Mikel Echavarren: «Málaga se puede convertir en una Venecia si no se hace una política razonable de vivienda»

–¿Cómo percibe la evolución que está experimentando Málaga en los últimos años?

–Málaga es un fenómeno extraordinario. Ha pasado de ser una ubicación no contemplada por el mercado de inversión institucional a ser un polo de atracción enormemente interesante para inversores y promotores. Es un polo extraordinario de crecimiento porque aúna la actividad tradicional de turismo de la Costa del Sol, donde antes Málaga era una ciudad de paso –un punto de llegada al aeropuerto, y ahora tiene peso por ella misma–, con la actividad del Parque Tecnológico, que es una fábrica de buenos profesionales a un coste muy competitivo en ingenierías y perfiles tecnológicos. Eso ha creado un caldo de cultivo para el desarrollo de industria y actividad económica adicional al turismo. Hacíamos el chiste malo de hablar de Málaga como el 'boquerón valley', pero es un factor que dinamiza sectores que hasta ahora habían estado fuera de juego como las oficinas y los hoteles. En los últimos diez o quince años, la provincia de Málaga ha traído de fuera unos 25.000 habitantes más y Barcelona, que es mucho más grande, unos 35.000. Eso da idea de la pujanza que tiene Málaga en términos relativos con Barcelona. Málaga es un destino de las inversiones en franco crecimiento, frente a Barcelona, que está en declive. En Málaga se ha creado un caldo de cultivo imparable, a lo que ha ayudado que el gobierno local sea muy estable y tenga una visión estratégica a largo plazo.

–El interés de los fondos por invertir en Málaga es claro, pero en el mercado residencial se está produciendo una escalada de precios tanto en venta como en alquiler que está desplazando a gran parte de la demanda que no los puede asumir. ¿Cuáles son las causas de esa situación y cómo se puede recuperar el equilibrio?

–En Andalucía y en otras regiones del país ha habido un problema muy grande y es que una parte importante del suelo para vivienda protegida se ha quedado fuera de juego porque los precios de la VPO no se han actualizado. Es un factor que se ha intentado corregir antes de las elecciones en zonas como Cataluña, Andalucía y Murcia. Los costes de construcción en Málaga no salen muy diferentes a los que pueda haber en Madrid. Sé que las asociaciones de constructores están trabajando con la Junta de Andalucía para incrementar los precios de la VPO. Parece absurdo que los políticos digan que no quieren subir esos precios porque parece que estamos especulando. Es que si no lo subes, lo haces inviable, y el suelo se queda ahí esperando. Málaga ha sufrido esa escasez de suelo para vivienda protegida que debería empezar a remediarse.

–Las instituciones han puesto sus esperanzas en el fomento de la vivienda en alquiler, tanto pública como privada, para hacer frente a este panorama. ¿Cree que esa puede ser la solución?

–Hay un efecto imparable, y ahí no se le pueden poner puertas al campo, y es que el Centro de Málaga y su frente marítimo es un sitio muy apetecible para vivir para los extranjeros que se asientan en los nuevos proyectos inmobiliarios como las torres junto a La Térmica. Si solamente se atiende a esa demanda de cierto nivel, eso provoca que la demanda de precio asequible se queda fuera de juego. Por eso creo que hay que darle en los próximos años un empujón más a la vivienda protegida tanto en venta como en alquiler, acercando sus rentabilidades al mercado. Parece que la Junta está por la labor. En el largo plazo, si no hace una política razonable de vivienda protegida tanto en venta como en alquiler, Málaga se puede convertir en una especie de Venecia en la que los habitantes no pueden vivir y tienen que trasladarse al extrarradio. Bendito sea ese reto, porque es síntoma de que hay mucha gente que quiere vivir en Málaga. Donde antes nos parecía una locura pagar 3.000 ó 3.500 euros el metro cuadrado, en algunos nuevos desarrollos ya se baraja entre 5.000 y 7.000 euros el metro cuadrado.

–Entiendo que la necesidad de tomar medidas por parte de la administración regional para que la VPO sea atractiva a los promotores urge más que nunca.

–Sí. Los promotores dicen que todavía no les resulta atractivo porque hace veinte años se construía mucho más barato en Andalucía que en Madrid, porque las calidades en Madrid eran mucho mejores. Con la aplicación de código técnico de la edificación, ya casi no hay diferencias constructivas entre las vivienda libre y la VPO. Hemos propuesto a las asociaciones de promotores que pidan a la Junta que discrimine los precios de la VPO en función del grado de eficiencia energética, para que puedan subir los precios un 10% ó un 15%.

–¿Podría contribuir también que hayan florecido en los últimos años promociones de viviendas pensadas para el alquiler?

–Deberían impulsarse en el medio plazo. Desgraciadamente, con la crisis actual, las viviendas construidas para el alquiler se han quedado fuera de juego desde el punto de vista financiero. Los fondos piden mayor rentabilidad de estos activos, y ante eso trae más cuenta hacer vivienda para la venta. Esa situación perdurará todavía un par de años, y luego las cosas volverán a su ser. Mientras tanto también daría mucha seguridad establecer un sistema de revisión anual de los precios de la VPO sin intervención de los políticos, en función del IPC por ejemplo, y para que no se vuelva a congelar.

–Son varios los proyectos logísticos que se pondrán en marcha en Málaga en los próximos años. ¿Qué potencial puede tener la ciudad en ese aspecto?

–El problema es que Málaga no tiene mucho suelo para este tipo de proyectos. Un centro logístico brutal es Antequera, como nudo ferroviario. Todo lo que se desarrolle con cabeza en Málaga sobre logístico va a ser absorbido, pero estamos hablando de parcelas entre 50.000 y 100.000 metros cuadrados y no hay mucho sitio para esto. Se irán ubicando en una segunda línea, más allá de la capital.

–Un segmento en claro auge en el territorio malagueño es el hotelero, cuyo crecimiento parece no tener fin. ¿Cuándo cree que podría tocar techo?

–En el mercado hotelero hemos disfrutado de una revolución. Hace 15 años los compradores de hoteles eran otras cadenas hoteleras, y los pocos fondos que invertían aquí lo hacían en establecimientos urbanos ligados a la estancia por negocios. Pero desde hace siete u ocho años, el mercado se ha dado cuenta de que España es el segundo destino turístico mundial, y que nuestras cadenas son líderes en eficiencia. Manteniendo las actuales cuotas de turismo, el país pasará en 15 años de 82 millones de visitantes a 100 millones. Eso ha hecho que la inversión se centre en hoteles vacacionales y no en urbanos. Por eso han cambiado de manos hoteles de cuatro y cinco estrellas en la Costa del Sol para invertir en su rehabilitación y posicionarlos en un nivel superior. ¿Hasta cuándo va a durar esto? Málaga tiene capacidad de aguante y crecimiento para muchísimos años. Esto no va a terminar en los próximos 15 años. Es un destino muy bien comunicado. A uno le gustaría tener todo lo bueno del mundo de una ciudad en crecimiento y con actividad económica y poder pasear por calles desiertas, pero eso no va a ocurrir. A Málaga todavía le quedan carros y carretas. Además, la ciudad y la Costa todavía no tienen marcas comerciales internacionales relevantes. Les falta posicionarse aún más como un mercado de lujo que hoy sí se encuentra en Mallorca. En ese sentido, el puerto deportivo en San Andrés puede ser una oportunidad para que se establezcan esas marcas y negocios de hostelería de mucho nivel.

–Varios informes han puesto también de manifiesto en los últimos años la escasez de oficinas. ¿Cree que son suficientes los proyectos que se van a ejecutar en los próximos años para cubrir esta demanda?

–Creo que los que están encima de la mesa o en desarrollo son más que suficientes. Uno no pasa de tener una Tercera División a la Champion muy rápido. No hay edificios de oficinas de calidad en Málaga. Tienen que desarrollarse, llenarlos y que luego empiecen a comprarlos y venderlos. No es el mercado más pujante que va a tener Málaga pero sí va a ayudar a la actividad económica.

–¿Qué infraestructuras considera vitales para consolidar el crecimiento de Málaga capital y la provincia?

–Málaga tiene que apostar todavía más por la educación con la llegada de universidades privadas como las que ha propiciado los concursos de suelo que puso en marcha el Ayuntamiento. El Parque Tecnológico tiene que ampliarse, eso es muy importante. La sanidad es buena, pero faltaría algún hospital privado más potente. Y hay que procurar un urbanismo de mayor flexibilidad. La gestión urbanística y las licencias de obra en Málaga no están a la altura de la eficiencia y la rapidez que tienen en Madrid. Además, vendría bien un cambio de normas urbanísticas para facilitar la reconversión de usos… Y que llegue el tren de alta velocidad a su hora, que últimamente es un desastre.

–Y el tren de la Costa...

–Estoy encantado de que llegue a Fuengirola, pero que siga hasta Marbella es fundamental. Es un obrón que se tendría que haber hecho en su momento. Ahora ponte a expropiar suelos. Lo veo complicadísimo. En cualquier caso, con las infraestructuras que existen, la educación es fundamental. El poder anclar población que encuentre puestos de trabajo en sectores como la tecnología generaría un círculo del que ya estáis disfrutando ahora pero que podría ir a más.

–Usted ha comentado recientemente que considera que la inversión institucional está parada. ¿Qué situación puede provocar esa doble velocidad entre el empuje de los proyectos privados y el retraso de los públicos?

–Esto puede afectar a los planes de colaboración público-privada, que se han diseñado con esquemas de antes de la crisis y que ahora no salen. Hay que sentarse con asesores y con los bancos para ver si un determinado proyecto es financiable o no, para no perder el tiempo con cosas que no van a realizar.

–¿Qué proyección haría sobre el crecimiento de Málaga en la próxima década?

–Las grandes urbes como Málaga, que ya tienen diversificada su oferta, actúan como agujeros negros en el buen sentido de la palabra. Cuanta más actividad tienen, más población captan. Málaga, lo mismo que Madrid, ya está en puestos de cabeza. Es un área que excede a la ciudad, que se retroalimenta con la Costa, y que tiene una pujanza imparable.