Compraventas de nuda propiedad en Málaga: cómo adquirir una vivienda a mitad de precio

Solo hay que darse una vuelta por Idealista para ver algunos ejemplos, que bajo el reclamo 'Ideal para inversores' ponen en venta la nuda propiedad muy por debajo de su valor: «En El Ejido (Málaga), vivienda de 90 metros cuadrados valorada en 290.000 euros a cambio de un pago único de capital de 141.000 euros. El usufructuario, hombre de 65 años, continuará utilizando el inmueble hasta su fallecimiento», reza el anuncio.

Se trata de una opción con sus pros y contras para ambos. Normalmente, el vendedor (usufructuario) es una persona mayor, sin descendencia directa a quien dejar la vivienda como herencia y que busca un complemento a una ajustada pensión. Para el comprador (nudo propietario) de la casa puede ser una inversión a futuro, ya que de otra forma no sería posible obtenerla a precios tan ajustados. En algunos casos, hasta un 50% o 60% más barata. El ahorro es mayor cuanto más joven sea el vendedor, ya que el comprador tendrá que esperar previsiblemente más años para disfrutarla.

A cambio, la propiedad, si está en una zona muy demandada, se habrá revalorizado probablemente con los años. Además, los gastos de mantenimiento y servicios los asume el usufructuario hasta su fallecimiento, aunque todo depende del acuerdo al que hayan llegado las partes.

El informe 'Percepción de los Productos de Licuación Patrimonial para la Población Sénior Española', realizado por la Fundación Edad y Vida y la Fundación MAPFRE, ya advierte de cómo los cambios culturales y demográficos de estos últimos años están haciendo aflorar fórmulas como ésta. «Una mayor esperanza de vida provoca la necesidad de costear atenciones asistenciales que en la fase más avanzada de la vida resultan casi imprescindibles», expresan. Por otro lado, exponen, otra de las tendencias sociológicas constatables en la actualidad es la intención de muchas personas de no disminuir sus hábitos de consumo durante la fase de la jubilación en actividades como los viajes o el ocio. «Unas circunstancias que implican la necesidad de allegar recursos económicos en muchas ocasiones superiores a los que se reciben del sistema público de pensiones».

Y en este sentido el informe apunta a productos que en la práctica se utilizan con esta finalidad de licuación patrimonial: venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio por parte del transmitente; transmisión de la vivienda a cambio de una renta vitalicia o de una prestación de alimentos; la hipoteca inversa o la venta de la vivienda a cambio de un arrendamiento vitalicio. Si bien admiten que todavía se trata de un mercado pequeño en sus dimensiones y muy localizado en determinadas zonas urbanas, las previsiones de crecimiento futuro «son innegables».

Concretamente, las compraventas de nuda propiedad son una alternativa muy extendida en países europeos como Francia y Bélgica, pero todavía minoritaria en España. Pese al aumento de estas operaciones tras la pandemia, el pasado año se frenó en seco, pasando de las 1.845 en 2023 a las 1.817 en 2024, tal y como recoge el Anuario de los Registradores de la Propiedad.

Reconocen que todo parecía indicar que se mantendría la senda ascendente, sin embargo, «la reactivación de los precios y una expectativa favorable con respecto a la evolución de esta variable parece haber enfriado dicho crecimiento».

En Málaga, esta fórmula, que en 2021 repuntó y retomó la senda precovid (se registraron 28 operaciones frente a las 14 de 2020), no acaba de calar, ya que a la vista de las últimas cifras facilitadas por los Registradores de la Propiedad ha vuelto a caer hasta las 17 compraventas.

Pese a las bondades iniciales, no deja de ser una opción controvertida en el actual mercado inmobiliario, sobre todo, en zonas privilegiadas. «En general, la venta de nuda propiedad reservándose el usufructo no siempre resulta atractiva para los vendedores debido a las ofertas económicas muy bajas que no compensan la pérdida de herencia familiar ni la diferencia con el valor real del inmueble», avanza el notario Ramón Blesa.

En su opinión, el contexto de altos precios en el mercado inmobiliario y la larga expectativa de vida reducen la valoración percibida de la nuda propiedad por parte de los compradores, haciendo que las ofertas sean «poco competitivas y las operaciones sean residuales». A todo eso, Blesa suma un tercer factor determinante en la ecuación: la tradición cultural de dejar la propiedad a los hijos, lo que contribuye a la escasa proliferación de estas operaciones.

Por otra parte y desde un punto de vista fiscal, si el vendedor es mayor de 65 años, no hay tributación por ganancia patrimonial en el IRPF, «solo por la plusvalía municipal», aclara Blesa. El comprador, por su parte, sí pagaría el 7% de transmisiones patrimoniales sobre el valor de la nuda propiedad, «que se calcula restando el valor del usufructo al valor del inmueble».