El Banco de España alerta: más del 50% de los hogares que viven de alquiler en Málaga hacen un «sobresfuerzo» para pagarlo

«Las situaciones de sobresfuerzo se darían en más del 50 % de los arrendatarios en los distintos ámbitos territoriales de Canarias o Islas Baleares, y en las áreas urbanas deAndalucía y la Comunidad de Madrid», destaca el informe firmado por Dmitry Khametshin, David López Rodríguez y Luis Pérez García. Las diferencias geográficas en los esfuerzos que supone el alquiler se deben a dos factores: la diferente evolución de los precios y las divergencias de renta per cápita. En Málaga ambos factores (precio y renta) juegan en contra: es la segunda de las seis grandes capitales españolas (Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga) que acumuló mayor subida del precio del alquiler entre 2015 y 2022: un 44%. Solamente Valencia está por encima, con un 50%. Y, a la vez, está en el vagón de cola en sueldo medio y renta per cápita.

El Banco de España afirma que la fuerte subida de precios es «resultado de un crecimiento de la demanda superior al de la oferta, que aumenta a un ritmo insuficiente». «Entre los principales determinantes que explican el auge de la demanda de vivienda en alquiler destacan el dinamismo demográfico y la concentración de la población en las grandes áreas urbanas. Al mismo tiempo, se produce un desplazamiento de parte de la demanda residencial al mercado del alquiler en un contexto de prudencia de las entidades financieras en la concesión de crédito hipotecario», prosigue el informe, que también reconoce que entre los factores que limitan la oferta está «el auge de usos alternativos de la vivienda (alquileres turísticos, de habitaciones y de temporada), el reducido parque de alquiler social y el escaso dinamismo de la inversión del sector privado institucional en el mercado del alquiler residencial».

En este punto del informe, Málaga destaca de nuevo y no precisamente para bien, ya que es la gran ciudad española con menor tamaño relativo de su parque de alquiler en comparación con su parque total de viviendas: sólo el 13,5% de las viviendas están en régimen de alquiler, frente al 16,1% de media nacional, al 24,1% de Madrid o el 31,1% de Barcelona. Al mismo tiempo, es también la ciudad donde los pisos de uso turístico alcanzan mayor peso en relación tanto al parque total de viviendas (un 3,2%, frente a un 1,9% de media) como al parque de viviendas de alquiler residencial (23,9% frente a 11,8% de media).

Resulta llamativo que un organismo como el Banco de España admita que un «elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos que justifican la intervención pública». Entre esos efectos adversos enumera la dificultad para la emancipación de los jóvenes y su capacidad de acumulación de capital humano, la disminución de la movilidad geográfica de los trabajadores, la bajada del consumo y el aumento de las tasas de pobreza y exclusión social entre los hogares con menores ingresos.

Los investigadores del Banco de España muestran su pesimismo ante la evolución de este problema a corto plazo: «La magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente como para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda. Estos problemas de accesibilidad y el actual tensionamiento en el mercado del alquiler residencial podrían mantenerse ante las dinámicas demográficas recientes y los datos más actualizados sobre construcción y rehabilitación de vivienda», admiten.

Aun así, el regulador aporta sus consejos: pide que las medidas «contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la de la oferta de vivienda». Además, anima a incrementar el parque de vivienda pública en alquiler a precios asequibles y a «construir un marco regulatorio que estimule la oferta de alquiler residencial por parte de los particulares y de agentes profesionalizados».

También se intuye en el informe un sutil tirón de orejas a la Ley de Vivienda: «En un contexto de oferta rígida, el diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas iniciativas, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada para la protección de la demanda en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento del mercado del alquiler a medio y largo plazo», afirman los autores del informe.