Málaga declara la guerra a las nuevas viviendas turísticas

De la Torre explica que el último decreto de la Junta de Andalucía, 31/2024 de 29 de enero, permite con todas las garantías de la ley aplicar a las viviendas turísticas la condición que se establece en el planeamiento a los alojamientos de hospedaje y que la principal es contar con esta entrada propia al inmueble. Una medida que hasta ahora no podían adoptar porque el decreto de 2016 no definía la vivienda con uso turístico como ahora lo hace ni fijaba los mecanismos que la actual para que los ayuntamientos pudieran actuar en esta materia. «La norma andaluza posibilita al Consistorio a establecer esta limitación de carácter retroactivo desde la entrada en vigor de referida norma, en el marco del capítulo 6 del Plan General (PGOU) relativo a los usos de Servicios Terciarios y Comercio, ya que en su artículo 1 y 2 indica que su objeto es la ordenación de las viviendas de uso turístico como un servicio de alojamiento turístico, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía y que el alojamiento en viviendas de uso turístico será considerado como un servicio turístico y deberá cumplir con las prescripciones de la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía», a lo que añade que, además, el artículo 2 incluye que la regulación del uso turístico corresponde a la administración autonómica competente y que la regulación urbanística de dicho uso es competencia del planeamiento municipal, de modo que se establezcan las pertinentes condiciones para su implantación de manera compatible o complementaria con el uso residencial. «Por tato, la normativa autonómica considera el uso turístico y, por ende, el uso al que se destina la vivienda, extremo que el anterior decreto de 2016 no recogía, ya que sólo exigía que éstas fuesen únicamente viviendas, es decir, disponer de licencia de primera ocupación o documento equivalente y obviaba la necesidad del cumplimiento del resto de la normativa urbanística», precisa.

Por todo ello, y en base al capítulo 6 del PGOU se establece esta limitación. «Este artículo define uso de servicio terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, a las empresas y a los organismos e incluye como usos pormenorizados terciarios distintos al de oficinas el de hospedaje, como el que se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas, tales como hoteles, moteles, paradores, pensiones y residencias, entre otros», detalla. Así, asegura que «hasta que no se apruebe de forma inicial la ordenanza específica para limitar por zonas el uso turístico, en función del grado de saturación de la zona, en todo el término municipal de Málaga sólo podrán ser inscritas como viviendas de uso turístico aquellas que cumplan los siguientes requisitos urbanísticos: que tengan título habilitante para su ocupación y, que estando situada en un edificio destinado total o parcialmente a viviendas, disponga de elementos de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales, como luz, agua o teléfono, asimismo totalmente independientes de las del resto del edificio».

Templar el crecimiento

Además, el alcalde deja claro que se trata de la primera medida para «templar» el ritmo vertiginoso de crecimiento de las viviendas turísticas que colocan a la ciudad entre los destinos de España con mayor volumen, estando registradas casi 9.000 inmuebles con una capacidad para albergar a más de 45.000 viajeros. De la Torre considera que es el momento de poner límites también para aumentar la oferta de viviendas de alquiler tradicional. «No debe ser entendida como una mala noticia. Es algo positivo porque el que quiera dedicar la casa a alquiler tiene la opción de arrendarla por más de un año», explica. Es más, avanza que trabajan ya en dos nuevas actuaciones para frenar aún más el crecimiento de las viviendas turísticas en la ciudad. Los nuevos frenos vendrán de la mano de un mapa de zonas saturadas de alquiler vacacional, que se determinará en base al estudio que están realizando para señalar los barrios con mayor concentración de este tipo de oferta de alojamiento. El último asalto, y definitivo sobre el modelo de desarrollo establecido, será un cambio en el planeamiento general, al que la concejala de Urbanismo, Carmen Casero, no ha puesto plazos, pero sí ha afirmado que «espera que sea menos de meses».

De la Torre insiste en el mensaje de que «esta primera instrucción genera una situación de calma y freno porque el volumen de viviendas turísticas está llegando a unos números altos, esta es la realidad. Reconocemos el papel importante del turismo y de esta oferta de alojamiento, pero debe crecer en armonía y en convivencia. Y de esta manera va a ser más fácil», afirma, para señalar que la apuesta de la ciudad es hacia «un modelo de viviendas de calidad y excelencia que atraiga a un viajero de mayor nivel».

Modelo de baja calidad

Sin embargo, el presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA-Pro), Carlos Pérez-Lanzac, alerta de que limitar las viviendas turísticas a inmuebles con entrada particular e independiente supone «avanzar hacia un formato de baja calidad basado en locales y casas mata, con un perfil de inversor inferior y de un turista que aspira a alojarse en un bajo con la consiguiente pérdida de calidad de vida». Pérez-Lanzac avisa también de que el Ayuntamiento deberá justificar muy bien la adopción de esta primera medida de control del alquiler vacacional para «que jurídicamente y técnicamente sea viable. El decreto le da herramientas para regular la oferta, pero también les dice que tienen que estar debidamente justificadas en un interés general y con una proporcionalidad respecto al resto de agentes». Asegura que las actuaciones que se han adoptado y que se pretenden llevar a cabo no les han pillado por sorpresa. «Estamos en contacto y tuvieron la deferencia de comunicarnos esta limitación. Además, ya hemos fijado una nueva reunión para avanzar en los planteamientos en los que están trabajando porque si no hay una justificación ni jurídica y técnica sería inviable tratar las viviendas turísticas como hospedaje. Entendemos que es una limitación temporal mientras se toman el resto de medidas».

Eso sí, Pérez-Lanzac ha puesto el foco en que la solución adoptada «no es la mejor por los efectos colaterales en los barrios con una pérdida de comercios» y advierte del temor a que se generalice la conversión de locales comerciales en viviendas, una situación que desde hace años crece en la ciudad a pasos de gigante. Conscientes de esta posibilidad, el alcalde de Málaga declara que también adoptarán nuevos requerimientos en este cambio de uso, a la par que insiste en que «la exigencia de contar con una entrada independiente tiene toda la seguridad jurídica y una legalidad clara que se basa en la terminología del nuevo decreto de la Junta de Andalucía».

Desde el Ayuntamiento explican que se trata de una medida «de carácter temporal hasta que el Consistorio apruebe de forma inicial la ordenanza de Espacio Común Coop, un documento de análisis sobre el impacto que la implantación de las viviendas de uso turístico está teniendo sobre el mercado de la vivienda. De forma paralela, el área de Urbanismo, trabaja en la modificación de la normativa urbanística para establecer un marco normativo definitivo que regulará las condiciones de la implantación del uso turístico». Unos nuevos pasos en los que las restricciones pueden ir más allá de la exigencia de contar con una entrada independiente.