Málaga supera las 40.000 viviendas vendidas por primera vez desde la época del boom inmobiliario

La pregunta derivada es obvia: ¿significa esto que estamos ante otra burbuja inmobiliaria? Lo cierto es que aunque el número de viviendas vendidas sea muy similar al de 2007, hay varias cosas que han cambiado desde entonces. Para empezar, Málaga ha ganado 220.000 habitantes por el camino: en 2007 tenía 1.491.784 y el año pasado, 1.711.829. Además, la estructura del mercado ha cambiado: en el año previo a la gran crisis, prácticamente la mitad de las compraventas eran de nueva construcción. Ahora, el porcentaje ronda el 20%. La gran mayoría de transacciones se producen en el mercado de segunda mano y, de hecho, el mensaje más escuchado últimamente (tanto desde los promotores e inversores como desde el Ayuntamiento y analistas del sector) es que hay escasez de producto nuevo y que esto está a su vez tensionando el mercado de segunda mano y tirando los precios hacia arriba. Así, el boom de ventas no se ha trasladado (todavía) a un boom de producción de viviendas.

Otra sustancial diferencia es que ahora, casi la mitad de las viviendas se compran a tocateja: en los once primeros meses de 2022 se efectuaron casi 40.000 compraventas en la provincia de Málaga frente a las 21.739 hipotecas suscritas. En cambio, en 2007 se firmaron más hipotecas (54.500) que compraventas (42.386). Y es que en los últimos años ha aflorado un comprador de viviendas que no requiere financiación bancaria. En primer lugar, se encuentran los particulares con ahorro acumulado que compran una vivienda mejor que la que tenían o que lo hacen como inversión. A ellos se suma la actividad de los fondos de inversión y de las empresas, cuya inversión también es muy significativa. Y a ello hay que incorporar además la fuerte presencia de compradores extranjeros, especialmente en la costa. De acuerdo con los datos del Colegio de Registradores, en el tercer trimestre los no residentes fueron responsables de casi un 34% de las compras de viviendas en la provincia de Málaga. En esto sí hay similitud con lo que ocurría en los tiempos del boom inmobiliario, cuando buena parte de las ventas se debían al turismo residencial.

No hay duda de que 2022 fue, en su conjunto, un año de auge para el mercado inmobiliario malagueño, siguendo la tendencia del mercado nacional. El incremento de ventas interanual fue del 26,9%, uno de los más altos de todo el país. Sin embargo, cabe resaltar el cambio de tendencia observado a lo largo del año, que comenzó con crecimientos superiores al 50% y fue desinflándose en el segundo semestre, para finalmente terminar con una caída interanual del 23% en el mes de diciembre.

Esta desaceleración puede ser un aviso de lo que puede pasar este año. Hay expertos que pronostican que las ventas no pueden seguir creciendo al mismo ritmo con la inflación, la propia subida específica del precio de la vivienda (que en Málaga es de las más altas del país) y la escalada del euríbor.

Así, desde el portal inmobiliario Pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca: "Se confirman las previsiones y se cierra el año con la mayor cifra de compraventas de la serie histórica, iniciada en 2008”. “Después de crecer ininterrumpidamente de enero a noviembre, las cerca de 650.000 transacciones registradas en España son la cifra más elevada desde la burbuja inmobiliaria. La recuperación post pandemia iniciada en el 2021, cuando se cerró el año creciendo un 35% interanual, se consolida este año con un aumento del 15%. De cara a 2023 las previsiones son que el escenario tienda a cifras más modestas que las del ejercicio que se cierra, y sean más parecidas a las de hace dos años”, argumenta.

"Si hacemos un análisis mensual, vemos cómo en diciembre se confirman las previsiones de enfriamiento del mercado y se produce una caída interanual del total de compraventas de vivienda. Es el primer registro negativo después de 21 meses de aumentos ininterrumpidos”, destaca Font. En su opinión, es un adelanto de lo que viene este año como consecuencia de "la inflación, la evolución del euríbor y el encarecimiento de las hipotecas, así como por la incertidumbre que generan tanto las consecuencias de la guerra entre Rusia y Ucrania y la aplicación de la nueva ley de vivienda prevista para este año que empieza”.