El sector inmobiliario intensifica su recuperación en la Costa del Sol

La provincia registró 25.766 operaciones de compraventa el año pasado, un 7,9 por ciento más que en 2014.
La provincia registró 25.766 operaciones de compraventa el año pasado, un 7,9 por ciento más que en 2014. / A. G.
  • El aumento de la compraventa y la bajada del stock de viviendas ratifican una tendencia al alza que los expertos califican de «frágil» por la incertidumbre política y financiera

El mercado inmobiliario comienza a acentuar las tendencias positivas y a minimizar los descensos. La tasadora Tinsa ha revelado esta semana que los precios y las nuevas obras se aceleran en la Costa del Sol. Marbella, con un valor medio de 1.864 euros por metro cuadrado, ya supera a Cádiz capital y se posiciona como la localidad costera con el suelo más caro de Andalucía. De este modo, la provincia de Málaga, debido al empuje de los municipios costasoleños, lleva la delantera en la recuperación de la actividad promotora en la comunidad. El conjunto de las doce principales localidades malagueñas casi triplicó la concesión de visados de obra en 2015 respecto al año anterior, según los datos publicados por el Ministerio de Fomento.

El sector ofrece en la provincia de Málaga claros indicios de recuperación, sobre todo en la Costa del Sol Occidental. Entre Torremolinos y Mijas el número de transacciones ha aumentado y se aprecia una estabilización en los precios de venta. Desde Tinsa sostienen que los valores de esta zona, que en algunos casos han registrado subidas puntuales, se consolidarán en los próximos meses «si no se ven frenados por la incertidumbre política y financiera o la salida masiva de stock inmobiliario». En Mijas, Torremolinos y Benalmádena, donde la oferta se reparte de forma equilibrada entre vivienda nueva y usada, principalmente destinada a la compra, más que al alquiler, los precios oscilan entre los 500.000 euros que puede alcanzar una vivienda unifamiliar aislada hasta los 120.000 euros de un piso plurifamiliar.

La actividad promotora comienza a recuperarse en esta parte del litoral malagueño, especialmente en Mijas, que es el término municipal más amplio, y también en Benalmádena y Fuengirola. En las tres localidades se han finalizado promociones en los últimos meses que en algunos casos han llegado hasta las 150 viviendas, como en una iniciativa que había quedado paralizada en Mijas y cuya comercialización ya se ha reactivado. Los extranjeros, sobre todo ingleses y alemanes, copan aquí entre el 50 y el 70 por ciento de las operaciones.

Caso aparte es la franja entre Marbella y Manilva, donde la recuperación resulta más evidente gracias al drenaje de gran parte del stock y al alto ritmo de ventas. El producto predominante es una vivienda plurifamiliar de hasta cien metros cuadrados con un coste que varía entre los 200.000 y los 300.000 euros. Las nuevas construcciones están siendo impulsadas por promotores locales asociados con fondos extranjeros y otros inversores. La anulación del Plan General de Ordenación Urbana de Marbella en noviembre del año pasado provocó el desvío de parte de la inversión hacia Estepona. También en esta zona los compradores extranjeros manejan más de la mitad de las operaciones. Entre los compradores nacionales destacan los procedentes de Madrid y País Vasco.

Operaciones

En total, la provincia registró 25.766 operaciones de compraventa el año pasado, un 7,9 por ciento más que en 2014. Marbella, Málaga, Mijas y Estepona fueron los municipios donde más operaciones hubo, pero Casares y Rincón de la Victoria registraron los aumentos porcentuales más importantes. La Axarquía también registra un incremento de la demanda de segunda residencia a nivel general, con especial incidencia en las localidades más turísticas, como Nerja, Torrox y Torre del Mar. En general, el nivel de stock es bajo y asumible a corto plazo, con un potente mercado de alquiler que supera al de compra. Los compradores suelen demandar viviendas de dos dormitorios y dos baños, con superficies medias de entre 70 y 90 metros cuadrados.

Marbella lidera el precio por metro cuadrado, superando los 1.800 euros, por delante de Nerja (1.636) Torrox (1.406), Benalmádena (1.427), Fuengirola (1.399), Torremolinos (1.387) o Málaga capital (1.313). En Marbella y Benahavís se están construyendo viviendas unifamiliares aisladas y en torno a cien unidades en promociones de tamaño pequeño, de 25 a 30 viviendas. En Estepona hay varios proyectos para levantar entre 200 y 300 unidades, mientras que en la Axarquía, como no se han iniciado promociones nuevas, Tinsa señala que «a corto y medio plazo puede tener sentido comercializar desarrollos en municipios como Nerja, Torre del Mar o Rincón de la Victoria.

Desocupación

En cuanto al stock de viviendas, Málaga mantiene una media de desocupación del 20 por ciento para la capital, aunque deben señalarse diferencias entre sectores. Por debajo de la media se sitúan los desarrollos de Solivia Este, Virgen de la Fuensanta y Cañada de los Cardos, cuyo índice de desocupación se sitúa por debajo del 20 por ciento en todos ellos. Por encima de la media, con tasas de entre un 20 y un 30 por ciento de desocupación, se sitúan los sectores de Morillas, Mayorazgo y La Virreina.

Ya en la provincia, en los municipios situados en el interior el porcentaje de desocupación se establece en torno a una media del 25 por ciento del parque construido. En la misma línea que la media se sitúa Vélez-Málaga, con un 25 por ciento de vivienda nueva vacía. En el extremo positivo se halla Torremolinos, que presenta un stock técnico y por tanto no problemático inferior al diez por ciento.

Así lo afirma el presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Emilio López, que reconoce «una reactivación del sector» y que apunta a la disminución del stock como principal causa: «Ha vuelto la necesidad de compra porque hay más crédito por parte de las entidades financieras y el stock ya es prácticamente residual, lo que produce que el mercado se mueva». López aboga por ser «realistas» e insta al próximo Gobierno central a «mantener la seguridad fiscal y jurídica», además de subrayar la importancia de que los planes generales de ordenación urbana de municipios como Marbella y Torremolinos salgan adelante. El presidente de la ACP afirma que «el crecimiento profesional» del mercado resultará clave para evitar una nueva burbuja urbanística: «Es riesgo siempre va a existir, pero espero que hayamos aprendido todos, desde los bancos hasta los compradores y promotores, porque hay que ser responsable tanto en la entrega de créditos como en su solicitud y en la adquisición de viviendas».

Más contundente se muestra el director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, que concluye que la tendencia «es tan fuerte que ni las próximas elecciones van a cambiarla». Pérez incide en la necesidad de «centrarse en las personas» con el objetivo de impulsar una «sociología inmobiliaria que empiece y acabe en el cara a cara con el cliente». El director del IPE considera «una burbuja» el precio del suelo en algunas zonas, como Marbella, y recuerda que los compradores extranjeros «siempre han representado más de la mitad» del negocio en la Costa del Sol.

Según el IPE, el stock de viviendas nuevas pendientes de comercializar en Málaga volverá este año a cifras anteriores a la crisis económica después de haber alcanzado picos de hasta 36.500 unidades en 2010. Este instituto prevé que las existencias bajen hasta las 4.300 viviendas, confirmando así la inercia de los últimos años (15.600 en 2014 y una estimación de 8.700 el pasado ejercicio): «El descenso del stock es uno de los mayores síntomas de recuperación».