La fórmula para saber si compensa el tipo de interés fijo o el variable

Nadie sabe cómo van a evolucionar los tipos de interés a 20 o 30 años vista, como nadie podía predecir que el precio del dinero estuviera, en pleno 2018, anclado en el 0%. Pero sí existen algunos factores que pueden resultar claves para que los ciudadanos que vayan a hipotecarse en los próximos meses puedan realizar, al menos, unos cálculos estimativos de cuánto le puede costar una hipoteca a tipo fijo o variable.

A la hora de realizar cualquier cálculo estimativo, hay que tener en cuenta el funcionamiento de las amortizaciones a través del sistema denominado francés: en los primeros años, de la cuota se abonan muchos más intereses que capital. A medida que transcurre el tiempo, la proporción se va reduciendo hasta quedar casi nula en los últimos recibos. Es decir, que si los tipos se mantienen bajos en los próximos años, como está previsto, el ahorro final en intereses puede ser mayor en las variables que en las fijas dependiendo de los diferenciales que ofrezca el banco.

Más allá de saber que en las hipotecas fijas se mantendrá la cuota intacta durante toda la vida del préstamo, y que en las variables dependerá del euríbor, la pregunta es cómo evolucionará el índice interbancario en los próximos años. Para ello, la curva de tipos a futuros -los denominados 'swaps'- es relevante, aunque su información revela meras estimaciones del mercado: seguirá en mínimos, e incluso en negativo, durante este año y parte del próximo, hasta que el Banco Central Europeo (BCE) inicie la escalada de tipos de interés. A partir de entonces, comenzaría a ascender: dentro de cinco años se encontraría cerca del 1%; en una década, alcanzaría el 2%; en 15 años se situaría en el 2,4%; y después podría acercarse de nuevo al 2%.

Ese es el resultado de la curva de tipos del euríbor que, a día de hoy, utilizan los analistas financieros para sus cálculos, aunque no tienen por qué cumplirse a pie juntillas. Con estas referencias, se puede hacer un cálculo provisional sobre las cuotas para una misma hipoteca a tipo fijo o variable. Hay que tomar como referencia el crédito medio que se pide actualmente, de unos 120.680 euros según la última referencia del INE; a 23 años; y con un tipo de interés del 3,3% para las fijas y del 2,4% para las variables. En el primer caso, la mensualidad quedaría establecida en unos 624 euros para toda la vida del préstamo inmobiliario. En el segundo caso, el primer año se abonarían unos 556 euros; el segundo, 559 euros, para pasar a 568, 584, 600 y 631 de aquí al año 2024. A partir de ese momento, la cuota de la hipoteca variable comenzaría a superar el importe de la fija, siempre que los tipos se comporten como ahora se está estimando.

El ahorro estimado en intereses para los 23 años que duraría esa hipoteca se estima en unos 6.900 euros a favor de la modalidad fija. Pero si se toma la mejor oferta actual de la banca en variable (euríbor más 0,99 puntos) con la mejor de las fijas (2,4%) para el mismo caso, cambian las tornas. En este supuesto, compensaría la primera de las modalidades frente a la de la cuota invariable (569 euros) con un ahorro de 2.200 euros en intereses. Eso, sin tener en cuenta las vinculaciones (seguros, tarjetas, etc.) que le exigirá el banco y que incrementan la factura final.