Jaime Palomera, antropólogo y autor de 'El secuestro de la vivienda'

«Las viviendas se concentran cada vez en menos manos y eso también hincha los precios»

–Los titulares de más de cinco viviendas se han triplicado en Málaga desde 2006. ¿Qué es lo que favorece esa concentración de la propiedad?

–En España, desde el Franquismo, hay una apuesta por que se acceda a una casa en propiedad comprándola con ayudas públicas. Primero con la construcción de muchas viviendas protegidas. Y luego, ya en democracia, con ayudas fiscales: el Estado se ha gastado más de 160.000 millones de euros en ayudas a la compra. Se construyó una sociedad de propietarios para que todo el mundo tuviera una casa en propiedad y para que la vivienda fuera un activo, un producto de inversión. La idea era que si el precio de la casa va aumentando, también se incrementa tu patrimonio. Este modelo entró en crisis en 2008. Ahora, acceder a la compra se ha vuelto una misión casi imposible para la mayoría. El modelo de la sociedad de propietarios tiene un problema, y es que si todo el mundo es dueño de una casa cuyo precio siempre sube, cada vez es más difícil entrar en el club de propietarios. Quien tiene casa ve cómo su vivienda se va revalorizando pero los que no tienen casa cada vez tienen que hacer un esfuerzo mayor para poder comprar. Hasta mediados de los noventa para comprarte una casa necesitabas tres años de sueldo completo y ahora se necesitan más del doble, y en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Palma de Mallorca, en torno a diez años. Desde la gran crisis de 2008, más de la mitad de las compras de viviendas las hacen quienes ya tienen patrimonio y usan esas casas como producto de inversión. Así que el encarecimiento de los precios no responde tanto a un aumento de la demanda real, sino a que buena parte de la demanda está hinchada por quienes compran los pisos sin hipoteca como un activo de inversión. Las viviendas se están redistribuyendo hacia arriba, se están concentrando cada vez en menos manos. La sociedad de propietarios se va a ir haciendo más pequeña. Cuando tienes una parte de la sociedad con cada vez más propiedades y que cobra rentas cada vez mayores, al tener tanto dinero líquido, no le queda otro remedio que invertirlo comprando más casas. Cuantas más casas tienen, más necesidad tienen de comprar más. No va de que sean malos o buenos, es un problema sistémico.

–Rentismo. Pongamos cifras y dibujemos el perfil del rentista. Qué dicen los datos.

–Lo que vemos cuando miramos el mercado del alquiler a vista de pájaro es que es verdad que hay familias de clase media, de ingresos medios, o de ingresos superiores a los medios, que pueden tener una vivienda o incluso dos viviendas en alquiler. Pero ahí no está el problema. Sus ingresos por el alquiler son una parte pequeña, en torno a un 9%, de sus ingresos globales; son familias trabajadoras que dependen básicamente de su trabajo. ¿Quién vive realmente de las rentas del alquiler? Los más ricos. Para quienes cobran más de 600.000 euros al año, el 1% más rico, los alquileres representan el 35% de sus ingresos.

–Dicen que el mercado inmobiliario es un mercado entre particulares y que es la insolidaridad generalizada la que provoca las subidas de precios y los problemas de inaccesibilidad.

–Aquí se produce una confusión. En general, cuando se habla de particular, se piensa en el pequeño propietario, en una persona que tiene uno o dos pisos. En España, más de la mitad del mercado del alquiler, más del 60%, está en manos de caseros que tienen al menos tres viviendas. Y es verdad que hay una parte, no llega al 40%, que tienen una o dos viviendas. Pero la gran mayoría está en manos de caseros que tienen tres o más. Este casero no es una familia trabajadora de ingresos medios que complementa sus ingresos con un piso que heredó o que compró y que puso en alquiler. No. La mayoría de los pisos están en manos de individuos o familias que gestionan carteras de pisos, a partir de tres o más.

–Pero en el mercado de compraventa dicen que los precios suben porque la gente los paga.

–En el mercado de la compraventa hay una parte de la demanda que no es real, no son individuos o familias que se compran su primer piso, sino que son individuos o familias que ya tienen patrimonio y que están adquiriendo activos, viviendas, como producto de inversión con la expectativa de que el precio suba. Y eso distorsiona el mercado. Hasta que las administraciones autonómicas o el Gobierno central no tomen medidas para impedir este tipo de compra y este tipo de acaparamiento especulativo, los precios van a seguir disparados. No niego que la demanda de viviendas tiende a aumentar en países como el nuestro, donde la población va creciendo. Pero el problema es que una parte importante de la demanda no son familias que necesitan una casa, sino que son este tipo de inversor que invierte en casas como quien lo hace en oro, con la expectativa de que el precio suba y suba.

–¿Estamos en una burbuja?

–No en una burbuja en el sentido clásico, como la de 2008, donde había un exceso de construcción y un exceso de crédito y de deuda, pero sí estamos en una burbuja de precios.

–¿Y hace falta vivienda?

–Siempre hace falta vivienda. Aunque yo siempre voy a defender que sobre todo hace falta vivienda pública como la que tienen otros países. Francia tiene cinco millones de viviendas públicas de calidad. En Viena y Singapur, ciudades globales, las más habitables y las más deseadas, la mayoría de las casas son públicas o protegidas y de calidad. Si en un mercado se introduce una cantidad muy importante de viviendas públicas se contribuye a enfriar los precios. Si en un lugar donde hay muchos actores que están especulando con el precio empiezas a decir pues no, mire, en este barrio una parte muy importante de las viviendas van a estar con un precio por debajo del mercado, presionas todos los precios a la baja. Pero lo cierto es que tardaríamos muchos años en tener un sistema de vivienda público digno de ese nombre. Mientras tanto hay que ver qué está pasando con las viviendas ya construidas. España está entre los países de la OCDE con más casas por habitante, aunque el uso de una parte muy importante de ellas no se destina a primera vivienda: hay 3,8 millones de viviendas vacías, según el INE. Y 400.000 pisos han pasado al mercado turístico en la última década –mientras que el sistema de vivienda pública cuenta con 300.000–. Si la administración sólo construye vivienda pública, aunque lo haga a un ritmo muy elevado, sin impedir el acaparamiento y la especulación con las ya construidas, jamás se va a resolver el problema. Esto es algo que ya se hace en lugares donde hay mucha vivienda pública, como Viena o Singapur. Tienen muchísimas viviendas públicas de calidad, muy eficientes, pero al mismo tiempo, en Singapur se penaliza el acaparamiento y los usos especulativos.

–¿Cómo?, ¿con política fiscal?

–Sí. ¿Cómo haces para parar que aquellos que ya tienen muchas casas cada vez incrementen más su riqueza a través de las rentas y eso haga que compren todavía más casas? Pues, básicamente, con impuestos al acaparamiento. Si usted quiere invertir en oro o en criptomonedas, pues adelante. Pero si quiere invertir en bienes esenciales, como la vivienda, pues le subo los impuestos. Por un lado, hay que subir los impuestos al acaparamiento pero, por el otro, bajarlos a quien no tiene propiedades y a quien está trabajando para poder tener una casa. Las personas jóvenes y no tan jóvenes que no tienen casa deberían contar con todas las facilidades para poder comprarse un piso a cambio de que no puedan venderlo en el mercado especulativo.

–Parece que la gente está en contra tanto de que se suba cualquier impuesto como de que se intervenga en el mercado inmobiliario.

–Las encuestas muestran que una amplia mayoría está a favor de que baje el precio de la vivienda aunque eso suponga que su propio patrimonio pueda devaluarse un poco. Quien se resiste no es la ciudadanía, quienes se resisten son los gobiernos por su cercanía al poder económico, que tiene mucho dinero invertido en el sector inmobiliario.

–Hubo movilizaciones por la vivienda. Ya no. ¿Qué pasa? ¿Es que aún las generaciones jóvenes serán herederas de viviendas? ¿Es resignación?

–En toda Europa hay un problema grave con la vivienda, porque la gran mayoría de países han tomado un camino similar al de España, es decir, tienen la idea de que todo el mundo será propietario de un piso cuyo precio irá subiendo. Son sociedades de propietarios en las que los pisos siempre suben y para los jóvenes cada vez es más difícil comprar. Ha habido manifestaciones en toda Europa, pero en España han sido las mayores. Son una señal. ¿Cuáles han sido las manifestaciones más importantes en el último año, sobre qué tema? Claramente, sobre la vivienda, no sólo por el derecho a la vivienda, sino por un problema de desigualdad. En los próximos años, éste va a ser uno de los ejes del conflicto social. Ya lo es e irá a peor en la medida en la que no se intervenga para evitar esa concentración de viviendas en cada vez menos manos. La herencia no va a resolverlo. En nuestro Instituto de Investigación Urbana (IDRA), hemos hecho varios estudios con varias universidades en las grandes ciudades y, al menos en Barcelona y Madrid, el 70% de quienes ahora viven de alquiler no esperan heredar. También estamos observando, aunque aún no tengamos cifras para poder acotar el problema, que los 'baby boomers' que van entrando en la edad de jubilación y que tienen una vivienda en propiedad, en muchos casos van a tener muy difícil poder dar esa casa a sus hijos: se van a encontrar con que para poder tener unos cuidados en la vejez la van a tener que vender. Una parte importante de la sociedad no va a heredar y se va a ver condenada a un mercado del alquiler cada vez más asfixiante, a no ser que se intervenga con las medidas adecuadas.

–Quizás confían en que el mercado se regule solo… que se frene justo antes de que la gente ya no pudiera permitirse una casa.

–El precio de la vivienda puede seguir subiendo y subiendo porque hay una concentración de la riqueza en manos de los más ricos sin precedentes en la historia. Los más ricos tienen muchísima liquidez, muchísima. Y cuando tienes mucho dinero, no lo tienes en el banco, lo reinviertes, porque de lo contrario se desvaloriza con la inflación. Así que compran oro, casas… El oro ha multiplicado por dos su precio y la vivienda ya llevamos diez años en que ha subido en torno a un 70%. Las dinámicas del mercado, por sí solas, van a llevar a que los más ricos tengan más y más y que inviertan más y más en este tipo de activos.

–Pero el oro no lo necesita todo el mundo, la vivienda, sí. Y si llega un momento en que la mayoría de la población queda expulsada del mercado… tendrán que bajar el precio para poder alquilar las viviendas o venderlas.

–Pueden seguir subiendo el precio y, si quieren, pueden seguir redefiniendo qué es una vivienda digna. En los congresos inmobiliarios constantemente se introducen nuevas fórmulas, el cohousing, el coliving…, que consisten, básicamente, en que vivas con menos metros cuadrados, que no tengas una vivienda entera, que tengas una habitación, que tengas quizás un gimnasio compartido. De lo que se trata es, en realidad, de redefinir qué es una vivienda digna para que el precio del metro cuadrado pueda seguir subiendo. El poder inmobiliario quiere normalizar eso. El precio de la vivienda puede subir y subir a costa de hacer que la gente asuma unas condiciones de vida cada vez más precarias. Ya lo hemos visto en el pasado. En el libro hablo del «chabolismo vertical»: es verdad que ahora no hay los barrios de chabolas que existían en los años cuarenta, cincuenta o sesenta, pero sí que vemos un tipo de chabolismo invisible en los edificios. Un edificio puede ser arquitectónicamente más o menos bello, pero lo que no vemos es que dentro hay gente en condiciones cada vez más precarias. Es cuestión de hasta dónde está la gente dispuesta a aguantar. De ahí que en los últimos años hayan nacido los sindicatos de inquilinos, que la gente haya salido a la calle. Esto tiene que ver con que los individuos y las familias entienden que sólo organizándose colectivamente pueden ser capaces de hacer frente a los grandes propietarios de suelo y viviendas.