Una de cada tres viviendas en alquiler en Málaga es turística

Además, a ello hay que sumar que en el centro de la capital de la provincia, las viviendas vacacionales equivalen a un 22,3% del mercado del alquiler residencial, lo que significa que por cada cien casas en renta convencional, se cuentan más de 22 turísticas. Pero en el cogollo marbellí su presencia es superior: las viviendas destinadas al alojamiento turístico son un 64% del mercado de arrendamiento de larga estancia, por lo que por cada cien alquileres residenciales hay otros 64 vacacionales.

Extrapolando estos números, si en Málaga capital según cifras del INE hay cerca de 30.000 viviendas en alquiler convencional, habría más de 15.000 turísticas; en Marbella, hay 10.000 casas en alquiler permanente, por lo que el peso vacacional sería de algo más de 5.000.

De hecho, los autores del estudio del Banco de España han calculado estas cifras contrastando el número de viviendas turísticas que había en agosto de 2023 y el último dato disponible sobre las casas en alquiler a nivel municipal, número correspondiente al censo de población y viviendas del año 2021. Y lo han hecho con las 25 mayores áreas urbanas del país. Entre éstas, sobresalen, y por mucho, como vemos, tanto Málaga como Marbella. Sólo un municipio las gana: Elche (Alicante). En su periferia, por cada cien viviendas de alquiler residencial, hay 66 turísticas.

Los números de Málaga y Marbella superan, por tanto, a los de otras ciudades turísticas importantes, como Palma de Mallorca: en la periferia de la capital balear, por cada 100 viviendas de alquiler convencional, habría otros 24 arrendamientos turísticos, mientras que en el centro de la ciudad, las rentas vacacionales equivalen al 2,7% de las de larga estancia, aunque hay que tener en cuenta que en Baleares se ha aplicado una moratoria para frenar la oferta tanto hotelera como de pisos para visitantes. El peso del alquiler turístico en las dos ciudades de la Costa del Sol también es superior al de Santa Cruz de Tenerife o Las Palmas de Gran Canaria, porque en ninguno de estos dos casos llega a representar ni un 10% de la oferta en renta de larga estancia.

Además de en la periferia de Palma, también en las de Vigo, Alicante, Santander o Gijón el alquiler turístico alcanza relevancia, aunque su peso es la mitad que en Málaga o Marbella, ya que en lugar de suponer el 50% del mercado convencional, representa alrededor de un 25%: esto significa que en estas ubicaciones del Cantábrico y el Mediterráneo por cada 100 viviendas en renta residencial convencional, hay 25 para visitantes.

«El alquiler vacacional tiene un peso modesto en el conjunto del mercado residencial, con una ratio estimada en el 1,8% del total de viviendas principales. No obstante, ya supone cerca del 10% del tamaño del mercado de alquiler», sintetiza el informe del Banco de España. El arrendamiento vacacional, por tanto, está muy concentrado en las zonas más turísticas y, dentro de éstas, sobre todo en localidades como Málaga o Marbella, porque en éstas las viviendas turísticas pesan cinco veces más que en el conjunto de España –más de un 50% sobre el mercado del alquiler convencional frente al 10% nacional–.

El estadístico Julio Rodríguez, que es vocal del INE y fue presidente del Banco Hipotecario y de Caja de Granada, pone un «pero» a los números: cree que en su conjunto los datos disponibles infraestiman la cifra de viviendas turísticas que hay en España –en su opinión, el alquiler vacacional es mucho más abultado de lo que ponen de manifiesto los números publicados hasta la fecha–. Y, de hecho, fuentes del Banco de España precisan a este periódico que, para calcular la cifra de viviendas turísticas usa los datos de las tres plataformas más utilizadas para contratarlas, por lo que la estadística no incluye los alquileres turísticos que se realicen al margen de ellas.

Rodríguez también da una clave para interpretar las cifras más abultadas que presentan Málaga o Marbella: en Andalucía el peso del alquiler y su tradición son reducidos –los residentes han sido más tendentes a comprar- y, por ello, el grueso del crecimiento de la oferta en arrendamiento ha tenido a la vivienda vacacional como protagonista.

Según el Banco de España, este «auge del alquiler vacacional habría reducido, en cierta medida, la oferta potencial de vivienda disponible para uso residencial, si bien de forma muy desigual por zonas geográficas». «Esta actividad se concentra en las principales zonas turísticas, en determinadas áreas urbanas –como Málaga, Marbella, Elche y Palma de Mallorca– y en los distritos céntricos de las grandes ciudades con mayor actividad turística –Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia–», para añadir: «De acuerdo con la literatura económica, aquellos barrios en los que se concentra una mayor presencia de alquiler turístico –que desplaza a la vivienda residencial– experimentan mayores incrementos relativos en los precios de compra y alquiler de vivienda».

En este sentido, Patricio Palomar, experto de la consultora AIRE Partners, a partir de que la vivienda vacacional pesa más de un 30% en una zona, el entorno se transforma tanto en favor de las necesidades del turista y los precios registran un incremento tal que empuja a la población originaria a moverse a otros territorios, lo que favorece que las viviendas en alquiler turístico lleguen a ser una de cada dos del total de las ofertadas. Es un fenómeno que también se está observando en Granada, donde las viviendas que tradicionalmente se alquilaban a estudiantes universitarios ahora se destinan a los visitantes de corta estancia.