Los ayuntamientos se aferran a la plusvalía para paliar la caída de ingresos del ladrillo

Francisco Jiménez

Málaga

Viernes, 9 de febrero 2018, 01:32

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A los ayuntamientos no le faltan motivos para temblar ante los cambios que se avecinan en torno al polémico impuesto de la plusvalía. No en vano, este tributo que hay que pagar cuando un inmueble cambia de manos (el vendedor en compraventas o el adquirente en caso de herencia o donación) y que grava la teórica revalorización que experimenta una vivienda durante los años transcurridos desde la anterior transmisión ha sido el salvavidas que ha mantenido a flote las arcas municipales durante la crisis. Mientras el negocio inmobiliario caía en picado reduciendo a un mero goteo lo que hace una década era un manantial de euros a través de los impuestos ligados a la construcción, la recaudación por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) no ha parado de crecer en los últimos años. Los números no engañan, y según la última liquidación de cuentas remitida por todos los ayuntamientos de la provincia al Ministerio de Hacienda, en 2016 se emitieron recibos de plusvalías por un importe de 200,5 millones de euros.

Para hacerse una idea del impacto, esta cuantía multiplica por cuatro los 52,4 millones contabilizados en 2008, justo con el estallido de la burbuja inmobiliaria, pero también supone casi el triple de los 74 millones que se embolsaban en plena bonanza económica (2006). Tras el IBI (660 millones), ya es el segundo impuesto que más aporta a las arcas municipales, superando incluso al de circulación (116,2 millones)

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De forma inversamente proporcional, el tributo que grava cualquier construcción, instalación u obra que se realice (ICIO) ha ido perdiendo protagonismo en las arcas públicas durante ese mismo periodo, si bien ahora empieza a repuntar ligeramente. En 2006, los municipios malagueños liquidaron por este concepto 102,7 millones de euros frente a los 30,3 de 2016, año que rompió la tendencia a la baja que venía experimentando hasta tocar fondo en 2015 con apenas 20,7 millones. Por localidades, destacan los 61,4 millones recaudados por el Ayuntamiento de Málaga, seguidos por los 24,6 de Marbella, los 18,5 de Benalmádena y los 13,8 de Mijas. En un escalón inferior se situaron Fuengirola (8,5), Torremolinos (8,3) y Vélez (7,3).

Llegados a este punto, la pregunta es sencilla. ¿Cómo es posible que un impuesto que únicamente se abona cuando se produce una transacción inmobiliaria se haya disparado precisamente cuando la construcción y la compraventa de viviendas han estado más paradas? Aunque la reactivación inmobiliaria ya empieza a tener sus efectos en los últimos ejercicios con un mayor número de operaciones, hay dos razones que explican esta subida, que se hizo más notable a partir de 2011. La primera, unos valores catastrales (referencia para calcular la cuota) que llegaron incluso a triplicarse como consecuencia de que la última revisión realizada por la Dirección General del Catastro se efectuó en pleno ‘boom’ residencial. Dado que el punto de partida para calcular la plusvalía es el valor del suelo que figura a efectos catastrales, el resultado fue que las cuotas también se multiplicaron por tres, al igual que ha ocurrido con otros tributos que también utilizan esta referencia como es el caso del IBI. El único consuelo para el contribuyente es que lo peor parece que ya ha pasado, puesto que en los últimos años se están haciendo revisiones a la baja para ajustar las ponencias a los precios de mercado actuales. Ésa actualización afecta este ejercicio a 26 municipios de la provincia que lo habían solicitado al Catastro, destacando la rebaja del 9% que experimentará Marbella o la del 4% en Benalmádena.

La segunda razón que está detrás de este incremento de las plusvalía tiene un claro carácter político y apunta directamente a los alcaldes, puesto que tienen en su mano jugar con el margen de maniobra que les permite la Ley Reguladora de Haciendas Locales a la hora de establecer el coeficiente que grava el valor del suelo, el tipo impositivo e incluso los requisitos a exigir a familiares directos en caso de herencia para acceder a una bonificación. Ante la caída de los ingresos vinculados a la construcción, la mayoría de ayuntamientos han exprimido en los últimos años estas variables para mantener sus cuentas.

Antes de entrar en detalle, conviene precisar que la base imponible se calcula aplicando al valor del suelo un porcentaje que varía en función del tiempo transcurrido desde la anterior transmisión del inmueble, de forma que a más años, mayor es el coeficiente. Los topes fijados por ley oscilan entre el 3,7% cuando la operación se realiza en el primer año y el 60% cuando supera los 20 años, unos porcentajes que la mayoría de grandes municipios apuran al máximo. Lo mismo ocurre con la tercera variable que entra en escena: el tipo de gravamen que se aplica a la base imponible. El único requisito en la normativa estatal es que no puede superar el 30%, y bien que lo han aprovechado el grueso de los grandes consistorios para situarse o rozar el máximo legal.

A esto se suma otro factor, como son los requisitos que cada ayuntamiento puede imponer para limitar las bonificaciones de hasta el 95% que contempla la ley para las transmisiones por causa de muerte a favor de cónyuges, padres o hijos. Una posibilidad que la mayoría de municipios contemplan, aunque en la práctica pierden fuelle debido a los requisitos que se exigen para poder beneficiarse de esta ayudas, principalmente el de la convivencia con el fallecido durante un tiempo determinado antes de producirse el deceso. Pero también depende de otros factores como el valor catastral del inmueble, si es la vivienda habitual del causante e incluso de los recursos económicos del receptor.