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Dos zonas de Málaga son las que mayor proporción de viviendas turísticas tienen de toda España. Ambas se encuentran en el distrito centro. Y destaca, singularmente, una, la que parte de la Plaza de la Merced e incluye la calle Álamos, Madre de Dios, Jinetes, Montaño, Frailes, Refino y las transversales Cárcer o Mariblanca. Ahí, en ese pequeño polígono irregular, el 85% de las viviendas son de uso turístico: esto es, de cada diez casas, casi nueve se alquilan a visitantes de la ciudad, lo que implica que en ellas no viven vecinos al uso, de verdad.
José Antonio Pérez, profesor de Ecosistema Inmobiliario de la Real Estate Business School, explica las claves sobre por qué esto es así: «Es la zona en la que está el espíritu de Picasso, allí nació, pero hace algo más de dos décadas era una zona degradada, muy dejada, luego tomada por el botellón, y los dueños fueron abandonando las propiedades, poniéndolas a la venta, y los inversores tomaron posiciones. Con la llegada de Francisco de la Torre a la alcaldía y sus planes de recuperación del centro y el desarrollo de la Málaga cultural y artística, fueron rehabilitando las viviendas y con el boom del turismo, las han puesto en alquiler». Además, introduce otro ingrediente: «Se habla menos de ello, pero el crecimiento de los apartamentos turísticos también está relacionado con la subida de los precios hoteleros». En todo caso, añade, se trata de una zona céntrica que está a diez minutos de la calle Larios y a otros diez minutos del Muelle 1. Esa distancia, en la escala de las ciudades europeas de las que llegan los visitantes a Málaga, es muy pequeña.
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Cristina Vallejo
Estas circunstancias ayudan a entender que esta zona de la capital costasoleña sea además la que mayor crecimiento ha registrado en el peso de las viviendas turísticas respecto al conjunto del parque inmobiliario en los últimos cuatro años de toda España: cincuenta puntos porcentuales desde el 34,6% de 2020 al 84,8% actual, que equivale a un total que roza los 600 pisos turísticos.
La segunda área urbana del país en la que más pesan las viviendas de uso turístico sobre el conjunto residencial también es malagueña. Se trata de la zona que parte del Paseo del Parque y se extiende hacia el norte con límite en la calle Comedias pero que en su irregularidad en algún punto se extiende hasta Carretería con Compañía; por el este acaba en la plaza de Torrijos, el túnel de la Alcazaba, lindando con La Merced; y por el oeste, en Molina Lario. En este otro polígono irregular, las viviendas turísticas son casi la mitad del total (el 48,74%, según el INE, proporción que equivale a algo más de 520 pisos turísticos), cuando en 2020 no llegaban al 22%. Esto significa que, en los últimos cuatro años, su peso sobre el parque inmobiliario de la zona ha crecido casi 27 puntos. También es la segunda área urbana de España en la que más ha aumentado el peso de los pisos turísticos.
La tercera zona de Málaga con mayor ponderación de las viviendas turísticas sobre el total de las censadas es un área al norte de la anterior, desde Álamos hacia Beatas y Casapalma, hasta Méndez Núñez o hasta Nosquera en el oeste y sobrepasando por el norte Carretería. Ahí las viviendas turísticas son un 26,2% del total. Mientras, los dos siguientes puntos con más peso de pisos turísticos se encuentran en las manzanas desde Nosquera hasta el Guadalmedina, en el entorno de Carretería, sobre todo hacia el norte, hasta Purificación; y en los alrededores de Larios, desde Molina Lario hasta el Guadalmedina, donde representan también más del 20%.
Pero por debajo de las dos áreas malagueñas que encabezan el ránking nacional y por encima de las tres últimas mencionadas se encuentran barrios de municipios que no son malagueños y que se localizan fundamentalmente en los dos archipiélagos, con alguna incursión de Madrid y Sevilla. En estas ciudades se puede encontrar algún conjunto de calles en los que el peso de las viviendas de uso turístico llega a rozar el 30%.
Estos datos proceden de una estadística experimental que el Instituto Nacional de Estadística (INE) lleva elaborando desde el año 2020. Para obtener la información, el organismo utiliza una técnica de rastreo para extraer los datos de las tres plataformas más utilizadas para los anuncios de alojamiento vacacional de España; a partir de ahí se coteja la oferta con la normativa y los registros de cada comunidad autónoma (las administraciones competentes en la materia); y como último paso se eliminan las viviendas que puedan estar duplicadas, porque hay pisos que pueden estar anunciados en más de una plataforma.
Si en la capital costasoleña se ubican las dos áreas urbanas con mayor peso relativo de viviendas turísticas, eso no significa que Málaga sea el municipio más saturado de pisos para ese uso. De hecho, en la provincia ni siquiera la capital es la que tiene la proporción más elevada de casas para alquiler vacacional. Los datos del INE muestran que aunque hay zonas de la ciudad en las que los pisos turísticos suponen un 85%, cerca de un 50% o un 25%, en el conjunto de la ciudad éstos apenas representan poco más del 3% del total del parque residencial. Porque en el oeste del Guadalmedina, a excepción del Perchel Norte y de alguna calle de la Trinidad, en ningún otro vecindario las viviendas de alquiler vacacional ponderan más del 10% respecto a todas las casas.
Así que por delante de la capital hay un buen número de municipios de la provincia con pesos mucho más elevados. En cabeza se encuentra Nerja, cuyos 2.412 pisos turísticos equivalen al 14,5% del parque inmobiliario residencial de la localidad. Si bien, de nuevo, en España hay más de una veintena de municipios por delante, es decir, en los que el peso del alquiler turístico es superior. Los que encabezan el ránking son La Oliva y Yaiza, ambos en Las Palmas, y con un peso de las viviendas vacacionales en torno al 24% sobre el total, con 4.074 y cerca de 2.500 unidades, respectivamente.
Tras Nerja, el segundo municipio malagueño en el que más ponderan las casas de uso turístico es Júzcar, con algo más de un 11%. Pero éste es el ejemplo perfecto para mostrar que a veces no es suficiente con saber cuál es la proporción de viviendas turísticas, sino que hay que precisar cuántas unidades hay: en este municipio apenas son 25 casas vacacionales.
Dentro de la provincia, la capital es el municipio donde mayor número de viviendas turísticas hay, según el INE: son cerca de 8.000. A continuación está Marbella, con algo más de 7.500 (un 7,5% del parque). Y en tercer lugar se encuentra Mijas, con 4.437 (ponderan un 7,15%). Mientras tanto, las cerca de 3.700 viviendas turísticas de Benalmádena son el 7,6% del total de las casas. En Estepona son 3.300 (suponen un 6,5% del conjunto de viviendas). En Fuengirola, 2.769, el 5,7%; y en Torremolinos, 2.585, el 6%. Con menor número de pisos de uso vacacional, en Casares o en Benahavís éstos ponderan cerca de un 10%. Pero hay un buen número de municipios, sobre todo del interior, en los que no llegan ni al 1% del total, como en Antequera, aunque en Ronda representan el 3%. De ahí que cuando se analiza el conjunto de la provincia, los 44.365 pisos turísticos supongan un discreto 4,45% del cerca de millón de viviendas que hay en total.
Esta cifra coloca a Málaga primera en Andalucía, por delante de la segunda, Cádiz (2,46%), pero en cuarto lugar en España, por detrás de Las Palmas (4,92%); Gerona (4,59%); y Santa Cruz de Tenerife (4,48%); y por delante de Baleares (4,14%) o Alicante (3,31%). En el país la ponderación se limita al 1,5%.
Instituto Nacional de Estadística, estadística experimental 'Medición del número de viviendas turísticas de España y su capacidad', agosto de 2024. El INE elabora esta información con la extracción de datos de las tres plataformas más utilizadas para los anuncios de alojamiento vacacional de España, se coteja con la normativa y los registros de cada comunidad autónoma y se eliminan los duplicados. Tanto las cifras de viviendas turísticas por secciones censales como la delimitación geográfica de estas zonas se basan en los datos de 2024; y el INE calcula la proporción de éstas con respecto al total de viviendas en esa sección censal según el Censo de Población y Viviendas de 2021 del mismo organismo.
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