Las comunidades de vecinos no podrán prohibir los pisos turísticos que ya estén registrados

Pilar Martínez

Málaga

Martes, 8 de octubre 2024, 13:31 | Actualizado 13:56h.

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Las sentencias del Supremo que avalan que las comunidades de vecinos pueden prohibir las viviendas turísticas con las tres quintas partes de las cuotas propietarias zanja una cuestión hasta ahora muy discutida y con dictámenes contradictorios en distintas audiencias provinciales. Sin embargo, tras las mismas se ha abierto un debate sobre el carácter retroactivo de las decisiones que tomen en las juntas vecinales. Desde el Supremo advierten de que en estas primeras sentencias que ponen coto a la proliferación de viviendas vacacionales en urbanizaciones y edificios «la Sala Civil no se pronuncia sobre la retroactividad». Explican que los magistrados se limitan a recoger lo que dice la Ley de la Propiedad Horizontal en su artículo 17.12 introducido por un real decreto de 2019 en el que se establece que los acuerdos no tendrán carácter retroactivo y advierten de que el objeto de los recursos era si la potestad de las comunidades de «limitar y condicionar» supone la prohibición de esta actividad, recordando que el precepto establece que «el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad (...) requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». Descartan así las interpretaciones que venían defendiendo que la autorización deba ser por unanimidad.

Expertos consultados señalan que las prohibiciones que se adopten en el seno de las juntas de las comunidades de vecinos no tendrán carácter retroactivo porque así lo recoge la Ley de la Propiedad Horizontal en su actualización en 2019. Es decir, los acuerdos vecinales sólo podrán afectar a los pisos turísticos de nueva inscripción, pero no afectará a los que ya estén registrados.

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Cabe recordar que en la actualidad la provincia de Málaga cuenta con una oferta de 41.038 viviendas vacacionales, que suponen poco más del doble de las que hay inscritas en el Registro de Turismo de toda la Comunidad. De ellas, más de ocho mil se concentran en la capital de la Costa del Sol, donde el Ayuntamiento ha sido el primero en establecer límites al crecimiento de estos inmuebles señalando que sólo podrán ser viviendas turísticas las que cuenten con una entrada independiente y con servicios de agua, luz o calefacción propios. Una resolución amparada en el nuevo decreto andaluz que regula esta actividad y que da herramientas a los municipios para que puedan frenar el aumento de esta oferta de alojamiento. Fruto de esta primera limitación la lista de pisos que el Ayuntamiento pide a la Junta que cancele supera ya los 1.500. Todo ello en un contexto de una crisis habitacional provocada por la escasez de viviendas y los altos precios de los inmuebles tanto para alquilar como para comprar.

De hecho, la Sala de lo Civil del Supremo también aborda este asunto y de forma explícita señala que «la voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa».

Estos dictámenes, que sientan jurisprudencia al ser los primeros en concluir que «la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto», recalcando que de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo, han sido muy aplaudidas por los administradores de fincas. El presidente de este colegio profesional en Málaga, Manuel Jiménez, destaca que «por fin se establece un criterio único sobre las diferentes interpretaciones que se venían realizando dependiendo de qué Audiencias Provinciales se tratara sobre si la ley sólo permite limitar o condicionar, pero no prohibir las viviendas turísticas con las tres quintas partes de la cuota de la propiedad. »Ahora queda claro que la prohibición está permitida y se puede hacer al amparo de lo que establece la Ley de la Propiedad Horizontal«, señala para mostrar su satisfacción ante la »seguridad jurídica que otorga a las comunidades que habían optado por recurrir a los juzgados«. Jiménez insiste en la importancia de estas sentencias del Supremo: »son claves y nos tenemos que sentir muy satisfechos de que el Alto Tribunal haya aclarado la situación«. Sobre el carácter retroactivo de los acuerdos vecinales tras estos dictámenes considera que se mantiene lo establecido de que »no hay retroactividad«.

Reacciones

En esta misma línea el Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (Cafincas) celebra las dos sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo. La presidenta de los Administradores de Fincas Andaluces, Mercedes Romero, asegura que se trata de «una decisión esperada y reclamada» por los administradores, y que va a «dar seguridad jurídica y a pacificar los acuerdos sobre el destino de la actividad turística» en las comunidades de vecinos de toda la Comunidad. Explica que «es la primera vez que el Alto Tribunal se pronuncia sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de propiedad Horizontal introducido por el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo», y «queda licitada la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico y recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución».

Recuerda que en estos dictámenes, el Supremo «se ha posicionado sobre la expresión 'limite o condicione que establece que atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término 'limitar' no excluye la prohibición, una conclusión que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros, al alquiler turístico».

Por su parte, el presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPro), Juan Cubo, señala que «como no puede ser de otro modo recibimos y acatamos con total normalidad la sentencia por la que se establece que una comunidad podrá prohibir el alquiler de viviendas turísticas por mayoría de tres quintos de los propietarios». Cubo pone el foco en que el Supremo «no establece nada al respecto de la retroactividad de la norma, por lo que consideramos que serán de aplicación los principios generales de nuestro ordenamiento jurídico que establecen que la retroactividad sólo se puede aplicar con carácter excepcional y se prohíbe en caso de disposiciones sancionadoras o con efectos desfavorables para los afectados, como sería el caso». En este sentido, insiste en que «es esencial que se garantice la seguridad jurídica y protección de los intereses legítimos de los propietarios que vienen ejerciendo la actividad con anterioridad a esta sentencia, y por consiguiente la continuidad de estas plazas alojativas».

Cubo recalca que esta oferta de alojamiento «es estratégica para el sostenimiento del sector turístico de nuestra comunidad en primer lugar, y más aún si cabe, para el resto de sectores económicos que se nutren de los viajeros que eligen en esta modalidad en sus vacaciones».