Paradoja inmobiliaria en Málaga: suben los precios y baja el importe de las hipotecas

En todo caso, el préstamo promedio para comprar vivienda en Málaga sigue situándose muy por encima de la media española, que por poco supera los 157.000 euros. En este último caso, sin embargo, sí se ha observado un encarecimiento: del 16,2%, en concreto, desde los 135.000 euros de hace un año.

Además, la hipoteca malagueña es más cara también que la que se firma en Barcelona (no llega a los 190.000 euros) y a la que se suscribe en Guipúzcoa (casi 167.000 euros).

Málaga no es el único territorio del país en que la hipoteca media ha bajado respecto a hace un año. Eso mismo sucede en Cáceres, Zamora, Soria, Álava, Badajoz, Zaragoza o Huelva.

Y otra cuestión: las hipotecas firmadas son de menor importe este año que en 2024, pero en número han crecido nada menos que un 30%. Si en febrero del año pasado se suscribieron 1.228 préstamos, en 2025 fueron 1.603. Aquí el ascenso sí es superior al registrado en el conjunto de España: la firma de hipotecas en el país ha subido un 4,3% de un año para otro, hasta las 39.084.

Posiblemente, el incremento de la firma de hipotecas se ha visto aupado por la bajada de los tipos de interés, además de por el aumento del precio de los alquileres, que de acuerdo con una estadística reciente se lleva ya más del 50% de la renta de un hogar malagueño.

De todas maneras, pese a la subida de la firma de hipotecas en la provincia, contrastando la estadística que ha publicado este jueves el INE con la que dio a conocer el miércoles, se deduce que las compras de viviendas a tocateja, al contado, sin financiación bancaria, siguen siendo la mitad: en el mes de febrero hubo 3.165 compraventas de casas y las hipotecas suscritas fueron las citadas 1.603.

Y precisamente aquí puede encontrarse una hipótesis de trabajo: las viviendas que se compran a tocateja son las más caras, mientras que las baratas son las que se financian con hipoteca. Pero Patricio Palomar, de AIRE Partners, proporciona otra clave: la mayor parte de quien compra en Málaga no necesita mucha financiación, así que no necesita una hipoteca sobre el 80% del valor de la vivienda, sino por un 50% o un 60%. Y además este experto observa otro fenómeno: hay quien compró a tocateja hace dos o tres años, cuando los tipos de interes estaban muy altos, que a la vista de las mejores condiciones de financiación actuales está pidiendo al banco hipotecas de reducido importe sobre su vivienda para pagar un 2,6% de intereses y utilizar el dinero para invertirlo en un fondo de inversión que puede darle un retorno de hasta un 6%.

Mientras tanto, José Antonio Pérez, profesor de Ecosistema Inmobiliario de la Real Estate Business School, por su parte, ve tres razones principales para que esté ocurriendo esto en Málaga: que los bancos siguen siendo muy prudentes con los préstamos que otorgan, que los compradores aportan mucho dinero de su bolsillo en las operaciones de adquisición y que la mayor parte de las transacciones continúan siendo de viviendas de segunda mano que necesitan rehabilitación y, por tanto, el precio de compra no es muy elevado.

En lo que se refiere a la cifra de hipotecas firmadas en febrero en Málaga, se trata de la cifra más alta para este mes desde el año 2022, cuando se suscribieron 1.720. Pero si de acuerdo con las cifras publicadas ayer por el INE el volumen de compraventas de viviendas ya se encuentra en niveles cercanos a los que eran habituales en los años del 'boom' de hace quince años, no sucede lo mismo con las hipotecas: en febrero de 2007 se firmaron más de 4.300 préstamos y en el mismo mes de 2008, más de 3.200.

En cuanto a los datos de todo el país, las 39.084 hipotecas suscritas suponen el mejor dato para un mes de febrero desde el año 2011. A juicio de Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, «el auge que viven las compraventas de viviendas sigue impactando en el volumen de hipotecas concedidas, animadas además por la política de tipos bajos que hasta el momento mantiene el BCE».