Martín Nielsen: «Cuando me llega un edificio para un proyecto y me dicen que es de ocho hermanos, salgo corriendo»

Martín Nielsen, en el edificio de la calle Liborio García que figura en la oferta de apartamentos de la empresa./
Martín Nielsen, en el edificio de la calle Liborio García que figura en la oferta de apartamentos de la empresa.

La empresa que fundó en 2012 gestiona ya 42 alojamientos en edificios que sus dueños rehabilitan y después le confían la explotación turística

JOSÉ VICENTE ASTORGA

Dos años de actividad, pero un buen balance en un negocio que crece. La marca Urban Living, creada por este consultor inmobiliario y especialista en marketing formado en el Boston College, lidera en Málaga la oferta de alojamientos extrahoteleros bajo una marca propia. Con cifras aún modestas seis edificios y 90 camas el objetivo es crecer y liderar también esta oferta para el turismo urbano en Andalucía. Nielsen se ocupa de atraer a su negocio a los inversores y propietarios de edificios que luego le confían su explotación una vez rehabilitados. La misión de su socio Javier Prieto, especialista en gestión turística, es que tengan muchos clientes.

Las frases

«Esta inversión puede ofrecer a los propietarios una rentabilidad de entre un 4 y un 12%»

«Kike Sarasola pensaba en una idea como ésta, pero al final no nos pusimos de acuerdo»

«Si pasa algo en un alojamiento alegal y sin seguro, las consecuencias serían para todo el sector»

Usted viene del sector inmobiliario, pero no sé si en este negocio lo del pelotazo...

Aquí en todo caso lo sería vender un edificio de un segundo a un tercero y luego gestionarlo, pero hasta ahora todos los que gestionamos Urban Living son de propietarios originales. Yo trabajé antes como consultor inmobiliario en la Costa, pero era cuando ya no había pelotazos así que no sé lo que es. Me vine de Boston a España y monté una pequeña consultora en el 2004 y me especialicé en vender propiedades y parcelas a extranjeros. Con el mismo esfuerzo pensé puedo vender edificios enteros. El problema entonces no era tener compradores sino tener producto, edificios interesantes. Con la crisis todo cambió: había edificios bien ubicados en venta, pero nadie dispuesto a comprarlos. En estos años el turismo no para de crecer y en 2011 vemos edificios abandonados y pensamos en buscarles rentabilidad turística uniendo a inversores y a quien los pudieran explotar. Y ese es el origen de Urban Living. Le llamé Málaga Urban Living, pero Kike Sarasola me dijo que pensara a lo grande y entonces le puse Urban Living. Me asocié con Javier Prieto, que es madrileño y proviene del mundo hotelero. El ya montaba un negocio parecido y siempre quiso una empresa que gestionara edificios como apartamentos, pero no un portal en Internet. Aquella idea me gustó. Nos fusionamos y presentados Andes, 4, el primer proyecto: nueve apartamentos en El Palo. «Estáis locos», nos decían. El propietario no sabía qué hacer con el edificio y después de cinco meses de estudiar con él el proyecto vio que era la mejor solución. Ahí comenzó todo. Fue hace dos años. No había competencia. Sólo tres empresas más en Málaga, pero ahora han aparecido como setas.

¿Es más difícil convencer a inversores en rehabilitar edificios y asociarse con ustedes o llenarlos?

Yo me dedico a atraer inversores, y eso requiere ofrecerles un proyecto visual, tangible, que le emocione. Tiene que apostar por él, por una marca, y también por que los números le sean rentables, claro.

¿Cuánto cobran por la gestión de los edificios?

Nuestro margen es un 35 por ciento de la facturación.

¿Por cuántos años se vinculan ustedes y el propietario?

Depende. Cada contrato es diferente. Lo que tenemos claro es que no queremos seguir si el propietario no nos quiere, lo que sería señal de que no estamos haciendo bien nuestro trabajo.

Ocupación

¿Qué rentabilidad le puede dar este negocio a un inversor?

La mayoría proceden del ladrillo, que es lo más tangible y ven que la inversión urbana es más segura y más rentable que en la playa porque la ocupación es continua. Nuestra media de ocupación era un 60 y este año estimamos que llegará de media a un 70. Tenemos cuatro meses que es muy alta, otros cuatro que es media, y el resto, baja. Al propietario o inversor le presentamos dónde puede ser interesante un proyecto porque la rentabilidad al final depende de cuanto cuesta el inmueble, su rehabilitación y de su ubicación, pero estimo que desde un 4 a un 12 por ciento es posible el margen de rentabilidad.

¿Es ahora un buen momento de precios para edificios con este fin?

Comprar mañana será más caro que hoy. En el último año los precios no se han movido. Hemos tocado fondo.

¿En manos de quién está la oferta en Málaga, con un Centro tan pequeño?

Hay pocas familias que tienen gran patrimonio, como ocurre con la calle Larios, pero en general son empresas de patrimonios familiares y empresariales. Hay pocos particulares, sobre todo herederos, pero cuando a mí me llega un edificio para un proyecto y me dicen que los propietarios son ocho hermanos, salgo corriendo. Si no hay un solo interlocutor... mal asunto. Nosotros somos un vehículo de rentabilidad para inversores pero esa situación aquí y en Suecia tiene difícil salida.

¿Se da el caso de que el sector hotelero también esté entrando en este negocio?

No. Los hoteles nunca desaparecerán, pero el alojamiento en forma de apartamentos ha venido para quedarse y ofrece algo que el hotel no puede hacer: espacio y unos costes más eficientes. Con lo que ahorra aquí, el cliente puede pagarse el desayuno, la comida y la cena en la calle. Para las familias, ni le cuento. Estar en dos habitaciones separadas, sin cocina ni espacio para relajarte... No tenemos el room service 24 horas, vale, pero si tenemos acordado servicio de catering, transfer propio, facilitamos utensilios para los niños...

Cifras

Ventas. Urban Living espera alcanzar en 2015 el millón de euros de facturación, lo que supone duplicar la cifra de 2014, que ha sido su segundo año de actividad.

Empleo. La plantilla directa la forman diez personas en las oficinas de Málaga y Madrid. Los empleos indirectos suman 85 personas.

Edificios. Con un futuro proyecto de siete apartamentos de lujo en marcha en el entorno de Félix Sáenz, serán ya seis los inmuebles gestionados por la empresa en Málaga la capital. A ellos se sumarán pronto otros dos edificios: en Banús (15 apartamentos)y otro en Granada.

¿Qué vale este apartamento en el que estamos?

Ahora, unos 85 euros. Tiene 65 metros. Siempre es más barato que un hotel.

¿Están ustedes disponibles las 24 horas?

Sí. Yo, por ejemplo, este puente acabo de estar de guardia. Si hace falta, también paso la mopa o doy formación a nuestro personal de cómo servir el catering, de cómo fregar el mármol. Aquí, si pides un taxi, te vendrá un conductor con traje y el distintivo Urban Living. Es una marca y una forma de trabajar.

Kike Sarasola se ha echado a los hoteleros con su idea de ofrecer servicios propios de hotel, pero en apartamentos.

Be Mate es una clara competencia a los portales de alquiler en Internet. Ha sido muy listo. Hace tres años hablaba mucho con él, y pensaba en una idea como la nuestra pero al final no nos pusimos de acuerdo. Precisamente, la semana pasada se reunió en Málaga la Asociación Andaluza de Apartamentos Turísticos para abordar el decreto que regulará este tema en Andalucía y en él se habla de particular y de profesional. La clave es regular unos y otros. Si en un radio de mil metros tengo al menos tres viviendas para este fin, tengoque registrarme como empresa. Yo no me meto en cómo la gente se busca la vida, pero no se puede estar haciendo competencia sin pagar impuestos y, sobre todo, si pasara algo y sin seguro eso sí que tendría consecuencias para todo el sector. No puede ser que una vivienda se ponga en un portal en Internet y cuando llega el cliente no hay recibo, no hay factura.

¿Cuál es la situación de la mayor parte de la oferta de apartamentos de alquiler en Málaga?

Son apartamentos en portales de Internet. Es como si yo cojo, qué le digo, su apartamento y el de Antoñita y los meto ahí, pero hay más profesionales que particulares bajo esa fórmula.

¿Urban Living es un grande entre los pequeños en el sector?

Somos los grandes. Para 2015, queremos duplicar nuestra oferta entre Málaga capital y fuera.Hemos cerrado proyectos en Marbella y un proyecto en Granada. En Málaga nosotros creamos una marca de edificios de apartamentos turísticos con valor añadido. Todo lo que ve aquí lo hemos hecho nosotros : diseño de muebles, decoración. Lo he hecho hasta ahora, pero ya hemos llegado a unos volúmenes de trabajo que tenemos que concertar todo eso con una empresa especializada

¿A qué aspiran como empresa?

Queremos ser líderes en Andalucía, que en el año 2017 Urban Living sea una referencia nacional en este sector de edificios para alojamientos turísticos. Cada uno tiene su propio concepto. Nosotros desarrollamos todo, el diseño y también la explotación. Mi objetivo es que Urban Living sea un grupo turístico, hotelero e inmobiliario. Ahora, en el palacio de Miraflores, ofrecemos la fórmula de apartahotel.

¿Qué potencial tiene Málaga en el sector de apartamentos?

Nosotros, en torno a unos 70, estaríamos rozando el límite en la ciudad, pero es difícil saber el potencial de Málaga porque turísticamente es joven, tiene un pool de alojamientos, pero como en cualquier otra ciudad turística llegará al final una segmentación con productos de calidad baja, media y alta. Nosotros estamos en la media alta, pero no nos cerramos a una oferta de gama alta y premium. Cuando se vayan viendo los segmentos, entonces se sabrá. Pueden ser tal vez 500 en la ciudad y con un segmento alto de 50.

¿Es complicado sacar adelante en Málaga los proyectos de rehabilitación de edificios?

Los responsables de Urbanismo en Málaga están por la labor, pero dentro de esa maquinaria hay matices a mejorar. Estamos en el siglo XXI y esta casa, por ejemplo, que es del XIX, no nos pueden obligar a mantener ventanas de ese siglo porque están viejas y entra el aire. ¿Respetar las fachadas? Por supuesto, pero hay que recuperar con eficacia y no solo fijarse en normas, decretos...

A un sueco como usted Málaga le encantará, pero

(Jajaja). Málaga es una ciudad-compromiso para mí, en la que me siento cómodo con mi familia, bien conectado con mi país. Yo he vivido en Boston, Bangkok... y me vine como estudiante con 22 años y entonces con sangría y buenas amigas y amigos... Ahora con 38 y una hija miro a Suecia y sé las ventajas. Aquí se pagan menos impuestos pero no recibimos casi nada y en mi país muchos, pero también se tienen servicios de todo tipo. La calidad de vida es educación, formación, protección social. El sol, los boquerones o la playa son buena calidad pero de ocio.