La recuperación inmobiliaria no termina de llegar a Marbella

Héctor Barbotta

Marbella

Domingo, 19 de enero 2020, 00:50

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A falta todavía de datos, las sensaciones no ayudan a alimentar el optimismo. El sector inmobiliario de Marbella afronta el inicio del año con incertidumbre tras haber cerrado el ejercicio anterior con caídas en las ventas. El retraimiento del mercado nacional, las dudas sobre el Brexit que sólo se despejaron al final del año y el exceso de oferta alimentado en parte por las expectativas que genera el mercado del alquiler diseñaron el panorama que explica que en 2019 cayeran las ventas en el sector inmobiliario.

Las ventas han retrocedido, aunque ello no supone que se esté en la antesala de una crisis. En esa lectura coinciden los responsables de las principales inmobiliarias asentadas en Marbella, que descartan que se esté en una situación que guarde semejanzas con la que antecedió a la crisis de 2008.

Así, Christopher Clover, director de Panorama, la agencia inmobiliaria con más antigüedad en la zona, señala que a pesar del descenso de ventas experimentado, el volumen de ventas es todavía sano y va a seguir relativamente fuerte, ya que no existen señales de burbuja o de un mercado sobrecalentado como el que existía previamente al desplome de 2008.

El único síntoma de una posible burbuja se da en torno a quienes adquieren volumen de viviendas con el objetivo de destinarlas al mercado del alquiler, sobre el que existen en algunos casos expectativas exageradas de rentabilidad, según explica Fausto Martínez, de FM Consulting.

Según Martínez, hay inversores que acuden al mercado con la expectativa de que el alquiler les reporte rentabilidades en torno al 7 por ciento anual, una cifra inalcanzable a no ser que se consigan precios de compra inusualmente bajos. No obstante, según matiza el agente inmobiliario y consultor Alfonso Lacruz, aún con índices de rentabilidad más bajos el ladrillo sigue siendo una buena opción ante los tipos de interés negativos que genera el dinero inmovilizado en los bancos.

A falta de los datos oficiales del último trimestre de 2019, que no se conocerán hasta marzo, los nueve primeros meses arrojaron una caída del 13 por ciento en relación con el mismo periodo del año anterior, según explica Lacruz, lo que supone el peor resultado de los últimos cinco años aunque con unas cifras mucho mejores a las de los peores años de la crisis, entre 2008 y 2011, cuando se registraban caídas del 80 por ciento de un ejercicio a otro.

Los precios, aunque son sensiblemente más altos que cuando el mercado vivió su peor momento, son todavía inferiores a los que había antes del inicio de la crisis, según resalta Clover. Cuando algún producto sale a la venta en esas cantidades, muy difícilmente encuentra comprador hasta que el vendedor decide resignar parte del precio.

La falta de suelo que padece Marbella como consecuencia de su situación urbanística -todavía está vigente el Plan General de 1986- ha tenido en los últimos tiempos una doble consecuencia. Por un lado, la proliferación de promociones en municipios limítrofes como Estepona o Mijas y por el otro, la estabilización de los precios en Marbella debido a la escasez de oferta. Según Lacruz, apenas un 9 por ciento de las operaciones que se realizan en Marbella son de viviendas nuevas

Así, el director de FM Consulting destaca que en Marbella los buenos proyectos que aparecen tienen salida si cuentan con espacios y ofrecen calidad e indicó que en su opinión el desplazamiento de promociones ha causado en Estepona un exceso de producto que excede la demanda existente. «Hay más nuevas promociones de las que un posible comprador puede ver en el espacio de una semana», asegura

También advirtió de que están apareciendo muchos productos muy parecidos entre sí, similares a los que proliferaron antes de la crisis, que tampoco encuentran salida.

Para Clover, sin embargo, hay nuevos clientes que seguirán llegando a Marbella, Benahavis y Estepona, en parte, por la alta calidad de los nuevos productos inmobiliarios que están apareciendo, «probablemente la más alta calidad en toda la cuenca mediterránea». En ese sentido, señala que el mercado del lujo es más impermeable a los altibajos económicos. En ese sentido, señala que en estos últimos años se han creado «zonas ultra-prime» donde los precios han llegado a niveles entre 10.000 y 20.000 euros por metro cuadrado construido. «La demanda en estas zonas siguiera siendo fuerte, y aunque no suban mucho en un futuro próximo, los precios de ultra prime, tampoco bajarán», sostiene. Lacruz destaca en ese sentido que la inversión en los productos más caros está subiendo.

Todos los analistas apuntan la relación directa que existe entre el comportamiento del mercado turístico y el inmobiliario, ya que éste se nutre de aquel, y en ese sentido destacan que el buen comportamiento del turismo en los últimos años supone una buena señal para el inmobiliario.

Martínez señala que el mercado nacional está parado, en consonancia con las previsiones pesimistas que existen sobre el turismo español, aunque advierte que habrá que esperar a la Semana Santa, termómetro habitualmente infalible sobre los resultados que cabe esperar para el verano.