del Poder Judicial. En el año 2021, mientras tanto, hubo 674 ejecuciones hipotecarias y 429 desahucios.

Lo que sí revelan las cifras es que el número de procedimientos actuales está muy lejos del de años anteriores. Las 493 ejecuciones hipotecarias a personas físicas acaecidas en Málaga en 2022 contrastan con las más de 1.800 del año 2014 -que en este caso coinciden prácticamente con el número de lanzamientos ocasionados por este tipo de procedimientos-.

A juicio de Francisco Chacón, abogado de Adicae, ahora la distancia entre ejecuciones hipotecarias y desahucios se ha ampliado por los sucesivos cambios legales para proteger a colectivos vulnerables.

Entre 2014 y la actualidad hubo un cambio legal. Si bien son las entidades financieras las que instan el procedimiento de ejecución hipotecaria, lo tienen que hacer de acuerdo con unas normas muy precisas. De esta manera, desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en el año 2019, para que un banco pueda iniciar la ejecución de una hipoteca durante la primera mitad de la vida del préstamo se requiere un impago de más del 3% del capital concedido o de más de doce cuotas mensuales -Francisco Chacón, de Adicae, precisa que suele suceder antes lo primero-; mientras que durante la segunda mitad el impacto debe ser superior al 7% o de más de quince cuotas. Hasta ese momento, bastaban tres meses de impago para que se pudiera iniciar el procedimiento para la ejecución hipotecaria.

¿El proceso de subidas de tipos de interés y la merma de renta disponible derivada de la inflación pueden llevar a que las cifras se igualen con las de hace una década? Fuentes financieras señalan que, por el momento, la morosidad hipotecaria está en mínimos históricos. Alegan, además, que tipos de interés en el entorno del 3%, 3,5% o hasta del 4%, son bajos tomando perspectiva histórica. También mencionan como causa de que la actual crisis de precios y la subida del euribor no se hayan traducido en más ejecuciones hipotecarias que los datos de empleo no están siendo malos. Otras fuentes financieras afirman que, como consecuencia de los plazos que marca la nueva ley hipotecaria, en el caso de que la subida del euribor llegue a impactar en los impagos, sus efectos en las ejecuciones llegarán en el plazo de un año o año y medio.