Málaga aparca la operación para desmantelar el polígono San Rafael y dar paso a más de dos mil viviendas

Como informó SUR hace tres años, la Gerencia Municipal de Urbanismo elaboró inicialmente unos estudios previos en los que no llegó a calcular los costes de desalojo y traslado que implicarían para estos empresarios cerrar sus negocios o desplazarlos a otros puntos de la ciudad, si optaran por vender los derechos urbanísticos que les otorgaría la nueva ordenación planteada. Sin embargo, el año pasado, la empresa Buró4 Arquitectos, a la que el Consistorio encargó un avance de la ordenación urbanística de estos suelos, amplió sus análisis e introdujo en ellos una estimación del coste de las indemnizaciones que habría que cubrir para hacer viable económicamente el desmantelamiento del polígono.

Según esa revisión, las indemnizaciones por el traslado de instalaciones, maquinaria y mobiliario; por la pérdida de elementos productivos no trasladables; por el acondicionamiento de nuevos locales; por el lucro cesante temporal durante el periodo del traslado; por los gastos laborales; y por la pérdida de clientela, entre otros conceptos, ascenderían a un total de 85,7 millones de euros. Sin embargo, en base a los cálculos realizados por los arquitectos Alfonso Peralta de las Heras, en 2012, y José Seguí, en 2021, los empresarios estiman que los gastos que tendrían que asumir por el traslado o extinción de sus actividades ascienden a un total de 163,6 millones de euros, casi el doble de lo que ha calculado Urbanismo.

En sus últimos informes, la Gerencia arroja un balance económico positivo de la operación, aunque muy ajustado. Así, calcula unos costes totales de 121,7 millones de euros (incluyendo 33 millones para obras de urbanización y los 85,7 millones de indemnizaciones, entre otros gastos), y unos ingresos por la venta de los derechos para edificar viviendas en cada una de las parcelas que sumarían 142 millones de euros. De ahí que el rendimiento económico de toda la actuación se estime en unos 20,2 millones de euros.

En cambio, según las cuentas de los empresarios, este desarrollo les obligaría a asumir unos costes de más de 265 millones de euros que, comparados con los ingresos de 142 millones que daría la venta de sus actuales propiedades, arrojaría unas pérdidas de 123 millones de euros.

Las asociaciones de empresarios de San Rafael han recordado a Urbanismo que la actual ley de urbanismo de Andalucía, la LISTA, obliga a asegurar la viabilidad económica de todas las actuaciones de transformación urbanística a ejecutar por la iniciativa privada, que «deberán justificar que disponen de los recursos económicos suficientes y necesarios para asumir las cargas y costes derivados de su ejecución y mantenimiento», según señala uno de los artículos de la ley que entró en vigor a finales de 2021.

Ante esta tesitura, desde el equipo de gobierno municipal han preferido no forzar más este asunto y aparcarlo a la espera de que se tenga la seguridad de que no va a suponer un grave perjuicio económico para las empresas y negocios que todavía mantienen su actividad en esta antigua zona industrial que ha quedado plenamente absorbida por la trama urbana residencial con el paso de las décadas. En ese sentido, según fuentes consultadas, jugará un papel clave que se lleve a cabo la transformación prevista en los cercanos suelos de Repsol, frenada actualmente por los recursos judiciales presentados por la plataforma ciudadana que reclama que toda esa zona se destine a un gran parque.

El momento en el que la operación residencial de las torres de Repsol quede desbloqueada servirá como aliciente para activar la transformación del polígono San Rafael, ya que su materialización supondrá casi con toda seguridad una revalorización de los suelos que actualmente ocupan las naves y los negocios.

El avance del plan urbanístico para transformar el polígono San Rafael en una nueva zona residencial de Málaga, elaborado por el estudio de arquitectura Buró4 para la Gerencia Municipal de Urbanismo y que por el momento queda aparcado tras una primera aprobación del Ayuntamiento hace cuatro años, traza las líneas básicas de la futura ordenación de este ámbito, en el que el uso predominante será el residencial con un total de 2.248 viviendas, de las que 160 serán de protección oficial.

Estos pisos se habilitarán en siete manzanas y un buen número de edificios que en tres parcelas concretas alcanzarán una altura singular. Así, en la fachada junto a la avenida de Juan XXIII, están previstas dos torres de 25 plantas cada una de ellas, y también habrá otra de 20 plantas junto al camino de San Rafael. De este modo, el Ayuntamiento quiere dar continuidad en este espacio al modelo de construcción en altura previsto en los suelos de Repsol. No obstante, en el avance se admite que la realización de torres en San Rafael dependerá de que no superen las servidumbres del aeropuerto.

Asimismo, el proyecto prevé un total de 57.500 metros cuadrados de zona verde, 28.700 metros cuadrados para equipamientos públicos, 12.800 metros cuadrados para usos terciarios y 86.311 metros cuadrados para viario. Además, está prevista la construcción de una nueva subestación eléctrica para suministrar energía a todos estos nuevos desarrollos. No obstante, contempla el mantenimiento de la sede del Colegio de Médicos, el edificio Luxfor y las instalaciones del colegio Camino de San Rafael.