Condenados por abrir ventanas en un local sin permiso de la comunidad

El Tribunal Supremo (TS) ha resuelto desestimar el recurso de casación interpuesto y confirmar la condena a los propietarios de un local por abrir huecos en la fachada interior de un edificio en régimen de propiedad horizontal sin el preceptivo consentimiento "unánime" de los propietarios.

En la demanda, estimada en las dos instancias anteriores, la comunidad de propietarios del edificio en cuestión instó a la nulidad de las citadas obras por "ilegales", a lo que se opusieron los dueños del local, quienes argumentaron que "se trataba de huecos de reducidas dimensiones, no de grandes ventanas tipo escaparate, las cuales no eran necesarias dado que no se estaba dando un uso comercial al local sino un uso privado".

A su vez, formularon demanda reconvencional asegurando que se declarara la validez de dichas obras "por ser conformes a la Ley y al título constitutivo de la propiedad horizontal" y, además, de las consideradas de mera tolerancia, "no perjudiciales".

Además, también añadían que los estatutos permitían abrir otra ventana similar a las abiertas, incluso permitían abrir puerta a zona común, sin necesidad del previo consentimiento de los demás propietarios; y que, subsidiariamente, de proceder su cerramiento, se les permitiera el uso de material y cristal traslúcido a fin de seguir recibiendo luz exterior.

El Supremo, que ha confirmado la condena, ha aclarado que los preceptos citados por la parte recurrente como fundamento de su recurso, atinentes al derecho de propiedad en general y a las servidumbres, "no tienen cabida para resolver el conflicto que ahora se plantea", en tanto que no se están examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

Así, se indica que "la apertura de huecos realizada por el recurrente nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no del consentimiento de la comunidad de propietarios".

Necesidad de consentimiento

Además, la Sala reitera, de una parte, la necesidad del consentimiento "unánime" de los propietarios para la realización de obras que impliquen una modificación de un elemento común, como es el caso de la apertura de huecos o ventanas en la fachada del edificio, y, por otra, que dicha regla ha sido matizada o flexibilizada cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal a favor de exigencias normativas en materia de mayorías, "con el fin de facilitar la actividad comercial a desarrollar en dichos locales".

Ello permite a los propietarios de locales situados en la planta baja la ejecución de obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, "siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, en la medida en que tales obras sean precisas para el desarrollo de su actividad comercial".

No obstante, esta doctrina, según la sentencia, "no resulta de aplicación al caso desde el momento en que el local no estaba siendo destinado a un uso comercial sino privado, como reconocieron sus propietarios, pues ni los huecos ni las ventanas abiertas tenían entre sus fines dar a conocer o desarrollar de modo adecuado la actividad".