Promotores exigen agilizar la burocracia urbanística para no frenar la llegada de inversiones en Málaga

La cita, en la que han participado además el alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, y la recién elegida concejala de Urbanismo, Carmen Casero, ha servido también para mostrar las fortalezas del sector inmobiliario en la capital, donde la llegada de inversores, de compradores extranjeros y de turistas residenciales sigue muy fuerte, lo que mantiene los precios al alza a pesar de la subida de los tipos y de la inflación.

Mientras, los malagueños de clase media siguen afrontando grandes dificultades para conseguir una vivienda, lo que los expertos del sector achacan a la larga burocracia necesaria para activar nuevos proyectos, algo a lo que tanto el regidor como la nueva responsable de la Gerencia se han comprometido a trabajar para buscar soluciones, de la mano de las otras administraciones implicadas, fundamentalmente, la Junta. Estas han sido las principales conclusiones.

«Es fundamental poner solares en el mercado, falta vivienda de todas las tipologías y prueba de ello es que más del 80% de las transacciones son de segunda mano; obra nueva casi no hay porque no hay solares para construir», advierte Íñigo Molina, director de Colliers Andalucía, en el debate con el periodista de SUR Jesús Hinojosa. Lo poco que está en marcha se concentra en distrito Z, Repsol, El Pato y La Térmica.

«La tramitación dura demasiado, si fuera más ágil habría una contención de precios», asegura, y ello hace que se resienta sobre todo el segmento medio y bajo del mercado, donde ya hay una desaceleración de la compra de vivienda y que tiene más dificultad de financiación. En cambio, el medio-alto y lujo no es sensible a los precios porque el mercado se amplía a otros países: junto al Reino Unido (tradicional comprador), llegan belgas, holandeses, escandinavos y de países del Este. «En España crecemos y en Málaga estamos mejor que en el resto del país».

«Cada vez van a venir más turistas residenciales a Málaga capital, que ya es un todo con la Costa, y hay que dotarla de servicios para que siga siendo atractiva», alega José Manuel Martín Rojo, delegado en la Costa del Sol de TM Grupo Inmobiliario, y añade: «Málaga es un destino para invertir y vivir que atrae a lo mejorcito de Europa, pero hay perfiles más bajos que también necesitan vivienda».

En la comparativa nacional, el experto pone de relieve que la capital costasoleña está «mucho mejor» que Sevilla, ya que atrae mucho mas interés de los inversores y a compradores dispuestos a pagar más. Según sus cifras, en 2022 el 15,7% de las compras de viviendas por extranjeros en España se produjo aquí, por lo que fue la segunda ciudad de España. «Hay que dotar de unas infraestructuras de comunicaciones para acoger a esa población que viene y va a seguir aumentando».

Martín Rojo coincide en que hay un claro problema de oferta, que es «realmente muy pequeña, lo que tensiona la demanda y suben los precios». «Hay que aumentar la oferta para que el mercado se regule, la oferta ya es deficitaria para los malagueños». Además, el perfil de este tipo de residente ha cambiado, pues ha descendido la edad media, de 60 a 51 años. «Viene un cliente más joven que demanda otros servicios, pide una vivienda cada vez más cara y más grande», con un precio medio de 740.000 euros y con tendencia al alza. El 75% compra sin financiación y el 80% se decide en menos de una semana (el 90% no llega a un mes).

Antonio Truan, 'Head' (responsable) para España y Portugal de Ginkgo Advisor, es tajante: «Málaga ha superado a Sevilla y es un referente inmobiliario en España, prefiero estar aquí que en Barcelona porque la inversión es rentable y va a continuar así». Su compañía, impulsada por la UE y participada por varios gobiernos europeos, está especializada en proyectos singulares de regeneración urbana de suelos industriales degradados, dentro de las líneas europeas de sostenibilidad y descarbonización.

«Málaga ha cambiado mucho a nivel económico y urbanístico», afirma, y pone de relieve la figura del alcalde, Francisco de la Torre, en esta transformación. «Los hijos de los inversores alemanes, franceses y escandinavos animan a sus padres a invertir en Málaga porque tiene más rentabilidad, por eso es un polo de atracción inversora, y los promotores que no están es porque no pueden».

Pone el ejemplo de la gran acogida que ha tenido su proyecto de La Térmica, donde ya han recibido más de mil llamadas de posibles compradores, y eso que todavía está en trámites. De estos, hasta el 70% son escandinavos, franceses y alemanes con poder económico alto, «que buscan lo que Málaga da: tranquilidad, seguridad, mar y aire». Lo que le lleva a sostener que los sectores «prime» no están afectados por las subidas de los tipos de interés. «La inversión continúa y los precios seguirán subiendo».

La nueva concejala de Urbanismo, Carmen Casero, recogió el guante de las demandas del sector de una mayor celeridad administrativa, ante lo que hizo un primer anuncio: «Algo parecido a una unidad aceleradora puede ser una buena idea para los trámites en Gerencia». Aunque todavía no le ha dado tiempo a tomar forma, con su experiencia previa del paso por la Junta (donde este servicio ya existe) pretende que haya más coordinación entre departamentos y con la propia administración andaluza. Especialmente con la Delegación de Cultura, que es, junto con Medio Ambiente, las áreas que habitualmente ponen más escollos para la concesión de licencias, «que es un cuello de botella que tenemos que resolver».

«Mi misión esta legislatura es agilizar los trámites que nos pide el sector y en eso tenemos que trabajar, pero también iré a los privados a pedirles vivienda de protección para la clase media que es la que tiene más problemas de acceso». «Mi intención es facilitar la tramitación de licencias y contar con los colegios profesionales, siempre hay un margen de mejora y lo asumo como un reto propio: facilitar las herramientas para resolver las demandas que el sector viene haciendo desde hace muchos años».

En este sentido, pone de relieve que la ley Lista y su reglamento pueden ser un revulsivo, a lo que se debe sumar la reforma de la Gica, «para pulir la parte ambiental». «Es un reto de todas las administraciones porque los informes de medio ambiente se dilatan mucho en el tiempo». «Queda mucho por hacer y debemos ir lo más rápido posible, con el consenso del sector, porque el punto de partida era nefasto y se le ha dado la vuelta en apenas dos años y medio».

La intervención de Ignacio Peinado, Socio director del Área residencial de Urbania y presidente de Fadeco Promotores, sirvió como conclusión a todas las anteriores. «El problema en Málaga es que, habiendo tanto suelo, no hay solares, suelo finalista, y ese es el reto: impulsar suelo para seguir creciendo hacia una ciudad sostenible».

Esto se explica porque la demanda doméstica convive con la internacional y de segunda residencia, «un laboratorio perfecto para ser referente del sector inmobiliario». Pero, para ello, de nuevo la transformación del suelo es clave, «y el aumento de rentabilidad depende de acortar el tiempo». «Tenemos trámites extensos, duplicados y que llegan a caducar, el esfuerzo tiene que ser recortar los tiempos». Al respecto, Peinado comenta que la Junta ha creado una unidad aceleradora de grandes proyectos, que inicialmente excluye los suelos residenciales, aunque el presidente de la Junta, Juanma Moreno, se ha comprometido a incorporarlos. «El acceso a la vivienda es un drama para muchos malagueños, por eso tienen que estar».