Airbnb, hoteles, especulación... ¿Quién me sube el alquiler?

Desde otro frente, de aparente guerra comercial, hoteles y portales de vivienda turística ocupan titulares para culparse mutuamente de ser los causantes de la crisis inmobiliaria, mientras baten récords de ocupación. «No creo que haya una gran lucha entre hoteleros y plataformas de alquiler», afirma Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios y vicepresidente del Grupo de Trabajo de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Consejo General de Economistas de España. Su razonamiento es sencillo, aunque el sentir general indique lo contrario: no hay motivo de disputa porque la oferta de habitaciones está por debajo de la demanda. «Los hoteles saben que con la cantidad de turistas que tenemos en España, las plazas que existen son insuficientes». Y es que, tras cerrar el primer semestre del año con un crecimiento de llegadas del 4,7%, el país ya enfila otro récord de turistas para 2025, según los últimos datos del INE. Si el año pasado el turismo nacional sumó 93,8 millones de visitantes, la previsión para esta temporada arroja 95 millones.

En paralelo al número de viajeros, las viviendas turísticas también se han multiplicado en los últimos años. De hecho, tras el parón provocado por la pandemia no han hecho más que subir. En 2024 la oferta de VUT creció en todas las ciudades de España. El modelo que surgió tras la crisis de 2008 bajo el paraguas de la «economía colaborativa» y que tenía como objetivo conectar a proveedores con consumidores ya supera en número de plazas a los hoteles en diez ciudades españolas. Para algunos, el concepto «colaborativa» ha quedado anticuado por su connotación altruista. Es el caso de la Confederación de Asociaciones Hoteleras de España (CEHAT), que en más de una ocasión ha denunciado que darle esa denominación a una actividad económica confundió a legisladores, ya que esta «escapaba a la regulación sectorial». Es decir, no tributaba de la misma manera que otros establecimientos hoteleros.

Para CEHAT, esa falta de regulación provocó un «boom» de actividad y «eliminó viviendas del mercado de alquiler». Conocedor del incremento de apartamentos turísticos, el Gobierno dio un paso más este año y en mayo presentó una batería de medidas en las que contemplaba aplicarles un IVA del 21%, por encima del tipo reducido del 10% que disfrutan turismo y hostelería en España.

Una de las grandes preguntas es cómo afectan estos pisos al mercado del alquiler. Según el INE, en España hay 381.837 apartamentos de uso turístico. Pero a Salcedo -que echa cuentas considerando también los que no están registrados-, le salen unas cuantas más: «Probablemente un 50% más, estaremos en torno a 600.000 pisos», afirma. Si se tiene en cuenta todo el mercado inmobiliario nacional, el impacto de los pisos vacacionales es bajo: solo el 1,43% de las viviendas se dedican a esta actividad. Pero si se pone el foco solo en el mercado del alquiler, la cifra empieza a variar de forma peligrosa. El 10% de la oferta total estaría ocupada por este tipo de pisos, según los últimos datos del Banco de España. «Al alquiler, efectivamente, le está haciendo daño. Todo lo que restrinja la oferta lo hace», explica Salcedo.

El daño es aún mayor en las principales ciudades turísticas del país, en las que se junta la gran demanda de alquiler habitual y vacacional. Ocurre, según el último informe sobre el mercado de vivienda del Banco de España, en ciudades como Málaga, Marbella, Elche, Palma de Mallorca y en los distritos céntricos de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. Según el estudio, los barrios con una mayor presencia de alquiler turístico -que desplaza a la vivienda residencial- experimentan una subida de los precios de renta.

Mientras, la percepción social sobre el turismo masivo cae en las grandes ciudades. No es raro pasear por los centros de las ciudades y encontrar paredes y balcones con lemas que rezan 'Turista vete de la ciudad', 'All Tourists Are Bastards',... Las protestas también se suceden. En junio, ciudadanos de una quincena de urbes europeas protestaron contra la masificación turística. En España, centenares de personas tomaron las calles de varias ciudades, con Palma a la cabeza en cuanto a asistentes.

Mientras las administraciones tratan de poner coto a la proliferación de apartamentos turísticos, miran de reojo a lo ocurrido en otras ciudades del mundo que también han intentado atajar el problema sin éxito. Uno de los casos más sonados por su carácter restrictivo es el de Nueva York. En 2023, la Gran Manzana prohibió de facto las viviendas de uso turístico para devolver todos esos inmuebles al mercado residencial, elevar la oferta y forzar una caída de los precios. Después de casi dos años, el balance es menos positivo de lo esperado. El acceso a la vivienda no ha mejorado y los precios de los hoteles no han hecho más que subir.

«Sacar un número de viviendas y llevarlas al alquiler turístico tiene impacto, pero no sobre los precios», argumenta Salcedo. ¿La razón? Que este tipo de piso no se compara con el mercado del alquiler habitual, sino con los establecimientos hoteleros «para poder ofrecer siempre unos precios más bajos». La clave del éxito de este modelo de negocio para el economista es que su índice de ocupación siempre sea elevado.

En Barcelona, sin embargo, con los pisos turísticos limitados desde 2014, los mayores beneficiados por la restricción han sido los hoteles, con una subida de precios del 8% en 2024. Pese a ello, el experto considera que puede haber mercado para ambos siempre que se siga dando una condición: que los apartamentos no caigan en la tentación de equiparar sus precios al de los hoteles. «En ese caso, la vivienda turística podría morir de éxito», sentencia.