Los retos del sector inmobiliario para los próximos años son los retos de la economía española
La demanda final de los mercados inmobiliarios terciario e industrial viene determinada por necesidades de nuevas ocupaciones de empresas, bien porque amplían su capacidad actual, bien porque acaban de nace
Por Joan Carles Amaro, profesor de Finanzas de ESADE Business and Law School
Domingo, 13 de diciembre 2015, 00:21
En la medida en que las expectativas económicas sean alcistas, el inversor, fundamentalmente enfocado a los productos terciario (oficinas, hoteles, centros comerciales) e industrial, se ... sentirá más atraído por nuestra oferta y contribuirá a mantener el tono de un mercado que lleva ya unos años de notable actividad. Como es sabido, el inversor intenta comprar barato, mantener elevados niveles de ocupación (y de rentas) y, en ocasiones, transcurridos unos años desde la compra, vender con plusvalías. Por tanto, se enfoca en aquellos activos en los que prevé demanda creciente y, por ende, precios al alza. La demanda final de los mercados inmobiliarios terciario e industrial viene determinada por necesidades de nuevas ocupaciones de empresas, bien porque amplían su capacidad actual, bien porque acaban de nacer.
Si pasamos al mercado residencial, cuyo peso en el sector inmobiliario español es muy significativo, también la realidad económica de la economía nacional marca su destino. Para comprar una vivienda se requiere demanda solvente. Esto, en España, donde el ADN del ciudadano medio es comprador, significa que el esfuerzo económico destinado por las familias españolas a la adquisición de vivienda sea asumible. Este indicador mejora en la medida que se ajusta a la baja el ratio de valor de mercado de la vivienda dividido por ingresos brutos familiares. Esto puede lograrse por dos vías: conteniendo los precios de la vivienda e incrementando los ingresos familiares.
El control del factor precio de la vivienda debería venir dado por el propio mercado. Donde la demanda sea mayor (grandes áreas urbanas) los precios siempre mantendrán niveles elevados, pero nos parece importante que no se pierda la racionalidad del mercado. Para ello, en el sector residencial, fuertemente influenciado por decisiones vitales a menudo poco racionales desde el punto de vista económico, puede ser recomendable ejercer algún tipo de control que ayude a restablecer su equilibrio, con objeto de evitar burbujas como la recientemente padecida. En ese sentido, una forma de proteger el futuro del sector y de la economía española, en general, podría ser mediante una eficaz supervisión de la actividad y los riesgos de las entidades financieras.
Con una política de riesgos ortodoxa a cargo de las entidades financieras se consiguen dos efectos: por un lado, la diversificación de las inversiones bancarias minimiza los impagos, ya que una crisis sectorial afectará a menos porcentaje de la cartera de inversión de la entidad. Por otra parte, la asignación de una cantidad razonable de crédito al sector inmobiliario impacta sobre la demanda de vivienda en el sentido de ajustar (o cuando menos contener) sus precios.
And last but not least, el incremento de los ingresos familiares tiene un impacto directo en la demanda residencial. No es muy probable que (al menos en el corto plazo) este incremento provenga de mejoras salariales, pero, esta resistencia de los salarios al alza puede venir compensada por un incremento de los niveles de ocupación y una mayor calidad de las condiciones contractuales en el mercado laboral. En definitiva, casi nada para quien venga.....
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