La vivienda hierve en Málaga: los precios marcan récord en alquiler y compra por encima de la burbuja de 2007

Málaga ha sido la segunda ciudad de España tras Palma de Mallorca en la que se han superado los niveles de precio de 2007. En concreto, a cierre del mes de febrero, el metro cuadrado de una vivienda en Málaga se pagaba a 2.932 euros, por encima de los 2.778 euros del pico del ciclo anterior. Ello ha sucedido después de una subida interanual del 18,2%, la mayor de la historia.

También Andalucía ha registrado una subida récord del precio de la vivienda, aunque se ha limitado a un 9,7% interanual, desde los 1.706 hasta los 1.871 euros por metro cuadrado. Pero, en su conjunto, en la comunidad autónoma los precios aún están un 25% por debajo de los del pico del ciclo. Y esa distancia de los máximos también registran otras capitales de provincia de los récord previos: en Sevilla la vivienda es ahora un 23% más barata que en el pico del ciclo anterior; en Granada, un 27%; y en Cádiz, un 22%.

De acuerdo con la interpretación de María Matos, directora de estudios de Fotocasa, una de las razones de este comportamiento diferencial del mercado inmobiliario malagueño reside en el «claro desequilibrio» existente entre la oferta y la demanda, la primera muy apagada frente al dinamismo de la segunda. «El interés por comprar está en máximos», reza el informe de Fotocasa.

Hay otras localidades de la provincia en las que también el precio de la vivienda ha marcado máximos históricos. Es el caso de Benahavís, tras encarecerse las casas un 23,9% interanual; además de Estepona, Casares, Torremolinos o Fuengirola, donde los incrementos de precios en el último año han rondado también el 20%.

Pero la vivienda no «hierve» sólo en compra. También lo hace, y a más grados, en alquiler. Después de un encarecimiento del 23% en el último año, el precio del arrendamiento se sitúa en los 13,22 euros por metro cuadrado y mes. Esto supone que el alquiler sale en estos momentos prácticamente un 60% más caro que en 2007, cuando lo que se pagaba no llegaba a los 8,5 euros por metro cuadrado y mes.

En este caso, el desequilibrio entre la oferta y la demanda es aún más llamativo. Porque, según cálculos de Fotocasa, mientras la primera apenas crece a un ritmo del 1% en 2022, el ascenso de la segunda se acerca al 30%.

Estepona bate las cifras de la capital, con un precio de 14,77 euros por metro cuadrado y mes, tras registrar un incremento de más del 40% anual. Encarecimientos de alrededor de un 30% han registrado Mijas, Fuengirola o Torremolinos, también con alquileres récord.

Aunque esta situación en el alquiler no es la excepción, sino más bien la norma en el mercado inmobiliario español: de acuerdo con cifras de Fotocasa, en quince comunidades autónomas las rentas de los pisos ya son más caras que en la burbuja inmobiliaria. Se salvan apenas Aragón y Castilla-La Mancha.

María Matos no ve signos de freno en el mercado del alquiler. Atisba crecimientos de más del 20% en las rentas en este mes de marzo en comparación con doce meses antes, por lo que se revalidarán los niveles récord. «Cada mes se va a ir marcando un nuevo máximo», augura. «Aunque la oferta aumentase diez puntos, la demanda es tan intensa que los precios no van a bajar», insiste. De hecho, la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de la vivienda en régimen de compraventa está expulsando a personas hacia el mercado del alquiler, lo que mete más presión a las rentas.

Este fenómeno, el aumento de los tipos de interés provocó un tirón en la demanda de vivienda a partir de mediados del año pasado y, con él, también de su valor: los potenciales compradores adelantaron su decisión ante la previsión de que el precio del dinero siguiera subiendo e incrementando los costes de financiación. Pero este fenómeno será previsiblemente fugaz. Y, de hecho, Matos considera que es probable y puede estar cerca el momento en que se pueda hablar de una estabilización del precio de la vivienda: si bien no prevé bajadas, sí espera que los crecimientos no sean tan abultados como los de los últimos años y se muevan en el entorno del IPC o entre el 3% y el 4%.

Matos avisa de que ahora «no nos podemos llevar las manos a la cabeza» por el fuerte encarecimiento registrado por los precios, porque la tendencia venía de atrás, desde 2014. A su juicio, lo que ha sucedido es que «las políticas no han sabido dar respuesta a la gran demanda nacional y extranjera» existente, ésta última, además, con mayor poder adquisitivo que la local, lo que es un ingrediente más que calienta los precios. De hecho, Matos pone de relieve el hecho de que el mercado de vivienda social es «muy insuficiente» en Málaga, con 20.000 demandantes (15.000 de ellos, jóvenes) y una producción pública en los últimos años que se limita a las 5.000. En todo caso, asegura la experta, lo acontecido en el año 2022, la bonanza de ese ejercicio, será difícilmente repetible a corto plazo.