La realidad del mercado pone freno a los precios más desorbitados que se piden en Málaga por pisos de alquiler
Los portales inmobiliarios están plagados de rebajas, pero corresponden a viviendas que salieron a importes desmesurados y ahora sus propietarios reculan porque no encuentran demanda
Es tan vertical la subida del alquiler en los últimos años en Málaga que ver un número rojo llama inmediatamente la atención. Y es lo ... que se observa ahora en la estadística que elabora el portal Idealista: por primera vez en los últimos doce meses, en agosto hay una caída mensual del precio medio de los pisos ofertados en dicha web: del 1,2% a nivel provincial y del 0,2% en Málaga capital. Este dato hay que entenderlo bien: no es que estén bajando los alquileres en Málaga, sino de que el importe medio de las viviendas que se anuncian ha bajado (un poquito).
¿Qué está reflejando entonces este dato? Pues una realidad que se puede observar visitando cualquier portal inmobiliario: hay viviendas que han bajado de precio en Málaga, pero no se trata de la tendencia general del mercado: son inmuebles que habían salido a precios totalmente desorbitados y sus propietarios ahora se ven obligados a 'bajarse del burro' tras meses sin encontrar inquilino.
En Idealista, a día de hoy, de las 1.400 viviendas que se ofertan en alquiler en Málaga capital, hay 114 que han bajado de precio. Y de ellas, 33 tienen un descuento superior al 10%. El ejemplo más obvio está en las torres de Martiricos, donde el pasado mes de febrero, cuando se estrenaron los edificios, se hizo viral un anuncio de alquiler a 4.500 euros al mes. Entre los alquileres que más han bajado de precio en Idealista hay varios que están ubicados en estos inmuebles, que además ahora están ganándose una pésima reputación por los problemas de convivencia entre vecinos y turistas alojados en las viviendas turísticas. Algunos ejemplos: un apartamento de 50 metros y una habitación que estaba anunciados a 2.300 euros ahora está a 1.500, otro del mismo tamaño que estaba a 1.600 ahora está a 1.250 y una vivienda de tres habitaciones que estaba a 3.900 euros ahora está a 3.000. Es decir, que han bajado, sí, pero ni siquiera están todavía en precio de mercado.
Hay otros casos llamativos en Idealista que dan idea del delirio al que han llegado algunos propietarios en la ciudad. Un bajo de 42 metros cuadrados en Miraflores de los Ángeles (uno de tantos locales reconvertidos en viviendas) se ofrecía hasta hace poco por 1.650 euros al mes. La propiedad ha recapacitado y ahora pide 1.000 euros, aunque advierte de que el contrato será de corta temporada y en los meses de verano el precio pasará a ser del importe originario de 1.650 euros.
500 euros, es decir, un 20%, se ha rebajado un ático en la calle Bolivia, en Pedregalejo, que valía 2.500 euros y ahora está a 2.000... Tiene una habitación y 60 metros cuadrados. También tiene un descuento del 20% un piso de 32 metros cuadrados situado en el barrio de El Ejido que estaba a 1.000 euros y ahora lo han bajado a 800.
En otros municipios de la Costa del Sol también se encuentran ejemplos de pisos con fuertes descuentos, aunque muchos de ellos tienen truco: se trata de alquileres de corta temporada. Encontramos varios ejemplos rebajados a la mitad: un piso en Manilva que valía 1.500 euros mensuales y ahora vale 750 (pero sólo está disponible de octubre a diciembre); otro en Benajarafe que pasa de 1.800 a 900 euros (que sólo se ofrece entre febrero y julio de 2025) y otro en Rincón de la Victoria que pasa de 1.800 a 900 (de septiembre a junio).
Los precios no dan señales de bajar
Inmaculada Vegas, socia de la agencia inmobiliaria Rentacasa, especializada en alquileres, advierte de que los precios de alquiler en Málaga «no están bajando ni van a bajar mientras no aumente la oferta, que es muy reducida». Los datos le dan la razón: Málaga tiene el parque de viviendas de alquiler más pequeño de todas las grandes ciudades españolas.
Eso sí, Vegas admite que hay propietarios que llegan «con la idea de que si mi vecino pone el piso a 1.500 euros, yo lo pongo a 2.000 porque el mío es más bonito». «Para eso estamos los profesionales: para bajarles a la tierra y explicarles cuáles son los precios de mercado. Yo siempre aconsejo no perder el tiempo poniendo precios desorbitados por si suena la flauta, porque el tiempo que no lo están alquilando, es dinero que están perdiendo», explica. «Es más: mi consejo es que si el precio medio es de 1.000 euros, tú lo pongas a 950: mejor cobrar un poco menos y tener un buen inquilino», añade.
Desde Idealista comparten la visión de que el precio del alquiler no da señales de aterrizar pronto en Málaga. «Los datos que manejamos parecen indicarnos que este descenso mensual observado en agosto se trata más de un comportamiento habitual del mercado que del principio de una serie de caídas. La provincia de Málaga cuenta con una demanda de vivienda muy fuerte y solo un incremento muy alto del 'stock' de la vivienda de alquiler en un corto periodo de tiempo podría provocar descensos relevantes en los precios», afirma Francisco Iñareta, portavoz de este portal.
Alquiler de temporada, el truco de muchos pisos con precio 'razonable'
Un precio razonable para como está el mercado en Málaga, una rebaja de hasta el 50% del importe original... Razones más que suficientes para detenerse en un anuncio si se está buscando piso de alquiler. Pero detrás de muchas ofertas se encuentra la frase: «Alquiler de temporada». Y ahí está el truco: son viviendas que no se destinan a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino que se ofertan solamente para una serie de meses, normalmente los de invierno. En verano, el inquilino habitual tiene que irse y dejar paso a los turistas, que pagarán varias veces el precio que él pagaba.
Según Idealista, la oferta de viviendas de alquiler permanente en la ciudad de Málaga creció un 4% interanual durante el segundo trimestre. Mientras tanto la oferta de viviendas de alquiler temporal ha aumentado un 99% en un año. Con este incremento, los alquileres de temporada ya suponen el 11% de toda la oferta disponible en la ciudad de Málaga, una cifra todavía inferior a la media nacional, un 13%, y lejana a otras grandes ciudades como Barcelona, un 42%, o San Sebastián, un 34%.
Esta fórmula de arrendamiento está extendiéndose en España como forma de esquivar las limitaciones (de precio y de otros tipos) que establece la Ley de Vivienda y protegerse frente a los inquilinos morosos. En zonas turísticas como Málaga, el alquiler de temporada tiene además la ventaja para los propietarios de que pueden combinar la rentabilidad del alquiler turístico durante el verano con un inquilino convencional durante el invierno. Tradicionalmente, este tipo de arrendamientos han tenido dos públicos objetivos: los estudiantes y los profesores interinos. Ahora se suman los llamados 'nómadas digitales'. El resultado es que la proliferación de esta fórmula está empequeñeciendo todavía más la ya de por sí raquítica oferta de alquiler permanente en la ciudad.
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