¿Quién puede poner freno a las viviendas turísticas?

En este sentido, son frecuentes las quejas vecinales y de asociaciones de muy distinto tipo que instan a las Administraciones a poner freno al crecimiento desmedido de este tipo de alojamientos.

El primer error, cuando se habla sobre esta materia, es confundir los conceptos, ya que no es lo mismo un establecimiento de apartamentos turísticos que una vivienda con fines turísticos. Los primeros, regulados por la normativa de alojamientos turísticos, pueden clasificarse en edificios complejos o conjuntos, siendo posible la explotación de hasta tres unidades no separadas de más de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora. Las segundas se localizan en suelo residencial, fundamentalmente, en los cascos históricos de las grandes urbes.

La crítica viene sobre este tipo de viviendas que, en la práctica, dificultan, en opinión de sus detractores, encontrar alquileres residenciales en los centros históricos, además de ocasionar al residente habitual molestias por ruidos, trasiego constante de personas, maletas, etc., que alteran su vida cotidiana.

Así pues, y sobre la base de la situación descrita, y teniendo claro que la problemática deviene de la figura de las viviendas de uso turístico, la gran pregunta que sobrevuela en la actualidad es si es posible limitar esta actividad. La respuesta no es tan sencilla como parece. Prueba de ello, es que se insta a actuar, por igual, al Gobierno Central, a las Comunidades Autónomas y a los propios Ayuntamientos.

Partiendo de lo anterior, desde un punto de vista autonómico, la Junta de Andalucía, a pesar de tener competencia exclusiva en materia de Turismo, ha tratado de regular la materia a través de una norma que pretende aflorar este tipo de alojamientos, mediante la obligatoriedad de los operadores de inscribirlos en el Registro de Turismo. La consecuencia de la falta de inscripción es la consideración de la actividad como clandestina, dando lugar al correspondiente expediente sancionador. Además, se establecen una serie de requisitos y servicios que deben prestar en cuanto a ropa, calefacción, etc. Más allá de este tipo de controles, poco margen de actuación queda a la Comunidad Autónoma, ya que, como decimos, no se trata de un tipo de alojamiento turístico.

Si descendemos a nivel municipal, la pregunta que habría que realizarse es si, a través de las competencias urbanísticas, los Ayuntamientos pueden controlar o limitar estas viviendas. En este sentido, ya se ha producido algún intento en Madrid, Palma de Mallorca o en Valencia, partiendo para ello de la premisa de que se trata de un uso terciario y no residencial.

Entendemos que este camino tiene poco recorrido, ya que los municipios tienen competencia para controlar la adecuación del suelo al uso al que se destina (por ejemplo, han de autorizar el cambio de uso para destinar un suelo residencial a apartamentos turísticos), o para exigir la presentación de licencia o declaración responsable para el inicio de la actividad.

En el caso de las viviendas turísticas, la cuestión es diferente, en la medida en que se trata de una actividad entre particulares en suelo residencial, y, por tanto, el control municipal se circunscribe a verificar la existencia de la licencia de primera ocupación.

Cualquier intento de limitar este tipo de viviendas, desde el ámbito municipal, a través de figuras urbanísticas, estamos convencidos que tendría una respuesta inmediata por parte de los organismos reguladores de la competencia. Ello es así, toda vez que no podemos perder de vista la Directiva de Servicios (Directiva Bolkestein) que salvaguarda la libre competencia, reaccionando frente a cualquier intento de restricción de la misma. Misma respuesta tendría cualquier intento restrictivo por parte de la Administración autonómica.

Como vemos, y ya adelantábamos, no resulta fácil el establecimiento de mecanismos para restringir este tipo de viviendas. Ante ello, cabe preguntarse, dónde podría estar una posible solución.

Consideramos que un posible camino podría venir por una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. Ya se intentó por parte de la Junta de Andalucía, en el Decreto que regula las viviendas de uso turístico, introducir una limitación a estos alquileres vacacionales, articulando la posibilidad de que las comunidades de vecinos, mediante acuerdo por mayoría, pudieran vetar el destino de viviendas a fines turísticos.

Este intento fracasó, al poner de manifiesto el Consejo Consultivo que esta previsión era contraria a la propia norma de propiedad horizontal, que exige la unanimidad para ese tipo de acuerdos. Por tanto, una solución podría venir por la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que permita que este tipo de acuerdos puedan acordarse por mayoría y no por unanimidad como hasta ahora.

En definitiva, puede concluirse que estamos ante un problema delicado con múltiples aristas e intereses en juego en los cuales no es fácil encontrar una solución definitiva, reiterándose que cualquier intento de restricción podría toparse con el control de los organismos reguladores de la competencia.