Los alquileres firmados después de mayo de 2023 sólo podrán subir un 2,2%

¿Qué implica a efectos prácticos? La existencia de este índice y su aplicación obligatoria por ley implica que la subida anual de las rentas estará limitada a ese porcentaje. Esto significa que un alquiler medio en Málaga, situado en el entorno de los 1.200 euros mensuales (para una vivienda de 80 metros cuadrados a razón de 15,2 euros mensuales el metro de acuerdo con el último informe de la tasadora Gesvalt), sólo podrá subir como máximo 26,75 euros -o unos 320 euros al año-. En el caso de un apartamento más pequeño, de 60 metros cuadrados, que a razón de esos mismos 15,2 euros como promedio cuesta 912 euros, la subida máxima sería de 20 euros al mes -o alrededor de 240 euros anuales-. Mientras tanto, para una vivienda de 120 metros cuadrados, cuyo precio superaría los 1.800 euros, el tope de subida estaría en los 40 euros mensuales -o algo más de 480 euros al año-.

La medida se aplica a todos los contratos de arrendamiento firmados con posterioridad a la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 24 de mayo de 2023, o aquellos contratos firmados con anterioridad a la Ley, pero que contemplaran esta herramienta como fórmula para su revisión, aclaran desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Desde el despacho de abogados Cuatrecasas apuntan que se trata de un porcentaje que actúa como límite para la actualización anual de los arrendamientos de vivienda con independencia de que el arrendador sea o no gran tenedor y de que estén situados o no en un área de mercado residencial tensionado.

En términos técnicos, este índice se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual del IPC subyacente, y una tasa de variación anual media ajustada que han diseñado el Ministerio de la Vivienda y el de Economía. El objetivo de la fórmula es que el nuevo índice se sitúe por debajo del IPC.

Porque el ánimo del Ejecutivo con la norma que incluía el diseño de este índice de referencia es «evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento». Hasta el momento, la mayor parte de los alquileres estaban vinculados al IPC para su revisión anual. De hecho, de acuerdo con la Ley 29/1994, «el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización». Pero en los últimos tiempos se ha producido una salvedad. Con motivo de la crisis inflacionista que desató la invasión rusa de Ucrania, el Gobierno limitó la subida del alquiler al 2% en 2022 y 2023, mientras que en el año 2024 el tope era de un 3%. El IPC llegó a superar el 10% en estos últimos años.

El 2,2% en que el INE sitúa el primer índice de referencia correspondiente al mes de noviembre es más bajo que el IPC nacional de ese mismo mes (2,4%) y también es más reducido que el índice de precios al consumo provincial (2,8%).

Ésta es otra medida adoptada para frenar la subida de los alquileres que se suma también a otra que se aprobó en 2019, cuando se decidió que la duración del contrato de alquiler sería de cinco años si el propietario fuera un particular y de siete años si el dueño fuera una empresa. De esta manera, un inquilino que firmara su contrato de alquiler en 2023 a partir de la entrada en vigor de la norma que pone en marcha el índice de referencia tendría asegurados en principio cinco o siete años de subidas controladas del precio de la vivienda.

Pero entre lo que dice la norma y la realidad puede mediar una gran distancia. Por ejemplo, durante los últimos meses se ha observado que se está empleando la firma de contratos de alquiler por duración inferior al año para evitar tanto las prórrogas automáticas anuales como la limitación de las subidas de los alquileres (aunque hay expertos que consideran que estos alquileres de corta duración no eximen la aplicación de la norma). A ello hay que sumar que los topes a los incrementos de las rentas que han venido operando en los últimos años para evitar la aplicación de un IPC disparado estaban supeditados a que no hubiera un acuerdo entre inquilino y propietario, que podían decidir una subida mayor -quizás aceptada por el arrendatario para no tener que ponerse a buscar en un mercado caracterizado por la escasa oferta-. «El poder de negociación del inquilino es muy bajo porque hay mucha demanda; si no hay acuerdo, el dueño puede decir al inquilino que se vaya, la salida de éste puede ser ir a los tribunales, pero la sentencia tarda años en salir», asegura el experto inmobiliario Alejandro Inurrieta. En tercer lugar, está creciendo el peso de los alquileres de viviendas por habitaciones, lo que también crea dificultades a la hora de aplicar la norma, dado que este tipo de arrendamiento está regido no por las leyes de vivienda, sino por el Código Civil. «Los propietarios están sacando los pisos del mercado regular hacia el turístico, por temporadas o por habitaciones», ratifica Inurrieta.

El posible limitado efecto de la puesta en marcha del índice de referencia para la revisión de los alquileres también deviene de que una vez finalizado el contrato el propietario puede poner el precio que quiera. «Tampoco se ha cumplido que sea el propietario el que pague la mensualidad a la inmobiliaria cuando se firma el contrato de arrendamiento, sigue siendo el inquilino en muchos casos. Falta un cuerpo de inspección que haga que las normas se cumplan. Si tener los alquileres referenciados al IPC no funcionaba, ahora este índice tampoco cumplirá la misión que tiene encomendada; además, añade más confusión, más ruido al mercado, los propietarios se pueden preguntar con razón por qué hay otra referencia que apenas es unas décimas inferior al IPC y pensar que sólo es otro capricho del Gobierno para que no ganen dinero», insiste Inurrieta.