Las hipotecas que ya han bajado y las que caerán en el primer semestre
La clave está en que el euribor cuando toque hacer la revisión de la cuota esté más bajo que seis meses antes (si la actualización pactada es semestral) o que el año anterior (si se actualiza anualmente)
El euríbor es el tipo de interés al que se prestan entre sí los grandes bancos y es el principal indicador que se utiliza como ... referencia en los préstamos hipotecarios variables. Las entidades financieras, para obtener un beneficio, suelen aplicar un diferencial sobre el euríbor. Ese diferencial se mantiene estable durante toda la vida del préstamo. Pero el euríbor varía todos los días. En su evolución influye, sobre todo, el llamado precio oficial del dinero, es decir, los tipos oficiales que decide el Banco Central Europeo (BCE) en sus reuniones mensuales. Aunque en el euribor también cotizan noticias macroeconómicas que van cambiando las expectativas sobre cómo pueden evolucionar los tipos de interés: cifras altas de crecimiento económico, de inflación o de empleo suelen hacer pensar que el BCE puede subir los tipos de interés e hinchan el euríbor; mientras que bajadas del IPC hacen prever al mercado que el precio oficial del dinero puede comenzar a bajar, lo que cotiza también a la baja en la referencia hipotecaria.
La subida de la inflación como consecuencia de la invasión rusa de Ucrania conllevó incrementos del euribor desde diciembre de 2021, cuando se situaba en el -0,50%, hasta octubre de 2023, cuando marcó máximos en el 4,16%. Pero los signos de la relajación de los precios han hecho posible que el indicador acumule dos meses ya de sustanciales descensos, para situarse ya en diciembre por debajo del 3,7%. Y todo hace pensar que las bajadas pueden seguir en los próximos meses, dado que el BCE podría bajar el precio oficial del dinero a mediados de este año. Los analistas de Bankinter, por ejemplo, sitúan al euribor en el 3,25% este año y pronostican que en 2025 bajará aún más, hasta el 2,75%.
Revisión semestral o anual
¿Significa esto que las cuotas hipotecarias están bajando ya? Sí, pero sólo algunas, no todas. Desde HelpMyCash, Miquel Riera, experto en hipotecas, aclara que las hipotecas variables con revisión semestral ya se abaratan si se actualizan con el valor del euribor de diciembre de 2023. Éste se situó en el 3,679%, que fue inferior al de seis meses atrás (en junio estaba por encima del 4%).
De acuerdo con los cálculos de Kelisto, para una hipoteca media en España a la que le resten 23 años de amortización, algo más de 137.000 euros por abonar y tenta un tipo de euribor + 1,15%, de haber atendido a una revisión semestral con números de diciembre, el ahorro en la cuota habrá sido de 27,5 euros mensuales o 330 euros al año.
Y es que ésa es la clave: para que baje la cuota hipotecaria, el euribor del mes en el que se revisa la hipoteca tiene que ser inferior al nivel en que se encontraba en la anterior revisión. Por eso, Riera advierte de que las hipotecas variables con revisión anual aún no se están abaratando: el 3,679% de diciembre de 2023 compara con el 3,018% en que se situaba en el mismo mes de 2022. Además, este experto avisa de que estos créditos tardarán un poco más en abaratarse; el euribor a principios del año pasado cotizaba más bajo que ahora: en enero de 2023 se situaba en el 3,337%, en febrero estaba en el 3,534% y en marzo, en el 3,647%. .
«El valor del euribor en enero se sitúa provisionalmente en torno al 3,6%. Por lo tanto, desde HelpMyCash pensamos que las hipotecas variables con revisión anual que se abaratarán serán probablemente las que se revisen con el euríbor de marzo o, en un escenario más optimista, con el euríbor de febrero; siempre que este índice mantenga la tendencia de los últimos meses», explica Riera.
Desde Keslisto amplían un poco el horizonte para las hipotecas con revisión anual: «Creemos que las bajadas podrían empezar a verse en el primer semestre del año, dado que prevemos que el euribor se mueva en una horquilla del 3% al 3,5% en ese mismo periodo, lo que ya lo situaría por debajo de los niveles del primer semestre del año pasado, cuando se movió entre el 3,34% y el 4%».
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