Condenan a una comunidad a reparar las filtraciones de una terraza comunitaria, pese a que el propietario que tenía su uso la incorporó a su casa como salón
La aseguradora de la comunidad se opuso a asumir los gastos del arreglo al considerar que se habían hecho modificaciones «sin permiso» en la zona común por parte de un vecino
Las zonas comunes de uso privativo, es decir, terrazas, sótanos, patios o azoteas que pertenecen a la comunidad de propietarios, pero de las que disfrutan ... solo uno o varios de ellos, suelen ser objeto de conflicto entre los vecinos. La mayoría de las veces es por un uso indebido o por reformas que se realizan en ellos y que generan gastos que, en principio, tiene que afrontar la comunidad, pero que no está exento muchas veces de controversia.
En esta ocasión y ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo, el conflicto llegó al juzgado. La comunidad en cuestión es la responsable de una terraza-patio (de uso particular) que, situada en el primer piso, actúa de cubierta de la plaza de garaje de un propietario. Y aquí tiene su origen el problema, pues debido al deterioro de la lámina impermeabilizadora, cada vez que llueve se producen filtraciones que causan goteras en el paramento horizontal del estacionamiento y manchas en el vehículo. ¿Quién debe asumir los gastos de este arreglo?
Responsabilidad de los daños
En principio, al ser una zona común, es la comunidad de propietarios la que debe hacerse cargo de los gastos de la reforma, pero en este caso tanto ella como la aseguradora rechazaron el siniestro al haberse constatado que en dicha terraza-patio se había ejecutado una ampliación de la vivienda sin el permiso de los comuneros: el sumidero existente fue inutilizado y se instaló un desagüe lineal a continuación de la nueva fachada, por lo que señalaron al dueño del piso como el responsable de tales perjuicios. Además, en dicha terraza se había construido un anexo a la vivienda utilizado como salón, ampliación sobre terraza comunitaria de uso privativo sin solicitar permiso a la comunidad (confirmado por administradora al consultárselo), por lo que el siniestro carecería de cobertura al haber hecho modificaciones en la edificación y en sus instalaciones por parte de terceros«.
Pero ni una parte ni otra estaban dispuestas a asumir esos gastos, por lo que el asunto acabó en manos de la justicia y ahora el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dictado sentencia, que es firme: condena a la comunidad de propietarios a reparar e impermeabilizar la terraza que hay encima de la plaza de garaje del vecino demandante, así como a arreglar el origen de la fuga de agua (picados, tendido, enlucido de superficies de yeso, alquiler de andamios, saco desescombro y pintura). Todo ello valorado en 1.500 euros, a los que tendrá que sumar 487,01 euros de indemnización por los perjuicios sufridos.
En su argumentación, el magistrado considera en la sentencia que ante la «indeterminación sobre la fecha de ejecución de trabajos y ante la ausencia de acuerdos o requerimientos de la comunidad de propietarios debe entenderse que no se puede estimar la falta de legitimación pasiva de la comunidad demandada».
Asimismo, recuerda que la comunidad de propietarios era conocedora de la modificación y que no se había acreditado que hubiera adoptado acuerdos o requerimientos. «Ha quedado probado que la terraza es un elemento común al ser la cubierta y que el agua se filtra hacia el techo de la plaza de garaje (…). No se ha demostrado que las filtraciones se deban a un mal uso de la terraza».
Por último, tampoco considera acreditado que las obras que se hicieron en la vivienda hubieran menoscabado la seguridad del edificio : «Al tratarse de un elemento común (cubierta del edificio) la comunidad demandada es la responsable de ejecutar las obras de conservación del inmueble conforme a lo previsto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)».
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