España se mira en el espejo de Europa para atajar la crisis de la vivienda
El caos habitacional sacude a toda la región, pero hay casos de éxito que marcarán la estrategia que ultima Bruselas
No es solo un problema de España. El acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío estructural de toda Europa, donde los distintos ... países han aplicado sus propias recetas para paliar el déficit habitacional y la imparable escalada de precios que España prácticamente lidera, con un alza del 12,8% en el segundo trimestre, más del doble que la media de la UE, según Eurostat.
El problema de oferta resulta evidente. El Banco de España calcula un déficit de 700.000 viviendas para cubrir la demanda existente. «La demanda de vivienda sigue en niveles elevados (en torno a 300.000 nuevos hogares en 2025) y supera por más del doble la oferta nueva», explican los analistas de Funcas.
A juicio de Ignacio de la Torre, economista jefe y socio de Arcano Partners, uno de los grandes problemas son los plazos de desarrollo y calificación de suelo, que se mueven entre diez y veinte años, frente a lo conseguido en países como Alemania, que, aplicando altas tecnologías, ha logrado reducirlos a tres o cinco años.
El problema es común en Europa, donde el Gobierno ya intentó mirarse en sus políticas de control de precios y de impulso del alquiler asequible. «Ese impulso debe llegar necesariamente por incentivar la oferta, dando seguridad jurídica a los arrendadores e incentivos fiscales especiales a quienes alquilen a colectivos vulnerables, así como ayudas a dichos colectivos», añade Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate de KPMG.
El plan del Ejecutivo también pasa por presionar para conseguir el respaldo de Bruselas a sus medidas. Aunque Europa no tiene competencia en la materia, sus valoraciones sí pueden servir de guía. Mucho más ahora que, por primera vez en su historia, la Comisión ultima un Plan Europeo de Vivienda Asequible que podría ver la luz a finales de año. ¿El problema? La disparidad de posiciones en algunas medidas, como el control de precios -que ya aplican algunos municipios en España- o la necesidad de colaboración público-privada. El Gobierno de Pedro Sánchez ha solicitado actuar en los alquileres turísticos y, sobre todo, contar con respaldo legal para que se pueda frenar la compra de viviendas que no sean de uso residencial. Esto también podría facilitar su plan para gravar con un 'extra' las segundas viviendas, como ya se hace en países como Reino Unido, donde a través del denominado 'stamp duty' se carga contra los propietarios de más de una casa un tipo de hasta el 17% para operaciones que superan los 1,5 millones. Los nuevos propietarios de primera vivienda, en cambio, están exentos.
Cabe recordar, no obstante, que España ya presenta una de las fiscalidades más elevadas sobre el sector de toda la región. Según datos del IEE, la tributación efectiva sobre la vivienda en propiedad ronda el 30%, frente al 6,5% de media en la UE.
Apoyo a los jóvenes
Buscando ejemplos en los que mirarse, algunos países han dado prioridad a los jóvenes ante este desafío. «En Dinamarca se priorizan las casas para jóvenes diseñadas con un tamaño relativamente reducido y espacios de uso compartido», añade Miguel Ángel González Simón, analista de Funcas. «Estas políticas habrían contribuido a que la edad de emancipación en el país sea de las más reducidas en la UE y su adaptación al caso español se podría materializar a través de acuerdos entre las autoridades regionales y las universidades», señala.
Control de precios
El control de precios es otra de las medidas aplicadas en algunas zonas de Berlín o Francia y, como en el caso español, existen dudas sobre su eficacia: la mayoría de estudios al respecto sostienen que sí, los precios han caído, pero también el número de viviendas en alquiler. Los expertos apuntan al mayor poder de otras medidas como las aplicadas en Países Bajos, donde el precio máximo de un alquiler mensual viene determinado por un sistema de puntos, según la calidad del inmueble (su tamaño, localización, equipamiento, cercanía a medios de transporte o comercios, etc.).
Vivienda social y digitalización
Países Bajos también es ejemplo de políticas exitosas de vivienda social, con un peso del 29% sobre el total, frente al 3% que rondan en España. «Desde 1995 los promotores de estas viviendas son independientes financieramente del Estado, aunque se benefician de un sistema de financiación favorable, lo que moviliza el capital privado», indican los expertos. En Alemania, donde el 50% de sus hogares están en régimen de alquiler -cifra que en algunas zonas como Berlín alcanza el 80%-, la clave para construir más parqué social ha sido la digitalización para los procesos de licencia, mientras que Francia establece objetivos nacionales para la provisión de vivienda asequible a través de una ley, la de Solidaridad y Renovación Urbana (SRU), que obliga a los municipios a tener una oferta mínima de viviendas sociales para colectivos vulnerables.
Países Bajos es ejemplo de políticas exitosas de vivienda social, con un peso del 29% sobre el total, frente al 3% que rondan en España
«Su naturaleza legalmente vinculante y la existencia de un régimen sancionador para quien no la cumpla actúan como mecanismos para alinear las acciones entre los diferentes niveles de la administración», señalan desde Funcas. La institución considera que, analizando las medidas en otros países, habría tres áreas prioritarias de acción para el contexto español: la simplificación administrativa y la implementación de un sistema digitalizado integral; el desarrollo de instrumentos financieros específicos para la vivienda asequible; y, por último, la creación de ventanillas únicas o mecanismos que ayuden a la coordinación entre administraciones.
La receta de los expertos: casas en vertical y un IVA progresivo
La inversión en vivienda social y el mayor ritmo de construcción resultan claves para solucionar un problema en el que, según datos de la Comisión Europea, se ven inmersos más de 82 millones de europeos que gastan más del 40% de sus ingresos en la vivienda, frente al límite del 30% recomendado.
Eso ha provocado, entre otras cosas, que la edad media de emancipación ascienda a los 26,3 años, aunque el Observatorio de Vivienda y Suelo elaborado por el ministerio apunta a que, en el caso español, casi el 70% de los jóvenes de entre 18 y 34 años siguen viviendo con sus padres.
Ante la falta de oferta, la firma Arcano propone una serie de medidas que ya se han desarrollado en otros países con éxito. Entre ellas, aumentar la densidad vertical de las construcciones; es decir, que se cambien las normativas para permitir construir más plantas en zonas de alta demanda.
Del mismo modo, pide que las casas tengan un tamaño acorde con la evolución propia de los nuevos hogares, con un tamaño familiar cada vez menor. «La ocupación media de una casa ha pasado de cuatro personas a 2,5» en los últimos años, tal y como apunta la firma, que aboga también por ofrecer visados temporales para inmigrantes cualificados que ayuden a acelerar la construcción, una medida que tuvo mucho éxito en Canadá.
La carga fiscal también es un problema. «Si un joven ahorra y puede llegar a comprar una vivienda de 300.000 euros, si es que la encuentra por ese precio, tiene que reunir entre 18.000 y 30.000 euros más para Hacienda, vía pago de impuestos. «Para vivienda nueva hay que pagar un 10% de IVA y para segunda mano hay que asumir el impuesto de transmisiones, entre el 6% y el 13% al que puede llegar en alguna comunidad autónoma», añaden desde el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria. Los expertos de Arcano proponen, en este punto, «una fiscalidad asimétrica» que permita pagar el IVA a lo largo de los años, facilitando así la entrada de una casa, especialmente entre los más jóvenes.
¿Tienes una suscripción? Inicia sesión
