La compraventa de viviendas acelera su caída en Málaga y ya baja un 20% interanual

La caída en el número de operaciones con viviendas en Málaga es más del doble que la registrada en el conjunto de España. Así, en el país se efectuaron 43.311 transacciones inmobiliarias, lo que supone un descenso de poco más del 8% respecto a la cifra de abril del año pasado (47.139).

En la provincia de Málaga también bajan más las operaciones de compraventa de viviendas que en toda Andalucía: en la comunidad autónoma el retroceso fue del 9,9% interanual en el mes de abril. Únicamente en una provincia autonómica la caída se acerca a la registrada por Málaga: en Huelva en abril se vendieron un 18,6% menos viviendas que un año antes.

En comparación con otras provincias del país, en Baleares el desplome también se acerca al 20%, como en Málaga, porcentaje que se rebasa, por ejemplo, en Soria o en Pontevedra, así como en Álava o en Vizcaya.

En lo que llevamos de año, en el conjunto del país se han efectuado 205.647 compraventas de casas, cerca de un 3,5% menos que en los cuatro primeros meses de 2022, por lo que el mercado inmobiliario parece estar ralentizándose a mayor ritmo en Málaga que en el conjunto de España.

La cifra de compraventas del mes de abril en Málaga es la más baja desde el mismo mes del año 2021, cuando hubo 2.183 transacciones inmobiliarias. Y en eso sí que coincide con las cifras nacionales, que también marcan mínimos de dos años.

El mercado inmobiliario de la provincia se frena de forma más abrupta que el nacional, pero ello sucede después de unos exuberantes datos registrados en el mercado malagueño en los ejercicios precedentes: entre 2020 -el año de parón sufrido por la pandemia- y 2022, la recuperación en el número de operaciones en Málaga fue de un 80%, al pasar de las 23.265 a las 42.041. Sólo una provincia, Ávila, con un rebote del 83%, la superó. De media en España el repunte entre los mínimos de 2020 (420.000 operaciones) y la cifra de 2022 (casi 650.000) fue de un 54%. En la comunidad andaluza la recuperación rozó el 63%.

Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de Aire Partners, hace referencia a ese «auténtico boom» para explicar la ralentización en el número de operaciones inmobiliarias que ahora se experimenta en Málaga, pero también al encarecimiento del precio de la vivienda -Málaga encabeza el ránking o se encuentra entre las provincias donde más han subido los precios-, que dificulta su accesibilidad a los residentes. Además, apunta que a una provincia cómo ésta tan turística le afecta más que a otras la subida de los tipos de interés y la restricción del crédito en que están incurriendo los bancos y que sobre todo aplican a la financiación de las segundas residencias. Como último ingrediente señala la abundancia de pisos turísticos, que puede estar restringiendo la oferta de vivienda en venta.

El encarecimiento del precio de la vivienda y el aumento de los costes de financiación se está dejando sentir, por tanto, en las operaciones inmobiliarias. Además, en el caso de Málaga, sobre todo en la vivienda nueva, cuyas transacciones han retrocedido más de un 30% interanual en abril, el doble que las realizadas con vivienda usada. En detalle: el pasado abril hubo 474 compraventas de pisos nuevos, frente a las 693 de hace un año; en el caso de los usados, la caída de un año para otro ha sido de las 2.341 a las 1.965 operaciones.

A juicio de Palomar, este mayor impacto de la caída de las ventas en la vivienda nueva obedece a que apenas hay oferta en Málaga, porque todas las promociones están en construcción. Si bien admite este experto que habrá que estar pendientes a cómo se están desarrollando las preventas.

Se trata del fenómeno contrario al que se observa en el conjunto de España, aunque con porcentajes de variación más discretos: las compraventas de viviendas usadas bajaron a un ritmo del 9% interanual en abril en el país, frente al 4,2% que retrocedieron las de pisos nuevos.

El Colegio de Registradores publicaba la semana pasada cifras de evolución del número de compraventas y también del número de hipotecas durante el mes de abril. Y respecto a estas últimas avanzaba que su caída se estaba produciendo a mayor ritmo que la de las transacciones. La desagregación de esta estadística llega a la comunidad autónoma, como máximo. De esta manera, si la caída del número de compraventas registradas en Andalucía de acuerdo con esta fuente fue en abril de un 11,4%, el descenso de la actividad hipotecaria fue del 16,1%. En el conjunto de España, la caída de las compraventas es de un 8,7%, mientras que la de las hipotecas sobre viviendas es de un 19,3%.