Mapa de las viviendas turísticas en la Costa del Sol: no paran de crecer en la provincia, salvo en la capital malagueña
Registra 4.600 inmuebles de alquiler vacacional más de enero a junio, mientras que Málaga es el único municipio que los reduce
La Costa del Sol sigue incrementando mes a mes desde enero hasta ahora el volumen de viviendas de alquiler vacacional inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Sólo la capital malagueña echa el freno tras la aprobación por parte del Ayuntamiento de las medidas más drásticas tomadas en la provincia, que comenzaron por limitarlas a inmuebles con acceso independiente hasta prohibirlas en 43 barrios en los que el peso de esta oferta de alojamiento sobre el parque total residencial es del 8%. Unas restricciones que se dejan sentir en la estadística del Registro de Turismo de Andalucía en el que se constata que desde el pasado 29 de enero hasta el 25 de junio la ciudad cuenta con 571 viviendas turísticas menos y con 2.754 plazas menos para alojar a viajeros. En total, en estos momentos están operativas en la capital 12.781 inmuebles de alquiler vacacional que suman 66.238 camas.
Esta situación contrasta sobre manera al analizar los datos a nivel provincial. En dicho periodo han abierto sus puertas para albergar turistas 4.594 inmuebles en el conjunto de la provincia, que ofrecen más de 25.000 plazas. Tras este continuo repunte, la Costa del Sol y los municipios del interior ya rozan las 86.000 viviendas turísticas con capacidad para alojar a 455.171 viajeros.
Un incremento en la provincia a ritmo del 5,6% global que viene determinado por los incrementos experimentados en los principales municipios costeros, frente a un listado que componen 27 pueblos, casi todos en el interior, en los que la oferta de este tipo de alojamiento se ha mantenido estable en dicho periodo.
Todo lo contrario ha sucedido en Marbella, donde el crecimiento de las viviendas de alquiler vacacional parecen haber acelerado el paso con el registro de 1.038 inmuebles en apenas seis meses y justo a las puertas del comienzo de los meses más intensos para el turismo. Una oferta que supone que el destino cuenta con casi 6.200 plazas más en villas y pisos dedicados a los turistas hasta sumar 88.310, es decir, que esta localidad concentra más del 20% de esta alternativa de alojamiento.
En menor medida, pero también con un fuerte repunte le sigue Estepona, que añade a su oferta 806 inmuebles de uso turístico con más de 4.500 camas. Este municipio ya dispone de 7.574 pisos turísticos con 41.682 plazas. También se constata una velocidad de avance de esta forma alojativa en Mijas, que incrementa la oferta en 713 viviendas turísticas con 4.037 plazas en los últimos seis meses hasta alcanzar los 9.782.
Con mayor moderación sigue creciendo esta modalidad vacacional en Benalmádena y Torremolinos, con subidas por encima de las 450 viviendas. Y destaca el caso de Fuengirola en la que sólo ha registrado seis inmuebles más en dicho periodo alcanzando los 6.161.
Pese a este constante crecimiento se constata una ralentización en el ritmo de aumento de la oferta del sector del alquiler vacacional, en el que, además, hay que considerar que desde la Junta estiman que el 30% tiene inscrita la vivienda como de uso turístico aunque no la explota como tal. Y es que no es oro todo lo que reluce. Es más, cada vez son mayores las debilidades de una actividad que hace años parecía que era la panacea y ahora comienza a generar desencanto, advierten expertos que apunta a la presión fiscal, el aumento de los costes energéticos y laborales y las novedades que se avecinan en materia normativa, entre ellos la entrada en vigor del Registro Único, así como el estar 24 horas del día en alerta para atender las necesidades que puedan surgirle al cliente, como algunos de los factores que hacen que la balanza empiece a decantarse por otra alternativa que no sea el alquiler vacacional.
Los datos de la Junta señalan que el volumen de viviendas turísticas que causaron baja el año pasado en el conjunto de Andalucía se disparó hasta los 2.825 inmuebles a instancias de parte y en 2.514 de oficio, sumando 5.339 pisos cancelados. Y recuerdan que la comunidad aprobó en febrero de 2024 un nuevo decreto para regular las viviendas turísticas en el que, además, de elevar los requisitos que deben cumplir los inmuebles daba un año de plazo para adaptar los inmuebles, un trámite con el que algunos de ellos no han podido cumplir.
Tras estos datos hay historias que aportan respuesta a por qué los propietarios optan por dejar el alquiler vacacional para emprender nuevos derroteros con sus viviendas. Las circunstancias son numerosas, algunos de ellos tan simple como que la tenían registrada para evitar futuras restricciones y ahora ante las nuevas presiones de tasas de basura especiales o de pago de mayor cuota en las comunidades de vecinos han decidido causar baja en el Registro de Turismo. No es el caso de Carlos, un joven que tras varios años trabajando dio el paso de comprar su primera vivienda y ante el coste de la misma decidió emprender en el alquiler vacacional con el fin de ir pagándola con los ingresos conseguidos.
88.310
es el volumen de plazas de viviendas turísticas que hay en Marbella, que es el municipio donde más crece esta oferta en los últimos seis meses, pese a que concentra ya más del 20% del total de camas de alquiler vacacional del conjunto de la provincia.
Sin embargo, ya dentro de esta actividad las cosas no fueron tal como pensaba y no, precisamente, por falta de reservas. «Como negocio iba muy bien, pero es un sector que exige una dedicación plena de 24 horas todos los días de la semana y cuando no es tu trabajo principal es complicado». Explica que si lo das en gestión, los gastos se disparan porque también hay que contar con personal de limpieza. «No es nada fácil y menos cuando al estar totalmente demonizada se van sumando nuevas exigencias normativas, mayor presión fiscal y más tasas. Vivirlo desde dentro tiene poco que ver con el mito de que las viviendas turísticas son máquinas de hacer dinero», afirma para detallar que a final del pasado año decidió darse de baja en el Registro de Turismo e iniciar una andadura en el alquiler de larga estancia «una nueva aventura» para lograr el objetivo de reducir la alta hipoteca que tienen que encarar los jóvenes que dan el paso de independizarse. «Al menos ahora voy a disfrutar de ventajas fiscales y de unos ingresos estables siempre que, como por ahora, el inquilino siga pagando rigurosamente», declara para apuntar que la demanda es muy alta y las rentas también.
Julio también dejó el pasado año el alquiler vacacional. En este caso porque adaptar el inmueble a la última normativa de la Junta vino a ser la puntilla a un negocio que se venía tambaleando desde la pandemia. «Los costes son cada vez mayores y las exigencias también. Llega un momento en que si estás en este negocio para tener un complemento a tu jubilación no te salen las cuentas», asegura para avanzar que después de pensarlo mucho decidió venderla aprovechando el tirón de los altos precios y la fuerte demanda. Son las caras de la moneda del sector del alquiler vacacional cuya demonización genera desengaño en unos y nuevas oportunidades en otros.
La provincia duplica las peticiones de Madrid o Baleares al Registro Único
Las peticiones para obtener el número del Registro Único con el que poder comercializar las viviendas turísticas en las plataformas de alquiler vacacional ponen de manifiesto el peso de la Costa del Sol en este sector. Un total de 27.000 solicitudes de la provincia ha recibido el Registro Único, una cifra que duplica las presentadas en el conjunto de la comunidad de Madrid o de Baleares. Un dato que, además, iguala a las presentadas desde la comunidad canaria, según los datos enviados por el Ministerio de la Vivienda el pasado día 1 de julio, que fue la jornada en la que entró en vigor esta norma.
La cifra de las peticiones registradas supone un tercio del total de inmuebles que cuentan con número del Registro de Turismo de Andalucía, con el que hasta ahora era la única condición para operar en gigantes como Airbnb y Booking. Ahora se requiere el código nacional. Sin embargo, es importante señalar que el resto de viviendas están a tiempo de proceder a su inscripción en el Registro Único.
El presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de andalucía (AVVA-Pro), Juan Cubo, señala a los inmuebles ubicados en pueblos del interior como los que más problemas están teniendo para cumplir con este trámite e insta al Ministerio de la Vivienda y a la Junta de Andalucía sobre la necesidad de alcanzar un consenso para solventar esta dificultad como ya ha ocurrido en otras comunidades del norte del país. Cubo asegura que en las grandes ciudades el 98% de la oferta de alquiler vacacional ha realizado ya la inscripción en el Registro Único.
Al margen de ello, el Registro de Turismo de Andalucía cifra, hasta mayo, en 685.425 la capacidad de albergar turistas en la provincia en función de que son estas las plazas de alojamientos reglados, incluidas las viviendas turísticas, que se computan. Una cifra que sigue creciendo. El último informe de Turismo Costa del Sol apunta un aumento del 12,4% respecto a mayo de 2024. En dicho mes, el volumen de alojamientos se elevaba a 93.097, un 17,2% más que un año antes.
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