El nuevo mercado hipotecario quiere pescar en la Costa del Sol

En la provincia de Málaga, durante el año pasado el INE contabilizó un total de 12.711 hipotecas (sin contar el mes de diciembre), lo que supone un incremento del 16,5% respecto al mismo periodo de 2015 y un 40% más si se compara con 2014. Son números que quedan lejos de los más de 50.000 préstamos anuales que se firmaban en la época del 'boom' inmobiliario, pero pocos dudan de que la cifra seguirá subiendo al menos este año.

Para Unicaja, en 2016 el ritmo de crecimiento fue «más suave de lo previsto» por factores «externos» como «la incertidumbre política y la paralización de los registros de nuevas escrituras que se produjo durante el verano a raíz de una sentencia del Tribunal Supremo sobre intereses de demora». «Se estima que el comportamiento del mercado hipotecario para 2017 será más positivo motivado por la mejora continuada del entorno macroeconómico, la persistencia de un mercado de bajos tipos de interés y la evolución positiva de los precios de la vivienda, entre otros factores», añaden fuentes de la entidad.

Lo que parece claro es que, a falta de la reforma de la ley hipotecaria, las relaciones de los bancos con los clientes cambiarán para siempre. La banca se blinda con condiciones más exigentes y se impone el pensamiento de que las hipotecas serán más caras. La Agencia Negociadora espera que se cobren «más comisiones» y «tipos más altos con el objetivo de mitigar el coste de las devoluciones» por las reclamaciones por la cláusula suelo. «2017 será el año en que vuelva a crecer el saldo vivo hipotecario, porque la nueva producción de hipotecas será mayor que las amortizaciones», sostiene esta firma.

«Estamos a la espera de la nueva ley hipotecaria. Pero es lógico que cuanto más se endurece un sistema, este se vuelve más costoso. Lo natural es pensar que el coste de la hipoteca podría subir. De momento, no sabemos si va a pasar o no, pero es natural desde el punto de vista de las reglas económicas», apunta Javier Lebrón, responsable de BBVA en la zona de Málaga.

Los créditos serán más altos también porque el precio de la vivienda subirá. Concretamente una media de un 3% en toda España, según un informe de la Sociedad de Tasación. El encarecimiento podría ser incluso mayor en ciudades como Málaga, por encima del medio millón de habitantes. «Habrá que ver hasta qué punto los accionistas de los bancos quieren invertir en el mercado inmobiliario», ha señalado Juan Fernández-Aceytuno, director general de la Sociedad de Tasación, para quien 2016 fue el año de la «recuperación de la sensatez».

Desde BBVA, no obstante, opinan que la tendencia para este año seguirá siendo positiva: «Málaga cuenta con unos determinantes que auguran un buen futuro al mercado residencial. Aparte de la demanda doméstica, Málaga cuenta con un gran atractivo para la demanda internacional. En torno al 40% de las compras de vivienda de la provincia las realizan ciudadanos extranjeros, una cota muy superior al 17% de media en España». Más de la mitad de las operaciones de compraventa de inmuebles que se cierran en la Costa del Sol no requieren de un préstamo financiero, según el INE.

«Según AFI, durante 2017 la nueva contratación de crédito hipotecario seguirá tomando impulso, con crecimientos por encima del 10% anual. Sin embargo, es probable que las amortizaciones continúen siendo superiores al nuevo crédito contratado y durante 2017 todavía no se recupere el saldo», afirman desde Unicaja, que ha adaptado su oferta de hipotecas a distintos perfiles, con productos específicos por ejemplo para menores de 35 años o para funcionarios. BBVA habla de unas condiciones «mucho más ventajosas de las que se podían ofrecer años atrás», y ofrece préstamos a tipo fijo que parten del 1,95% o variables desde Euríbor + 0,99%. El pasado noviembre un 32% de los préstamos formalizados fueron a tipo fijo o mixto, una cifra nunca antes vista en España, donde tradicionalmente el índice del Euríbor era sagrado para nueve de cada diez hipotecas.

¿Subirá el euríbor?

Con el euríbor en mínimos históricos, las propias entidades financieras están impulsando los tipos fijos. Para Unicaja, se trata de productos que «reportan una mayor tranquilidad y estabilidad en su economía familiar (la del cliente)». «El número de hipotecas a tipo fijo para vivienda que bonifican el tipo de interés en función de los productos que tenga contratados el cliente está aumentando considerablemente en los últimos meses», subrayan fuentes de esta entidad.

Las voces que indican que el euríbor ha tocado fondo no han dejado de sonar en los últimos meses. La pregunta del millón es cuándo empezará a subir. En cualquier caso, pocos piensan que seguirá bajando mucho más. Bankinter cree que entre 2017 y 2018 crecerá desde el 0,05% al 0,15%. Para Javier Lebrón, de BBVA, «en el corto plazo no se esperan cambios significativos que deriven en cambio de las condiciones financieras actuales».

El abogado José Antonio Pérez de Miguel, responsable de la sección de Derecho Inmobiliario del Colegio de Abogados de Málaga, piensa que, con las tasas de interés en mínimos y la «necesidad de captar negocio» de los bancos no habrá un «endurecimiento de las condiciones económicas, aunque sí en las condiciones de la garantía o en la cantidad del porcentaje de la vivienda a financiar».